Germania: calcolo dell’aumento dell’affitto, quanto può salire?
Quanto può salire l’affitto in Germania fino all’affitto di confronto e sotto il tetto agli aumenti, e da quando vale.
Nuovo affitto massimo possibile
744,00 €
il 6,3% di affitto in più di adesso
- Più 44,00 € al mese
- Limite: tetto del 20%
- dal 1 gennaio 2027
L’affitto di confronto locale per il tuo appartamento è di 805,00 € (70 m² × 11,50 €). Il tetto agli aumenti consente in tre anni al massimo il 20% in più dell’affitto di tre anni fa: 620,00 € × 1,20 = 744,00 €. Vale il limite più basso, il tetto agli aumenti: l’affitto può salire da 700,00 € a 744,00 € al massimo, cioè di 44,00 € al mese e 528,00 € all’anno.
Se la richiesta arriva a ottobre 2026, devi l’affitto più alto dal 1 gennaio 2027. Puoi accettare o recedere in via straordinaria fino al 31 dicembre 2026 (BGB §§ 558b e 561).
- La richiesta deve essere fatta per iscritto e motivata, per esempio con l’indice degli affitti (BGB § 558a).
L’affitto al mese
- Affitto attuale700 €94%
- Aumento possibile44 €6%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Affitto netto attuale | 700,00 € | |
|---|---|---|
| Affitto di confronto locale11,50 € × 70 m² | 805,00 € | |
| Affitto di tre anni fa | 620,00 € | |
| + | Tetto del 20%BGB § 558 c. 3 | 124,00 € |
| = | Limite dato dal tetto | 744,00 € |
| = | Vale il più basso dei due limiti | 744,00 € |
| Affitto attuale | 700,00 € | |
| = | Aumento massimo possibile | 44,00 € |
Come si calcola
- Il proprietario può chiedere il consenso a un affitto più alto fino all’affitto di confronto locale se l’affitto è invariato da 15 mesi nel momento in cui l’aumento deve scattare; la richiesta può arrivare al più presto un anno dopo l’ultimo aumento (BGB § 558 c. 1). L’affitto di confronto sta nell’indice degli affitti (Mietspiegel); il calcolatore moltiplica il tuo valore al metro quadro per la superficie abitabile.
- In più vale il tetto agli aumenti: in tre anni l’affitto non può salire di più del 20 per cento, nei comuni con ordinanza speciale di non più del 15 per cento; gli aumenti dopo una ristrutturazione o nelle spese accessorie non contano (BGB § 558 c. 3). Il calcolatore prende l’affitto di tre anni fa, lo moltiplica per 1,20 o 1,15 e somma tali aumenti. Vale il più basso dei due limiti.
- Se accetti, devi l’affitto più alto dal primo giorno del terzo mese di calendario dopo la ricezione della richiesta; puoi accettare fino alla fine del secondo mese di calendario (BGB § 558b). Fino ad allora puoi anche recedere in via straordinaria: l’aumento allora non scatta (BGB § 561).
L’esempio svolto
Ora 700 €, tre anni fa 620 €, 70 m² e 11,50 € di affitto di confronto: 70 × 11,50 = 805 €; tetto del 20%: 620 × 1,20 = 744 €. Vale 744 €, quindi 44 € in più al mese. Se la richiesta arriva a ottobre 2026, l’affitto più alto vale dal 1° gennaio 2027 e puoi accettare fino al 31 dicembre 2026.
Fonti
- Codice civile (BGB) § 558: aumento dell’affitto fino all’affitto di confronto locale — gesetze-im-internet.de (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 558a: forma e motivazione dell’aumento dell’affitto (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 558b: consenso all’aumento dell’affitto (in tedesco)
- Codice civile (BGB) § 561: diritto speciale di recesso dell’inquilino dopo un aumento dell’affitto (in tedesco)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dai tuoi dati. L’affitto di confronto locale di un singolo appartamento nell’indice degli affitti è spesso una forbice e in una controversia un tribunale esamina il singolo caso.
- Con un affitto a scaglioni un aumento ai sensi del § 558 è escluso durante la durata (BGB § 557a c. 2), e anche con un affitto indicizzato (BGB § 557b c. 2): allora valgono altre regole e questo calcolatore non va bene.
- La pagina calcola con l’affitto netto e confronta l’intero affitto con l’affitto di confronto. Per un aumento dopo una ristrutturazione (BGB § 559) valgono regole proprie: l’8 per cento dei costi all’anno, limitato a 3 € al m² in sei anni.
- Dall’importo che risulterebbe da un aumento all’affitto di confronto si detraggono le sovvenzioni di terzi (BGB § 558 c. 5): questa pagina non le conosce.
- Il proprietario deve fare la richiesta per iscritto e motivarla, per esempio con l’indice degli affitti, una banca dati degli affitti, una perizia o tre appartamenti di confronto (BGB § 558a).
Domande frequenti
Quanto spesso e di quanto può aumentare l’affitto il proprietario?
Fino all’affitto di confronto locale, se l’affitto è invariato da 15 mesi, e in tre anni al massimo del 20 per cento, nei comuni con ordinanza speciale al massimo del 15 per cento (BGB § 558).
Cos’è il tetto agli aumenti (Kappungsgrenze)?
Il limite di cui l’affitto può salire al massimo in tre anni: il 20 per cento, il 15 per cento nei comuni con un mercato abitativo teso secondo un’ordinanza del governo del Land. Gli aumenti dopo una ristrutturazione e nelle spese accessorie non contano.
Da quando devo pagare l’affitto più alto?
Se accetti, dal primo giorno del terzo mese di calendario dopo la ricezione della richiesta di aumento dell’affitto (BGB § 558b c. 1). Ricezione a ottobre significa: dal 1° gennaio.
Fino a quando posso accettare?
Fino alla fine del secondo mese di calendario dopo la ricezione. Poi il proprietario può fare causa per ottenere il consenso entro altri tre mesi (BGB § 558b c. 2).
Posso recedere a causa dell’aumento dell’affitto?
Sì, in via straordinaria, fino alla fine del secondo mese dopo la ricezione della richiesta, con effetto alla fine del mese successivo; l’aumento allora non scatta (BGB § 561).