Germania: conteggio delle spese accessorie (Nebenkostenabrechnung)
Quanto sostieni delle spese accessorie e di riscaldamento in Germania, se devi un conguaglio o ricevi un rimborso e entro quando deve arrivare il conteggio.
Conguaglio a debito
277,50 €
La tua quota 2.917,50 € meno 2.640,00 € di acconti
- La tua quota 2.917,50 €
- Conteggio entro il 31 dicembre 2026
- Contestazioni entro il 31 ottobre 2027
In base alla superficie sostieni il 12,5% dei costi (70 su 560 m²): di 12.000,00 € sono 1.500,00 €. Dei costi di riscaldamento (9.000,00 €) il 70% va a consumo (la tua quota 10%: 630,00 €) e il 30% in base alla superficie (337,50 €); si aggiungono 450,00 € di altri costi a consumo. In tutto sono 2.917,50 € contro 2.640,00 € di acconti: un conguaglio a debito di 277,50 €.
Il proprietario deve comunicare il conteggio al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di conteggio: qui entro il 31 dicembre 2026. Devi comunicare le tue contestazioni entro il 31 ottobre 2027, dodici mesi dopo la ricezione (BGB § 556 c. 3).
- Se i costi di riscaldamento non vengono conteggiati a consumo, puoi ridurre la tua quota del 15% (HeizkostenV § 12 c. 1): secondo questo calcolo fino a 145,13 €.
- Dopo un conteggio ciascuna parte può adeguare l’acconto a un importo adeguato con una dichiarazione scritta: secondo questo calcolo circa 243,13 € al mese (BGB § 560 c. 4).
- Puoi esaminare i documenti giustificativi, su richiesta anche in formato elettronico (BGB § 556 c. 4). I costi di amministrazione e di manutenzione e riparazione non sono ripartibili (BetrKV § 1 c. 2).
Di cosa si compone la tua quota
- Costi in base alla superficie1.500 €51%
- Riscaldamento a consumo630 €22%
- Riscaldamento in base alla superficie338 €12%
- Altri costi a consumo450 €15%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Costi dell’edificio in base alla superficie | 12.000,00 € | |
|---|---|---|
| × | La tua quota di superficie70 su 560 m² | 12,5% |
| = | La tua quota in base alla superficie | 1.500,00 € |
| + | Riscaldamento: 70% a consumoLa tua quota di consumo 10% | 630,00 € |
| + | Riscaldamento: 30% in base alla superficie | 337,50 € |
| + | Altri costi a consumo | 450,00 € |
| = | La tua quota in tutto | 2.917,50 € |
| − | Acconti12 × 220,00 € | 2.640,00 € |
| = | Conguaglio a debito | 277,50 € |
Come si calcola
- Se proprietario e inquilino hanno concordato che l’inquilino sostiene le spese accessorie, queste si conteggiano ogni anno rispetto agli acconti (BGB § 556 c. 1 e 3). Quali costi sono spese accessorie lo stabilisce il regolamento sulle spese accessorie: i costi di amministrazione e di manutenzione e riparazione non ne fanno parte.
- Se non è stato concordato altro, le spese accessorie si ripartiscono in base alla quota di superficie abitabile; i costi che dipendono da un consumo rilevato, in base al consumo (BGB § 556a c. 1). Per i costi di riscaldamento almeno il 50 e al massimo il 70 per cento vanno ripartiti in base al consumo di calore rilevato, il resto in base alla superficie (HeizkostenV § 7 c. 1).
- Il calcolatore somma le tue quote e detrae gli acconti: un resto positivo è il conguaglio a debito, uno negativo il conguaglio a credito. Il conteggio deve essere comunicato all’inquilino al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di conteggio; dopo una richiesta di pagamento successiva è esclusa, a meno che il proprietario non sia responsabile del ritardo. Le contestazioni vanno comunicate entro la fine del dodicesimo mese dopo la ricezione (BGB § 556 c. 3).
L’esempio svolto
Abiti su 70 di 560 m² (12,5 %). Costi in base alla superficie 12.000 € → 1.500 €. Costi di riscaldamento 9.000 €, di cui il 70 % a consumo con una quota di consumo del 10 % → 630 €, e il 30 % in base alla superficie → 337,50 €. Più 450 € di altri costi a consumo: in tutto 2.917,50 €. Con 12 × 220 € = 2.640 € di acconti sono 277,50 € di conguaglio a debito. Se il periodo di conteggio finisce a dicembre 2025, il conteggio deve arrivarti entro il 31 dicembre 2026.
Fonti
- Codice civile (BGB) § 556: accordi sulle spese accessorie — gesetze-im-internet.de (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 556a: criterio di ripartizione delle spese accessorie (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 560: variazioni delle spese accessorie (in tedesco)
- Regolamento sulle spese accessorie (BetrKV) §§ 1 e 2: spese accessorie e loro elenco (in tedesco)
- Regolamento sui costi di riscaldamento (HeizkostenV) § 7: ripartizione dei costi della fornitura di calore (in tedesco)
- Regolamento sui costi di riscaldamento (HeizkostenV) § 12: diritto di riduzione (in tedesco)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dai tuoi dati. Fa fede il conteggio del proprietario; il calcolatore ti aiuta a verificare se è plausibile.
- Se hai concordato con il proprietario un altro criterio di ripartizione (per esempio in base alle persone o alle unità abitative) o un forfait, valgono altre regole: questo calcolatore allora non va bene.
- Con una pompa di calore o una fornitura di calore commerciale indipendente possono valere altre regole del regolamento sui costi di riscaldamento: il calcolatore non le conosce.
- Se entri o esci a metà anno, la pagina calcola i costi in base alla superficie e gli acconti a mesi; il conteggio di solito calcola a giorni.
- Il termine per le contestazioni inizia con la ricezione del conteggio: annota la data e conserva i documenti.
Domande frequenti
Entro quando deve arrivare all’inquilino il conteggio delle spese accessorie?
Al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di conteggio, quindi per un conteggio dell’anno di calendario 2025 entro il 31 dicembre 2026. Dopo il proprietario non può più chiedere un conguaglio a debito, a meno che non sia responsabile del ritardo (BGB § 556 c. 3).
Per quanto tempo posso sollevare contestazioni al conteggio?
Fino alla fine del dodicesimo mese dopo la ricezione del conteggio; dopo solo se non sei responsabile del ritardo (BGB § 556 c. 3).
Come si ripartiscono i costi di riscaldamento?
Almeno il 50 e al massimo il 70 per cento in base al consumo rilevato, il resto in base alla superficie abitabile. Se il conteggio non è a consumo, puoi ridurre la tua quota del 15 per cento (HeizkostenV §§ 7 e 12).
Quali costi il proprietario non può ripartire?
I costi di amministrazione e i costi di manutenzione e riparazione (BetrKV § 1 c. 2). Sono ripartibili i costi elencati nel § 2 BetrKV, se il contratto di locazione lo prevede.
Posso vedere i giustificativi?
Sì: su richiesta il proprietario deve consentire la visione dei documenti su cui si basa il conteggio; può metterli a disposizione in formato elettronico (BGB § 556 c. 4).
Il passo dopo
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