Alemania: freno del alquiler y subidas del alquiler, lo que está permitido

Dos reglas para dos situaciones

Al empezar el contrato, el freno del alquiler (Mietpreisbremse) limita la renta pactada (§§ 556d a 556g BGB). Después, salvo pacto distinto, el arrendador solo puede subirla según los §§ 558 a 560 BGB (§ 557, apartado 3): hasta el alquiler de comparación, tras una modernización o si cambian los gastos adicionales.

El freno del alquiler al empezar

En las zonas con mercado de vivienda tensionado, un contrato nuevo puede fijar una renta de como máximo un 10 por ciento sobre el alquiler de comparación habitual en la localidad (§ 556d, apartado 1, BGB). Las zonas las determinan los gobiernos de los estados mediante reglamento, que puede regir como máximo hasta el 31 de diciembre de 2029. El alquiler de comparación se lee en el índice de alquileres (Mietspiegel), elaborado o reconocido por la autoridad o por los representantes de arrendadores e inquilinos (§ 558c, apartado 1, BGB).

El freno no vale para una vivienda que se usó y alquiló por primera vez después del 1 de octubre de 2014, ni para el primer alquiler tras una modernización completa (§ 556f BGB). La renta también puede ser más alta si el inquilino anterior ya pagaba tanto (§ 556e, apartado 1), o tras una modernización en los últimos tres años: se suma entonces el recargo de una subida por modernización (§ 556e, apartado 2).

Si el arrendador invoca una excepción, debe informarte antes de tu declaración de voluntad (§ 556g, apartado 1a). El exceso pagado solo se recupera si reclamaste en forma de texto: en los 30 meses siguientes al inicio, desde el inicio; más tarde, solo desde la recepción de la reclamación (§ 556g, apartados 2 y 4).

Subida hasta el alquiler de comparación

Con el contrato en curso, el arrendador puede exigir tu consentimiento a una renta más alta, hasta el alquiler de comparación, si la renta lleva 15 meses sin cambios en el momento de la subida. La petición no puede llegar antes de un año desde la última subida (§ 558, apartado 1, BGB).

Debe declararse en forma de texto y motivarse (§ 558a BGB). Forma de texto: una declaración legible en un soporte duradero que nombra al remitente, como una carta o un correo (§ 126b BGB). Sirven de motivación, por ejemplo, el índice de alquileres, una base de datos de alquileres, el dictamen de un perito oficial o tres viviendas comparables.

Límite de tope y plazos

Incluso hasta el alquiler de comparación, la renta no puede subir más de un 20 por ciento en tres años (límite de tope, Kappungsgrenze); en los municipios que el gobierno del estado considera especialmente amenazados, un 15 por ciento. No cuentan las subidas por modernización o por gastos adicionales (§ 558, apartado 3, BGB). Con 620 € hace tres años, 805 € de alquiler de comparación y un 20 por ciento, el límite es 744 €: 44 € más que los 700 € actuales.

Si aceptas, debes la renta más alta desde el primer día del tercer mes natural tras la recepción; puedes aceptar hasta el fin del segundo mes. Después el arrendador puede demandar el consentimiento en los tres meses siguientes (§ 558b BGB). Si la petición llega en octubre, la renta rige desde el 1 de enero.

Tus derechos tras una petición

No tienes que aceptar enseguida: revisa forma, motivación, plazos y cuantía. Puedes aceptar solo en parte, en la medida en que la subida sea admisible; sin acuerdo, el arrendador puede demandar y decide un tribunal (§ 558b BGB). También puedes resolver el contrato de forma extraordinaria hasta el fin del segundo mes tras la recepción, para el fin del mes siguiente al próximo; la subida no se produce (§ 561 BGB), pero termina el arrendamiento.

Modernización, alquiler escalonado e indexado

Tras ciertas modernizaciones, el arrendador puede subir la renta anual un 8 por ciento de los costes invertidos, como máximo 3 € por metro cuadrado de superficie útil al mes en seis años (2 € si la renta es inferior a 7 € por metro cuadrado) (§ 559 BGB). La declaración debe calcular y explicar la subida; el plazo se amplía seis meses si la medida no se anunció debidamente o si la subida supera el anuncio en más de un 10 por ciento (§ 559b BGB).

En un alquiler escalonado (Staffelmiete) cada subida figura en el contrato y excluye las subidas según los §§ 558 a 559b; el freno del alquiler vale para cada escalón (§ 557a BGB). En un alquiler indexado (Indexmiete) la renta sigue el índice de precios de consumo, sin subida según el § 558; el freno vale solo para la renta inicial (§ 557b BGB).