Alemania: revisar el alquiler, la checklist
¿Está permitido el alquiler al mudarte y cómo reaccionas ante una subida del alquiler? Los pasos y los plazos, por orden.
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Tiempo: unas horas, más los plazos desde la recepción
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¿Quito todas las marcas?
Comprobar al mudarte
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El gobierno del Land fija esas zonas por reglamento; puede regir como máximo hasta el 31 de diciembre de 2029 (§ 556d, apartado 2, BGB).
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Los municipios de más de 50.000 habitantes deben elaborar y publicar un índice de alquileres (§ 558c, apartado 4, BGB).
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La calculadora del freno del alquiler muestra el alquiler máximo y el importe que podría ser de más (§ 556d, apartado 1, BGB).
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Debe informarte antes de que firmes el contrato; si no, de momento no puede invocarla (§ 556g, apartado 1a, BGB).
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En la medida en que no sean de acceso general y el propietario pueda darlos sin dificultad; todas las declaraciones requieren la forma de texto (§ 556g, apartados 3 y 4, BGB).
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Solo quien reclama recupera lo pagado de más: dentro de 30 meses desde el inicio, desde el inicio; después, solo desde la llegada de la reclamación (§ 556g, apartado 2, BGB).
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Debe devolverlo según las normas sobre el enriquecimiento injusto (§ 556g, apartado 1, BGB).
Revisar una subida del alquiler
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Forma de texto significa: declaración legible en un soporte duradero en que figure el remitente; basta una carta o un correo electrónico (§§ 558a y 126b BGB).
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Con un índice de alquileres con intervalos basta un alquiler pedido dentro del intervalo (§ 558a, apartados 2 y 4, BGB).
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La calculadora de la subida del alquiler indica el primer mes en que puede llegar la solicitud (§ 558, apartado 1, BGB).
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Hasta el alquiler de referencia local, como máximo, puede exigir el propietario (§ 558, apartados 1 y 2, BGB).
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Las subidas por modernización y por gastos adicionales no cuentan (§ 558, apartado 3, BGB).
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En un alquiler escalonado están excluidas las subidas según los §§ 558 a 559b, en un alquiler indexado las del § 558 (§§ 557a y 557b BGB).
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8 % de los costes al año, como máximo 3 € (2 €) por m² en seis años; la declaración debe calcular y explicar la subida (§§ 559 y 559b BGB).
Responder y plazos
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Recepción en octubre: puedes aceptar hasta el 31 de diciembre; el alquiler más alto rige desde el 1 de enero (§ 558b BGB).
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En la medida en que aceptes, debes el alquiler más alto; si rechazas, el propietario puede demandar (§ 558b BGB).
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Antes no lo debes, ni siquiera si aceptas (§ 558b, apartado 1, BGB).
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Hasta el final del segundo mes tras la recepción, con efecto al final del segundo mes siguiente; la subida entonces no se produce (§ 561 BGB).
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Debe presentar la demanda en los tres meses siguientes al final del plazo de consentimiento (§ 558b, apartado 2, BGB).
Alquiler revisado
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Conviene saber
- La lista vale para vivienda alquilada. Los locales comerciales y otros contratos tienen reglas propias.
- Los plazos empiezan con la recepción del escrito: apunta la fecha en que te llegó y guarda el sobre.
- Si tu municipio está en una zona con freno del alquiler o con un tope de subida del 15 %, figura en los reglamentos de tu estado federado; cambian y tienen vigencia limitada.
- Las calculadoras y la lista valen para el alquiler neto: los gastos adicionales y su adaptación siguen reglas propias (§ 560 BGB).
- Esto no es asesoramiento jurídico. En caso de disputa ayudan una asociación de inquilinos, el centro de asesoramiento al consumidor (Verbraucherzentrale) o un abogado de derecho de arrendamientos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para aceptar una subida del alquiler?
Hasta el final del segundo mes natural tras la recepción de la solicitud (§ 558b, apartado 2, BGB). Recepción en octubre: hasta el 31 de diciembre.
¿Puedo resolver el contrato tras una subida del alquiler?
Sí, de forma extraordinaria: hasta el final del segundo mes tras la recepción, con efecto al final del segundo mes siguiente. La subida entonces no se produce (§ 561 BGB).
¿Cuánto puede subir el alquiler en tres años?
Como máximo un 20 por ciento, en municipios con reglamento especial un 15 por ciento, y sin superar el alquiler de referencia local; las subidas por modernización y por gastos adicionales no cuentan (§ 558 BGB).
¿Cuándo recupero el alquiler pagado de más?
Si has reclamado la infracción del freno del alquiler en forma de texto: desde el inicio del alquiler con una reclamación dentro de los 30 meses, si no, desde la llegada de la reclamación (§ 556g, apartado 2, BGB).
¿Qué es la forma de texto?
Una declaración legible en un soporte duradero en que figure la persona que declara, por ejemplo una carta o un correo electrónico; no hace falta firma (§ 126b BGB).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoAlemania: calculadora del freno del alquiler (Mietpreisbremse)
- El cálculoAlemania: calculadora de la subida del alquiler (Mieterhöhung)
- La guíaAlemania: freno del alquiler y subidas del alquiler, lo que está permitido
Fuentes
- § 556d BGB: alquiler admisible al inicio del contrato (en alemán)
- § 556g BGB: consecuencias jurídicas, reclamación e información sobre el alquiler (en alemán)
- § 558 BGB: subida del alquiler hasta el alquiler de referencia local (en alemán)
- § 558a BGB: forma y motivación de la subida (en alemán)
- § 558b BGB: consentimiento a la subida (en alemán)
- § 558c BGB: índice de alquileres (en alemán)
- § 559 BGB: subida del alquiler tras medidas de modernización (en alemán)
- § 561 BGB: derecho especial de resolución del inquilino tras una subida (en alemán)
- § 126b BGB: forma de texto (en alemán)
En caso de disputa con el propietario, una asociación de inquilinos, el centro de asesoramiento al consumidor (Verbraucherzentrale) o un abogado de derecho de arrendamientos son los primeros interlocutores.