Allemagne : louer un appartement, dépôt, agent et inscription

Le dépôt de garantie

Si le bailleur exige une sûreté, elle ne peut dépasser le triple du loyer d’un mois, sans les charges indiquées en forfait ou en provision (§ 551 al. 1 BGB) : pour 900 € de loyer net hors charges, donc 2 700 €. En argent, vous pouvez la payer en trois mensualités égales ; la première est due au début du bail, les autres avec les loyers qui suivent immédiatement (al. 2). À l’emménagement, seuls 900 € de dépôt et le premier loyer sont alors dus.

Le bailleur doit placer le dépôt dans une banque, séparément de son patrimoine, au taux habituel des dépôts d’épargne à trois mois de préavis, sauf convention contraire ; les produits vous reviennent et augmentent le dépôt (al. 3). Un accord au détriment du locataire est sans effet (al. 4).

Qui paie l’agent

Un intermédiaire en logement n’a droit à une rémunération que si, grâce à son entremise, un bail est conclu, et le contrat d’entremise exige la forme de texte (§ 2 al. 1 WoVermRG). Il ne peut exiger, se faire promettre ni accepter aucune rémunération du demandeur de logement, sauf s’il obtient du bailleur, exclusivement en raison du contrat d’entremise avec vous, le mandat de proposer le logement (al. 1a). Celui qui commande l’agent le paie. Les avances ne peuvent être exigées (al. 4), et une convention contraire est sans effet (al. 5).

Il n’y a en outre aucun droit à rémunération si le contrat ne fait que poursuivre, prolonger ou renouveler un bail portant sur les mêmes locaux, si l’intermédiaire est lui-même propriétaire, gestionnaire, locataire ou bailleur du logement (al. 2) et pour les logements aidés par des fonds publics ou à prix encadré (al. 3). Ne signez un contrat d’agent que si vous voulez mandater l’agent vous-même, et lisez-le avant.

Loyer et charges dans le bail

Vous ne supportez les charges que si le bail le prévoit, et les provisions ne peuvent être convenues qu’à un montant approprié (§ 556 al. 1 et 2 BGB). Que le loyer demandé soit admissible dans un marché du logement tendu, le calculateur du frein aux loyers et le guide sur le frein aux loyers le montrent ; plus tard, vous vérifiez le premier décompte avec la checklist sur le décompte de charges.

Emménagement, déclaration et attestation

Qui emménage dans un logement doit se déclarer à l’office d’enregistrement dans les deux semaines suivant l’emménagement (§ 17 al. 1 BMG). Le bailleur (Wohnungsgeber) doit y participer et vous confirmer l’emménagement dans ce délai : avec le nom et l’adresse du bailleur, la date d’emménagement, l’adresse du logement et les noms des personnes soumises à déclaration (§ 19 al. 1 et 3 BMG). S’il refuse la confirmation ou si vous ne l’obtenez pas à temps, informez-en sans délai l’office d’enregistrement (al. 2). Il est interdit de proposer une adresse de domicile pour la déclaration alors que personne n’y habite (al. 6).

Qui ne se déclare pas, mal ou à temps commet une infraction administrative, tout comme le bailleur qui ne confirme pas l’emménagement ou pas à temps (§ 54 al. 2 BMG). À l’emménagement, consignez dans un procès-verbal les défauts, les relevés de compteurs et les clés : les droits à réparation du bailleur pour modifications du logement se prescrivent six mois après la restitution (§ 548 al. 1 BGB).

Préavis et délais

Comme locataire, vous résiliez au plus tard le troisième jour ouvrable d’un mois civil pour la fin du mois suivant le prochain, donc avec trois mois de préavis (§ 573c al. 1 BGB). Pour le bailleur, le délai se prolonge de trois mois chaque fois après cinq et huit ans depuis la remise du logement. Une dérogation au détriment du locataire est sans effet (al. 4).