Germania: freno agli affitti e aumenti, cosa è permesso

Due regole per due situazioni

Due gruppi di norme decidono quanto può essere alto l’affitto. A inizio contratto il freno agli affitti limita l’affitto pattuito (BGB §§ 556d-556g). Dopo, il locatore può aumentare l’affitto solo secondo i §§ 558-560 del BGB, se non è stato pattuito altro (BGB § 557 c. 3): fino all’affitto di confronto locale, dopo una ristrutturazione o quando cambiano le spese accessorie.

Il freno agli affitti a inizio contratto

Nelle zone con un mercato abitativo teso, l’affitto di un nuovo contratto può superare l’affitto di confronto locale al massimo del 10 per cento (BGB § 556d c. 1). Quali siano le zone lo decidono i governi dei Land con un’ordinanza; può valere al massimo fino al 31 dicembre 2029. L’affitto di confronto lo leggi nella tabella degli affitti (Mietspiegel): un quadro dell’affitto abituale redatto o riconosciuto dall’autorità o dai rappresentanti di locatori e inquilini (BGB § 558c c. 1).

Il freno non vale per un appartamento utilizzato e affittato per la prima volta dopo il 1º ottobre 2014, né per la prima locazione dopo una ristrutturazione completa (BGB § 556f). L’affitto può inoltre essere più alto se già l’inquilino precedente pagava tanto (BGB § 556e c. 1), o dopo una ristrutturazione negli ultimi tre anni: allora si aggiunge la maggiorazione che risulterebbe da un aumento per ristrutturazione (BGB § 556e c. 2).

Se il locatore invoca un’eccezione, deve informarti prima della tua dichiarazione di stipula, altrimenti all’inizio non può invocarla (BGB § 556g c. 1a). L’affitto pagato in eccesso lo riottieni solo se hai contestato la violazione in forma testuale. Se contesti entro 30 mesi dall’inizio del contratto, vale dall’inizio; se contesti dopo, solo dal ricevimento della contestazione (BGB § 556g c. 2).

Aumento fino all’affitto di confronto

Durante il contratto il locatore può chiedere il consenso a un affitto più alto fino all’affitto di confronto locale, se l’affitto è invariato da 15 mesi nel momento in cui l’aumento deve avere effetto. La richiesta può arrivare al più presto un anno dopo l’ultimo aumento (BGB § 558 c. 1).

Deve essere fatta in forma testuale e motivata (BGB § 558a). Forma testuale significa una dichiarazione leggibile su un supporto durevole che indica il mittente, per esempio una lettera o un’e-mail (BGB § 126b). Per la motivazione ci si può riferire, per esempio, alla tabella degli affitti, a una banca dati degli affitti, alla perizia di un esperto nominato e giurato o a tre appartamenti di confronto. Con una tabella che indica degli intervalli basta che l’affitto richiesto sia entro l’intervallo.

Il tetto e i termini

Anche fino all’affitto di confronto, l’affitto non può salire di più del 20 per cento in tre anni (tetto); nei comuni che il governo del Land ha indicato come particolarmente a rischio è il 15 per cento. Gli aumenti dopo una ristrutturazione o per le spese accessorie non contano (BGB § 558 c. 3). Con 620 € tre anni fa, 805 € di affitto di confronto e il 20 per cento, il limite è 744 €: 44 € in più degli attuali 700 €.

Se acconsenti, devi l’affitto più alto dal primo giorno del terzo mese di calendario dopo il ricevimento; puoi acconsentire fino alla fine del secondo mese di calendario. Poi il locatore può fare causa per il consenso entro altri tre mesi (BGB § 558b). Se la richiesta arriva a ottobre, l’affitto più alto vale dal 1º gennaio, e hai tempo fino al 31 dicembre.

I tuoi diritti dopo una richiesta

Non devi acconsentire subito: controlla la forma, la motivazione, i termini e l’importo. Puoi anche acconsentire solo in parte, nella misura in cui l’aumento è consentito; se non si trova un accordo, il locatore può fare causa e decide un giudice (BGB § 558b). Puoi inoltre dare disdetta straordinaria, fino alla fine del secondo mese dopo il ricevimento, con effetto alla fine del mese successivo a quello seguente; allora l’aumento non si verifica (BGB § 561). Naturalmente così finisce anche il contratto di locazione.

Ristrutturazione, affitto graduale e indicizzato

Dopo certe ristrutturazioni il locatore può aumentare l’affitto annuo dell’8 per cento dei costi sostenuti, al massimo di 3 € per metro quadro di superficie abitabile al mese in sei anni, o di 2 € dove l’affitto è sotto i 7 € al metro quadro (BGB § 559). La dichiarazione deve calcolare e spiegare l’aumento; il termine per l’affitto più alto si allunga di sei mesi se l’intervento non è stato annunciato correttamente o l’aumento supera l’annuncio di più del 10 per cento (BGB § 559b).

In un affitto graduale ogni aumento è scritto nel contratto; durante la durata sono esclusi gli aumenti secondo i §§ 558-559b del BGB, e il freno agli affitti vale per ogni scaglione (BGB § 557a). In un affitto indicizzato l’affitto segue l’indice dei prezzi al consumo; un aumento secondo il § 558 è escluso, e il freno agli affitti vale solo per l’affitto iniziale (BGB § 557b).