Alemania: alquilar un piso, fianza, agente e inscripción

La fianza

Si el arrendador pide una garantía, no puede superar el triple del alquiler mensual, sin los gastos adicionales que figuran como tanto alzado o pago a cuenta (§ 551, apartado 1, BGB): con 900 € de alquiler neto, 2.700 €. Si es una suma de dinero, puedes pagarla en tres cuotas mensuales iguales; la primera vence al comienzo del arrendamiento y las demás junto con los pagos del alquiler inmediatamente siguientes (apartado 2). Al mudarte solo vencen entonces 900 € de fianza y el primer alquiler.

El arrendador debe invertir la fianza en un banco, separada de su patrimonio, al tipo habitual de los depósitos de ahorro con preaviso de tres meses si no se pactó otra cosa; los rendimientos te corresponden y aumentan la fianza (apartado 3). Un acuerdo en perjuicio del inquilino es ineficaz (apartado 4).

Quién paga al agente

Un agente de viviendas solo tiene derecho a retribución si por su mediación se celebra un contrato de alquiler, y el contrato de mediación exige la forma de texto (§ 2, apartado 1, WoVermRG). Al que busca piso no puede pedirle, prometerse ni aceptar retribución, salvo que solo por el contrato de mediación contigo reciba del arrendador el encargo de ofrecer la vivienda (apartado 1a). Quien encarga al agente, lo paga. No pueden pedirse anticipos (apartado 4), y un pacto distinto es ineficaz (apartado 5).

Tampoco hay derecho a retribución si el contrato solo continúa, prolonga o renueva un arrendamiento de las mismas estancias, si el mediador es propietario, administrador, inquilino o arrendador de la vivienda (apartado 2) y en las viviendas de protección oficial o de precio regulado (apartado 3). Firma un contrato con un agente solo si quieres encargarlo tú, y léelo antes.

Alquiler y gastos adicionales en el contrato

Los gastos adicionales (Betriebskosten) solo los asumes si el contrato lo prevé, y los pagos a cuenta solo pueden pactarse en cuantía adecuada (§ 556, apartados 1 y 2, BGB). Si la renta pedida es admisible en un mercado tensionado lo muestran la calculadora y la guía del freno del alquiler; más adelante revisas la primera liquidación con la checklist de la liquidación de gastos adicionales.

Mudanza, inscripción y confirmación

Quien se instala en una vivienda debe inscribirse en el registro de residentes (Meldebehörde) en las dos semanas siguientes a la mudanza (§ 17, apartado 1, BMG). Quien da la vivienda debe colaborar y confirmarte la mudanza en ese plazo: con su nombre y dirección, la fecha de mudanza, la dirección de la vivienda y los nombres de las personas obligadas a inscribirse (§ 19, apartados 1 y 3, BMG). Si se niega o no la recibes a tiempo, lo comunicas sin demora al registro (apartado 2). Ofrecer una dirección para inscribirse cuando nadie vive allí está prohibido (apartado 6).

Quien no se inscribe, o no bien o no a tiempo, comete una infracción administrativa, igual que quien da la vivienda y no confirma la mudanza o no a tiempo (§ 54, apartado 2, BMG). Al entrar anota defectos, lecturas de contadores y llaves en un acta: los derechos de indemnización del arrendador por cambios en la vivienda prescriben seis meses después de la devolución (§ 548, apartado 1, BGB).

Resolución y plazos

Como inquilino resuelves el contrato como muy tarde el tercer día laborable de un mes natural para el fin del segundo mes siguiente, es decir, con tres meses de preaviso (§ 573c, apartado 1, BGB). Para el arrendador, el plazo se alarga tres meses a los cinco y a los ocho años desde la cesión de la vivienda. Un pacto en perjuicio del inquilino es ineficaz (apartado 4).