Alemanha: calculadora do freio do aluguel (Mietpreisbremse)

Quanto de aluguel era permitido no máximo no início do contrato, se você paga a mais e quanto pode reclamar.

Aluguel pago a mais por mês

€ 126,00

com um aluguel máximo permitido de € 924,00 por mês

Permitido no máximo € 924,00
O seu aluguel € 1.050,00
25% acima da referência local

O aluguel de referência local é de € 12,00 por m², ou seja, com 70 m², € 840,00. Com os 10% permitidos acima são no máximo € 924,00 por mês. Você paga € 1.050,00: € 126,00 por mês e € 1.512,00 por ano a mais.

Se você reclamar agora, dentro dos 30 meses seguintes ao início do aluguel, pode reclamar o aluguel pago a mais desde o início: após 12 meses, € 1.512,00 (§ 556g, parágrafo 2, BGB).

Se o proprietário invocou uma exceção, devia informar você antes de você assinar o contrato; se não, por ora não pode invocá-la (§ 556g, parágrafo 1a, BGB).
Reclame a infração em forma de texto (por exemplo, um e-mail): sem reclamação você não recupera o aluguel pago a mais (§ 556g, parágrafos 2 e 4, BGB).

O seu aluguel comparado

Permitido€ 92488%
A mais€ 12612%

Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.

Seus números

exemplo: mude os números

O imóvel fica numa zona com freio do aluguel?

Os governos dos Länder fixam essas zonas por decreto, no máximo até o fim de 2029 (§ 556d, parágrafo 2, BGB). Se o seu município está incluído, consta no decreto do seu estado federado.

SimNão

Área útil

A área útil que consta no contrato de aluguel.

Aluguel líquido combinado por mês (Nettokaltmiete)

O aluguel do contrato sem encargos nem aquecimento.

Aluguel de referência local por m² (ortsübliche Vergleichsmiete)

O valor do seu imóvel na tabela de aluguéis (Mietspiegel) da sua cidade (localização, tamanho, ano de construção, equipamento), por metro quadrado e mês sem encargos. Se houver uma faixa, tome o valor que corresponde ao seu imóvel. Se foi modernizado nos últimos três anos: o valor sem considerar a modernização (§ 556e, parágrafo 2, BGB).

O proprietário invoca uma exceção?

O proprietário deve informar você da exceção antes de você assinar o contrato (§ 556g, parágrafo 1a, BGB). A calculadora examina uma exceção por vez.

Nenhuma exceçãolimite: referência local mais 10%Obra nova ou primeiro aluguel após uma modernização completao freio não vale (§ 556f)Aluguel anterior mais altoaté o aluguel do inquilino anterior (§ 556e, parágrafo 1)Modernização nos últimos 3 anoscom acréscimo (§ 556e, parágrafo 2)

Aluguel do inquilino anterior por mês

Só com «Aluguel anterior mais alto»: o aluguel líquido que o inquilino anterior pagou por último, sem reduções do aluguel e sem aumentos combinados no último ano antes do fim do contrato dele (§ 556e, parágrafo 1, BGB).

Custos da modernização

Só com «Modernização nos últimos 3 anos»: os custos do seu imóvel, sem a parte que seria necessária de qualquer modo para a manutenção e sem subsídios (§§ 559 e 559a BGB).

Meses desde o início do aluguel

Há quanto tempo você mora lá. Quem reclama dentro dos 30 meses seguintes ao início do aluguel pode reclamar o aluguel pago a mais desde o início (§ 556g, parágrafo 2, BGB).

