Germania: affitto, cauzione, agente e registrazione

La cauzione

Se il locatore chiede una garanzia, può essere al massimo il triplo dell’affitto mensile, senza le spese di gestione indicate come forfait o anticipo (BGB § 551 c. 1): con 900 € di affitto netto, quindi, 2.700 €. Come somma di denaro puoi pagarla in tre rate mensili uguali; la prima è dovuta all’inizio del rapporto di locazione, le altre insieme ai pagamenti dell’affitto immediatamente successivi (c. 2). Al trasloco sono dovuti allora solo 900 € di cauzione e il primo affitto.

Il locatore deve investire la cauzione presso una banca separatamente dal proprio patrimonio, al tasso abituale per i depositi di risparmio con preavviso di tre mesi, se non è stato pattuito altro; i frutti spettano a te e aumentano la cauzione (c. 3). Un accordo a danno dell’inquilino è nullo (c. 4).

Chi paga il mediatore

Un mediatore abitativo ha diritto a un compenso solo se grazie alla sua mediazione si conclude un contratto di locazione, e il contratto di mediazione richiede la forma testuale (WoVermRG § 2 c. 1). Non può pretendere, farsi promettere o accettare un compenso da chi cerca casa, a meno che non ottenga dal locatore l’incarico di offrire l’abitazione esclusivamente per via del contratto di mediazione con te (c. 1a). Chi ordina il mediatore lo paga. Gli anticipi non si possono pretendere (c. 4), e un accordo diverso è nullo (c. 5).

Non c’è inoltre diritto al compenso se con il contratto un rapporto di locazione sugli stessi locali viene solo proseguito, prorogato o rinnovato, se il mediatore è egli stesso proprietario, amministratore, inquilino o locatore dell’abitazione (c. 2) e per le abitazioni con finanziamento pubblico o altrimenti a prezzo vincolato (c. 3). Firma un contratto di mediazione solo se vuoi incaricare tu il mediatore, e leggilo prima.

Affitto e spese accessorie nel contratto

Le spese di gestione le sostieni solo se il contratto lo prevede, e gli anticipi si possono pattuire solo in misura adeguata (BGB § 556 cc. 1 e 2). Se l’affitto richiesto è consentito in un mercato abitativo teso lo mostrano il calcolatore del freno agli affitti e la guida sul freno agli affitti; più avanti controlli il primo conteggio con la lista del conteggio delle spese accessorie.

Trasloco, registrazione e conferma

Chi occupa un’abitazione deve registrarsi presso l’ufficio anagrafe entro due settimane dal trasloco (BMG § 17 c. 1). Il locatore deve collaborare e confermarti l’ingresso entro quel termine: con nome e indirizzo del locatore, data di ingresso, indirizzo dell’abitazione e nomi delle persone obbligate alla registrazione (BMG § 19 cc. 1 e 3). Se rifiuta la conferma o non la ricevi in tempo, comunicalo senza indugio all’ufficio anagrafe (c. 2). Offrire un indirizzo per la registrazione quando lì non abita nessuno è vietato (c. 6).

Chi non si registra, si registra in modo errato o in ritardo commette un illecito amministrativo, come il locatore che non conferma l’ingresso o non lo fa in tempo (BMG § 54 c. 2). Al trasloco annota in un verbale difetti, letture dei contatori e chiavi: le pretese di risarcimento del locatore per modifiche all’abitazione si prescrivono sei mesi dopo la restituzione (BGB § 548 c. 1).

Disdetta e termini

Come inquilino dai disdetta al più tardi il terzo giorno lavorativo di un mese di calendario, con effetto alla fine del mese successivo a quello seguente, cioè con tre mesi di preavviso (BGB § 573c c. 1). Per il locatore il termine si allunga di tre mesi ciascuno dopo cinque e otto anni dalla consegna dell’abitazione. Una deroga a danno dell’inquilino è nulla (c. 4).