Germania: calcolo del freno agli affitti (Mietpreisbremse): il tuo affitto è troppo alto?
Quanto affitto era consentito all’inizio del contratto in Germania, se paghi troppo e quanto puoi richiedere indietro.
Affitto pagato in più al mese
126,00 €
con un affitto massimo consentito di 924,00 € al mese
- Consentito al massimo 924,00 €
- Il tuo affitto 1.050,00 €
- 25% sopra l’affitto di confronto
L’affitto di confronto locale è di 12,00 € al m², con 70 m² quindi 840,00 €. Con il 10% consentito in più sono al massimo 924,00 € al mese. Paghi 1.050,00 €: 126,00 € al mese e 1.512,00 € all’anno in più.
Se contesti ora, entro 30 mesi dall’inizio del contratto, puoi richiedere indietro l’affitto pagato in più dall’inizio del contratto: dopo 12 mesi 1.512,00 € (BGB § 556g c. 2).
- Se il proprietario ha invocato un’eccezione, doveva informarti prima della tua dichiarazione contrattuale; altrimenti all’inizio non può invocarla (BGB § 556g c. 1a).
- Contesta la violazione per iscritto: senza contestazione non riavrai l’affitto pagato in più (BGB § 556g c. 2 e 4).
Il tuo affitto a confronto
- Consentito924 €88%
- In più126 €12%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Affitto di confronto locale12,00 € × 70 m² | 840,00 € | |
|---|---|---|
| + | Maggiorazione del 10%BGB § 556d c. 1 | 84,00 € |
| = | Affitto massimo consentito | 924,00 € |
| Affitto netto concordato | 1.050,00 € | |
| = | Affitto pagato in più al mese | 126,00 € |
Come si calcola
- Nelle zone che il governo del Land ha stabilito come zone con un mercato abitativo teso, l’affitto alla stipula di un nuovo contratto può superare l’affitto di confronto locale al massimo del 10 per cento (BGB § 556d c. 1). L’affitto di confronto lo trovi nell’indice degli affitti (Mietspiegel); qui inserisci il valore al metro quadro per il tuo appartamento e il calcolatore lo moltiplica per la superficie abitabile e per 1,10.
- Eccezioni: un appartamento usato e affittato per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 e la prima locazione dopo una ristrutturazione completa (BGB § 556f). Un affitto precedente più alto il proprietario può continuare a chiederlo (§ 556e c. 1). Dopo una ristrutturazione negli ultimi tre anni può superare il limite dell’importo che deriverebbe da un aumento dell’affitto per ristrutturazione: l’8 per cento dei costi all’anno, al massimo 3 € al metro quadro al mese, 2 € con un affitto sotto i 7 € al metro quadro (§ 556e c. 2, § 559).
- L’affitto pagato in più lo riavrai solo se hai contestato la violazione per iscritto (BGB § 556g c. 2 e 4). Se contesti entro 30 mesi dall’inizio del contratto, puoi richiedere indietro l’affitto dall’inizio del contratto; se contesti dopo, solo l’affitto che scade dopo la ricezione della contestazione.
L’esempio svolto
Appartamento di 70 m², affitto di confronto 12 € al m²: 12 € × 70 m² = 840 €, con la maggiorazione del 10% al massimo 924 € al mese. Concordati sono 1.050 €: 126 € al mese in più, con una contestazione dopo 12 mesi 1.512 € indietro. Con un affitto precedente di 1.000 € sarebbero in più solo 50 €.
Fonti
- Codice civile (BGB) § 556d: affitto consentito all’inizio del contratto — gesetze-im-internet.de (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 556e: considerazione dell’affitto precedente o di una ristrutturazione eseguita (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 556f: eccezioni (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 556g: conseguenze giuridiche; informazioni sull’affitto (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 559: aumento dell’affitto dopo lavori di ristrutturazione (in tedesco)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dai tuoi dati. L’affitto di confronto locale di un singolo appartamento nell’indice degli affitti è spesso una forbice e in una controversia un tribunale esamina il singolo caso.
- Se il proprietario invoca un affitto precedente, una nuova costruzione o una ristrutturazione, doveva informartene prima della tua dichiarazione contrattuale; altrimenti all’inizio non può invocarlo (BGB § 556g c. 1a).
- Con un affitto a scaglioni il limite vale per ogni scaglione (BGB § 557a c. 4), con un affitto indicizzato solo per l’affitto iniziale (§ 557b c. 4).
- Il calcolatore confronta l’affitto netto senza spese accessorie e di riscaldamento e non conosce casi particolari come una maggiorazione per l’arredamento.
- L’inquilino può chiedere al proprietario informazioni sui fatti rilevanti per l’affitto consentito; tutte le dichiarazioni sul freno agli affitti richiedono la forma scritta (BGB § 556g c. 3 e 4).
Domande frequenti
Cos’è il freno agli affitti?
Un limite per i nuovi contratti di locazione: nelle zone con un mercato abitativo teso l’affitto all’inizio del contratto può superare l’affitto di confronto locale al massimo del 10 per cento (BGB § 556d c. 1).
Dove vale il freno agli affitti?
Solo nelle zone che il governo del Land ha stabilito con un’ordinanza; queste ordinanze devono scadere al più tardi il 31 dicembre 2029 (BGB § 556d c. 2). Se il tuo comune ne fa parte lo dice l’ordinanza del tuo Land.
Quando non vale il freno agli affitti?
Per un appartamento usato e affittato per la prima volta dopo il 1° ottobre 2014 e per la prima locazione dopo una ristrutturazione completa (BGB § 556f). L’affitto può inoltre essere più alto se l’affitto precedente era più alto o se negli ultimi tre anni si è ristrutturato (BGB § 556e).
Posso richiedere indietro l’affitto pagato in più?
Sì, se hai contestato la violazione, per iscritto. Se contesti entro 30 mesi dall’inizio del contratto, riavrai l’affitto dall’inizio del contratto; dopo solo l’affitto che scade dopo la ricezione della contestazione (BGB § 556g c. 2).
Il proprietario può rifiutarsi di dare informazioni?
Su richiesta deve dare informazioni sui fatti rilevanti per l’affitto consentito, nella misura in cui non siano accessibili a tutti e possa darle senza difficoltà (BGB § 556g c. 3).