Alemania: calculadora de la fianza del alquiler (Mietkaution)
Cuánta fianza puede pedir como máximo el arrendador, cómo pagarla en tres cuotas y cuánto hay que tener a mano al entrar a vivir.
Importe máximo de la fianza
2.700,00 €
tres alquileres netos, sin gastos adicionales
- Fianza admisible
- 1.ª cuota 900,00 €
- Al entrar 2.000,00 €
El arrendador puede pedir como máximo tres alquileres netos, con 900,00 € son 2.700,00 €. Tu fianza acordada de 2.700,00 € está dentro del límite (§ 551, apartado 1, BGB).
En tres cuotas iguales son 900,00 €, 900,00 € y 900,00 €. Al entrar pagas la primera cuota de 900,00 € y el primer alquiler de 1.100,00 € (alquiler neto y pago a cuenta): en total 2.000,00 €, en lugar de 3.800,00 € con toda la fianza de una vez.
- El arrendador debe depositar la fianza en un banco, separada de su patrimonio, al tipo habitual de las cuentas de ahorro con preaviso de tres meses, salvo que se acuerde otra cosa; los rendimientos te pertenecen y aumentan la fianza (§ 551, apartado 3, BGB).
- Un acuerdo en perjuicio del inquilino es nulo (§ 551, apartado 4, BGB). Si te han pedido más, haz revisar el contrato por una asociación de inquilinos (Mieterverein) o por un abogado.
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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| Alquiler neto al mes | 900,00 € | |
|---|---|---|
| × | Mensualidades | 3 |
| = | Importe máximo de la fianza | 2.700,00 € |
| Fianza acordada | 2.700,00 € | |
| Primera cuota al comienzo del alquilerun tercio | 900,00 € | |
| + | Primer alquileralquiler neto y pago a cuenta | 1.100,00 € |
| = | A pagar al entrar | 2.000,00 € |
Cómo se calcula
- Si el inquilino debe dar una garantía al arrendador, esta puede ser como máximo el triple del alquiler de un mes, sin los gastos adicionales que figuran como tanto alzado o como pago a cuenta (§ 551, apartado 1, BGB). El tope son, pues, tres alquileres netos.
- Si la garantía es una suma de dinero, el inquilino puede pagarla en tres cuotas mensuales iguales: la primera al comienzo del alquiler, las demás con los pagos de alquiler inmediatamente siguientes (apartado 2). La página divide la fianza admisible por tres, redondeada al céntimo, y deja el resto para la última cuota.
El ejemplo resuelto
Con 900 € de alquiler neto, el importe máximo es 3 × 900 € = 2.700 €, en tres cuotas de 900 €. Con 200 € de pago a cuenta de gastos adicionales, al entrar se deben 900 € (primera cuota) + 1.100 € (primer alquiler) = 2.000 €, no 3.800 €.
Fuentes
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- El tope vale para cualquier forma de garantía, también para un aval: las cuotas, en cambio, están previstas solo para una suma de dinero.
- La ley no fija un plazo para devolver la fianza tras la salida: el arrendador puede quedársela un tiempo razonable para revisar, incluida la liquidación de los gastos adicionales. Cuenta con unos meses y pregunta por escrito.
- Las reclamaciones del arrendador por cambios o deterioros de la vivienda prescriben a los seis meses de la devolución (§ 548, apartado 1, BGB).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede ser la fianza del alquiler?
Como máximo tres alquileres netos, es decir el alquiler sin los gastos de servicios que figuran como tanto alzado o pago a cuenta (§ 551, apartado 1, BGB).
¿Puedo pagar la fianza en cuotas?
Sí: en tres cuotas mensuales iguales, la primera al comienzo del alquiler, las demás con los pagos de alquiler siguientes (§ 551, apartado 2, BGB).
¿Qué hace el arrendador con la fianza?
Debe depositarla en un banco, separada de su patrimonio; los rendimientos pertenecen al inquilino y aumentan la fianza (§ 551, apartado 3, BGB).
¿Es válida una fianza más alta en el contrato?
Un acuerdo en perjuicio del inquilino es nulo (§ 551, apartado 4, BGB): el arrendador no puede pedir más de tres alquileres netos.
El siguiente paso
- La guíaAlemania: alquilar un piso, fianza, agente e inscripción
- La checklistAlemania: alquilar un piso, la checklist hasta la mudanza
- El cálculoAlemania: calculadora del freno del alquiler (Mietpreisbremse)