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O cálculo
	Aluguel de referência local€ 12,00 × 70 m²	€ 840,00
+	Acréscimo de 10%§ 556d, parágrafo 1, BGB	€ 84,00
=	Aluguel máximo permitido	€ 924,00
	Aluguel líquido combinado	€ 1.050,00
=	Pago a mais por mês	€ 126,00

Como se calcula

Nas zonas que o governo do Land declarou de mercado imobiliário tensionado, ao assinar um contrato novo o aluguel só pode superar em 10 por cento, no máximo, o aluguel de referência local (§ 556d, parágrafo 1, BGB). O aluguel de referência está na tabela de aluguéis (Mietspiegel); aqui você informa o valor por metro quadrado do seu imóvel e a calculadora o multiplica pela área útil e por 1,10.
Exceções: um imóvel que foi usado e alugado pela primeira vez depois de 1.º de outubro de 2014, e o primeiro aluguel após uma modernização completa (§ 556f BGB). O proprietário pode continuar pedindo um aluguel anterior mais alto (§ 556e, parágrafo 1). Após uma modernização nos últimos três anos pode superar o limite no valor que resultaria de um aumento por modernização: 8 por cento dos custos por ano, no máximo 3 € por metro quadrado por mês, 2 € se o aluguel for inferior a 7 € por metro quadrado (§ 556e, parágrafo 2, § 559 BGB).
O aluguel pago a mais só se recupera se você reclamou a infração em forma de texto (§ 556g, parágrafos 2 e 4, BGB). Se reclamar dentro dos 30 meses seguintes ao início do aluguel, pode reclamar o aluguel desde o início; se reclamar mais tarde, só o que vencer depois que a reclamação chegar.

O exemplo resolvido

Imóvel de 70 m², referência 12 € por m²: 12 € × 70 m² = 840 €, com o acréscimo de 10% no máximo 924 € por mês. Combinados 1.050 €: 126 € por mês a mais; com uma reclamação após 12 meses, 1.512 € de restituição. Com um aluguel anterior de 1.000 € seriam só 50 € a mais.

Fontes

Texto conferido em 12 de outubro de 2026

Vale saber

É uma estimativa com os seus dados. O aluguel de referência de um imóvel concreto costuma ser uma faixa na tabela de aluguéis, e numa disputa um tribunal examina o caso concreto.
Se o proprietário invoca o aluguel anterior, a obra nova ou a modernização, devia informar você antes de você assinar o contrato; se não, por ora não pode invocá-lo (§ 556g, parágrafo 1a, BGB).
Num aluguel escalonado (Staffelmiete) o limite vale para cada degrau (§ 557a, parágrafo 4, BGB); num aluguel indexado (Indexmiete), só para o aluguel inicial (§ 557b, parágrafo 4, BGB).
A calculadora compara o aluguel líquido sem encargos nem aquecimento e não conhece casos especiais como um acréscimo por mobília.
O inquilino pode pedir ao proprietário informação sobre os fatos decisivos para a admissibilidade do aluguel; todas as declarações sobre o freio do aluguel exigem a forma de texto (§ 556g, parágrafos 3 e 4, BGB).

Perguntas frequentes

O que é o freio do aluguel (Mietpreisbremse)?

Um limite para os contratos novos: nas zonas de mercado imobiliário tensionado, o aluguel no início do contrato só pode superar em 10 por cento, no máximo, o aluguel de referência local (§ 556d, parágrafo 1, BGB).

Onde vale o freio do aluguel?

Só nas zonas que o governo do Land fixou por decreto; esses decretos devem terminar, no máximo, em 31 de dezembro de 2029 (§ 556d, parágrafo 2, BGB). Se o seu município está incluído, consta no decreto do seu estado federado.

Quando o freio do aluguel não vale?

Num imóvel que foi usado e alugado pela primeira vez depois de 1.º de outubro de 2014 e no primeiro aluguel após uma modernização completa (§ 556f BGB). Além disso, o aluguel pode ser mais alto se o aluguel anterior era mais alto ou se houve modernização nos últimos três anos (§ 556e BGB).

Posso reclamar o aluguel pago a mais?

Sim, se você reclamou a infração em forma de texto. Se reclamar dentro dos 30 meses seguintes ao início do aluguel, recupera o aluguel desde o início; mais tarde, só o que vencer depois que a reclamação chegar (§ 556g, parágrafo 2, BGB).

O proprietário pode recusar informação?

A seu pedido deve informar sobre os fatos decisivos para o aluguel admissível, desde que não sejam de acesso geral e ele possa dá-los sem dificuldade (§ 556g, parágrafo 3, BGB).