Alemania: calculadora de la subida del alquiler (Mieterhöhung)
Hasta cuánto puede subir el alquiler hasta el alquiler de referencia y bajo el tope de subida, y desde cuándo rige.
Nuevo alquiler máximo posible
744,00 €
un 6,3 % más de alquiler que ahora
- Más 44,00 € al mes
- Límite: tope de subida 20 %
- desde el 01/01/2027
El alquiler de referencia local de tu vivienda es de 805,00 € (70 m² × 11,50 €). El tope de subida permite en tres años como máximo un 20 % más que el alquiler de hace tres años: 620,00 € × 1,20 = 744,00 €. Rige el límite más bajo, el tope de subida: el alquiler puede subir de 700,00 € a 744,00 € como máximo, es decir, 44,00 € al mes y 528,00 € al año.
Si la solicitud llega en octubre de 2026, debes el alquiler más alto desde el 01/01/2027. Puedes aceptar o resolver el contrato de forma extraordinaria hasta el 31/12/2026 (§§ 558b y 561 BGB).
- La solicitud debe declararse en forma de texto y estar motivada, por ejemplo con el índice de alquileres (§ 558a BGB).
El alquiler al mes
- Alquiler actual700 €94 %
- Subida posible44 €6 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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| Alquiler neto actual | 700,00 € | |
|---|---|---|
| Alquiler de referencia local11,50 € × 70 m² | 805,00 € | |
| Alquiler hace tres años | 620,00 € | |
| + | Tope de subida del 20 %§ 558, apartado 3, BGB | 124,00 € |
| = | Límite por el tope de subida | 744,00 € |
| = | Rige el más bajo de los dos límites | 744,00 € |
| Alquiler actual | 700,00 € | |
| = | Subida máxima posible | 44,00 € |
Cómo se calcula
- El propietario puede pedir el consentimiento a un alquiler más alto hasta el alquiler de referencia local si el alquiler lleva 15 meses sin cambios en el momento en que deba producirse la subida; la solicitud puede llegar como pronto un año después de la última subida (§ 558, apartado 1, BGB). El alquiler de referencia figura en el índice de alquileres (Mietspiegel); la calculadora multiplica tu valor por metro cuadrado por la superficie habitable.
- Además rige el tope de subida (Kappungsgrenze): en tres años el alquiler no puede subir más de un 20 por ciento, y en los municipios con reglamento especial no más de un 15 por ciento; las subidas por modernización o por gastos adicionales no cuentan (§ 558, apartado 3, BGB). La calculadora toma el alquiler de hace tres años, lo multiplica por 1,20 o 1,15 y suma esas subidas. Rige el más bajo de los dos límites.
- El alquiler más alto lo debes, si aceptas, desde el primer día del tercer mes natural tras la recepción de la solicitud; puedes aceptar hasta el final del segundo mes natural (§ 558b BGB). Hasta entonces también puedes resolver el contrato de forma extraordinaria: entonces la subida no se produce (§ 561 BGB).
El ejemplo resuelto
Ahora 700 €, hace tres años 620 €, 70 m² y 11,50 € de referencia: 70 × 11,50 = 805 €; tope de subida del 20 %: 620 × 1,20 = 744 €. Rige 744 €, es decir, 44 € más al mes. Si la solicitud llega en octubre de 2026, el alquiler más alto rige desde el 1 de enero de 2027, y puedes aceptar hasta el 31 de diciembre de 2026.
Fuentes
- Código Civil alemán (BGB) § 558: subida del alquiler hasta el alquiler de referencia local, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Código Civil alemán (BGB) § 558a: forma y motivación de la subida, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Código Civil alemán (BGB) § 558b: consentimiento a la subida, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Código Civil alemán (BGB) § 561: derecho especial de resolución del inquilino tras una subida, gesetze-im-internet.de (en alemán)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- Es una estimación con tus datos. El alquiler de referencia de una vivienda concreta suele ser un intervalo en el índice de alquileres, y en un litigio un tribunal examina el caso concreto.
- En un alquiler escalonado (Staffelmiete) está excluida una subida según el § 558 durante la vigencia (§ 557a, apartado 2, BGB), y en un alquiler indexado (Indexmiete) también (§ 557b, apartado 2, BGB): entonces rigen otras reglas y esta calculadora no sirve.
- La página calcula el alquiler neto y compara todo el alquiler con el alquiler de referencia. Para una subida tras una modernización (§ 559 BGB) rigen reglas propias: el 8 por ciento de los costes al año, limitado a 3 € por m² en seis años.
- Del importe que resultaría de una subida hasta el alquiler de referencia se restan las ayudas de terceros (§ 558, apartado 5, BGB): esta página no las conoce.
- El propietario debe declarar y motivar la solicitud en forma de texto, por ejemplo con el índice de alquileres, una base de datos de alquileres, un informe pericial o tres viviendas de comparación (§ 558a BGB).
Preguntas frecuentes
¿Cuántas veces y cuánto puede subir el alquiler el propietario?
Hasta el alquiler de referencia local si el alquiler lleva 15 meses sin cambios, y en tres años como máximo un 20 por ciento, en los municipios con reglamento especial como máximo un 15 por ciento (§ 558 BGB).
¿Qué es el tope de subida (Kappungsgrenze)?
El límite en que puede subir el alquiler en tres años como máximo: el 20 por ciento, y el 15 por ciento en los municipios de mercado de vivienda tensionado según el reglamento del gobierno del Land. Las subidas por modernización y por gastos adicionales no cuentan.
¿Desde cuándo debo pagar el alquiler más alto?
Si aceptas, desde el primer día del tercer mes natural tras la recepción de la solicitud de subida (§ 558b, apartado 1, BGB). Recepción en octubre significa: desde el 1 de enero.
¿Hasta cuándo puedo aceptar?
Hasta el final del segundo mes natural tras la recepción. Después, el propietario puede demandar el consentimiento en un plazo de tres meses más (§ 558b, apartado 2, BGB).
¿Puedo resolver el contrato por la subida del alquiler?
Sí, de forma extraordinaria, hasta el final del segundo mes tras la recepción de la solicitud, con efecto al final del segundo mes siguiente; la subida entonces no se produce (§ 561 BGB).
El siguiente paso
- La guíaAlemania: freno del alquiler y subidas del alquiler, lo que está permitido
- La checklistAlemania: revisar el alquiler, la checklist