Alemanha: freio do aluguel e aumentos do aluguel, o que é permitido

Duas regras para duas situações

Duas normas regulam o aluguel. No início do contrato, o freio do aluguel (Mietpreisbremse) limita o valor combinado (§§ 556d a 556g BGB). Depois, salvo acordo diferente, o locador só pode aumentá-lo conforme os §§ 558 a 560 BGB (§ 557, parágrafo 3): até o aluguel de referência, após uma modernização ou se mudam os encargos.

O freio do aluguel no início

Nas zonas com mercado imobiliário tensionado, um contrato novo pode fixar um valor de no máximo 10 por cento sobre o aluguel de referência local (§ 556d, parágrafo 1, BGB). As zonas são determinadas pelos governos dos estados por regulamento, que pode valer no máximo até 31 de dezembro de 2029. O aluguel de referência se lê na tabela de aluguéis (Mietspiegel), elaborada ou reconhecida pela autoridade ou pelos representantes de locadores e inquilinos (§ 558c, parágrafo 1, BGB).

O freio não vale para um imóvel usado e alugado pela primeira vez depois de 1.º de outubro de 2014, nem para a primeira locação após uma modernização completa (§ 556f BGB). O valor também pode ser mais alto se o inquilino anterior já pagava tanto (§ 556e, parágrafo 1), ou após uma modernização nos últimos três anos: soma-se então o acréscimo de um aumento por modernização (§ 556e, parágrafo 2).

Se o locador invoca uma exceção, deve informar você antes da sua declaração de vontade (§ 556g, parágrafo 1a). O excesso pago só se recupera se você contestou em forma de texto: nos 30 meses seguintes ao início, desde o início; mais tarde, só desde o recebimento da contestação (§ 556g, parágrafos 2 e 4).

Aumento até o aluguel de referência

Com o contrato em curso, o locador pode exigir o seu consentimento a um aluguel mais alto, até o aluguel de referência, se o valor está há 15 meses sem mudança no momento do aumento. O pedido não pode chegar antes de um ano desde o último aumento (§ 558, parágrafo 1, BGB).

Deve ser declarado em forma de texto e fundamentado (§ 558a BGB). Forma de texto: uma declaração legível em suporte durável que nomeia o remetente, como uma carta ou um e-mail (§ 126b BGB). Servem de fundamentação, por exemplo, a tabela de aluguéis, um banco de dados de aluguéis, o laudo de um perito oficial ou três imóveis comparáveis.

Teto de aumento e prazos

Mesmo até o aluguel de referência, o valor não pode subir mais de 20 por cento em três anos (teto de aumento, Kappungsgrenze); nos municípios que o governo do estado considera especialmente ameaçados, 15 por cento. Não contam os aumentos por modernização ou por encargos (§ 558, parágrafo 3, BGB). Com 620 € há três anos, 805 € de aluguel de referência e 20 por cento, o limite é 744 €: 44 € a mais que os 700 € atuais.

Se você aceita, deve o aluguel mais alto desde o primeiro dia do terceiro mês civil após o recebimento; pode aceitar até o fim do segundo mês. Depois o locador pode propor ação pelo consentimento nos três meses seguintes (§ 558b BGB). Se o pedido chega em outubro, o aluguel vale desde 1.º de janeiro e você tem até 31 de dezembro.

Seus direitos após um pedido

Você não precisa aceitar de imediato: confira forma, fundamentação, prazos e valor. Também pode aceitar só em parte, na medida em que o aumento seja admissível; sem acordo, o locador pode propor ação e um tribunal decide (§ 558b BGB). Além disso pode rescindir o contrato de forma extraordinária até o fim do segundo mês após o recebimento, para o fim do mês seguinte ao próximo; então o aumento não ocorre (§ 561 BGB), mas termina também a locação.

Modernização, aluguel escalonado e indexado

Após certas modernizações, o locador pode aumentar o aluguel anual em 8 por cento dos custos investidos, no máximo 3 € por metro quadrado de área útil por mês em seis anos, 2 € se o aluguel é inferior a 7 € por metro quadrado (§ 559 BGB). A declaração deve calcular e explicar o aumento; o prazo até o aluguel mais alto se amplia em seis meses se a medida não foi anunciada devidamente ou se o aumento supera o anúncio em mais de 10 por cento (§ 559b BGB).

Num aluguel escalonado (Staffelmiete) cada aumento consta do contrato e exclui os aumentos conforme os §§ 558 a 559b; o freio do aluguel vale para cada degrau (§ 557a BGB). Num aluguel indexado (Indexmiete) o valor segue o índice de preços ao consumidor, sem aumento conforme o § 558; o freio vale só para o valor inicial (§ 557b BGB).