Alemania: calculadora del freno del alquiler (Mietpreisbremse)

Cuánto alquiler estaba permitido como máximo al empezar el contrato, si pagas de más y cuánto puedes reclamar.

Alquiler pagado de más al mes

126,00 €

con un alquiler máximo permitido de 924,00 € al mes

Permitido como máximo 924,00 €
Tu alquiler 1.050,00 €
25 % sobre la referencia local

El alquiler de referencia local es de 12,00 € por m², es decir, con 70 m², 840,00 €. Con el 10 % permitido por encima son como máximo 924,00 € al mes. Pagas 1.050,00 €: 126,00 € al mes y 1.512,00 € al año de más.

Si reclamas ahora, dentro de los 30 meses siguientes al inicio del alquiler, puedes reclamar el alquiler pagado de más desde el inicio: tras 12 meses, 1.512,00 € (§ 556g, apartado 2, BGB).

Si el propietario ha invocado una excepción, debía informarte antes de que firmaras el contrato; si no, de momento no puede invocarla (§ 556g, apartado 1a, BGB).
Reclama la infracción en forma de texto (por ejemplo, un correo electrónico): sin reclamación no recuperas el alquiler pagado de más (§ 556g, apartados 2 y 4, BGB).

Tu alquiler comparado

Permitido924 €88 %
De más126 €12 %

No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.

Tus números

ejemplo: cambia los números

¿La vivienda está en una zona con freno del alquiler?

Los gobiernos de los Länder fijan esas zonas por reglamento, como máximo hasta finales de 2029 (§ 556d, apartado 2, BGB). Si tu municipio está incluido figura en el reglamento de tu estado federado.

SíNo

Superficie habitable

La superficie habitable que figura en el contrato de alquiler.

Alquiler neto pactado al mes (Nettokaltmiete)

El alquiler del contrato sin gastos adicionales ni calefacción.

Alquiler de referencia local por m² (ortsübliche Vergleichsmiete)

El valor de tu vivienda en el índice de alquileres (Mietspiegel) de tu ciudad (zona, tamaño, año de construcción, equipamiento), por metro cuadrado y mes sin gastos adicionales. Si hay un intervalo, toma el valor que corresponde a tu vivienda. Si se modernizó en los últimos tres años: el valor sin tener en cuenta la modernización (§ 556e, apartado 2, BGB).

¿El propietario invoca una excepción?

El propietario debe informarte de la excepción antes de que firmes el contrato (§ 556g, apartado 1a, BGB). La calculadora comprueba una excepción cada vez.

Ninguna excepciónlímite: referencia local más 10 %Obra nueva o primer alquiler tras una modernización completael freno no rige (§ 556f)Alquiler anterior más altohasta el alquiler del inquilino anterior (§ 556e, apartado 1)Modernización en los últimos 3 añoscon recargo (§ 556e, apartado 2)

Alquiler del inquilino anterior al mes

Solo con «Alquiler anterior más alto»: el alquiler neto que pagaba por última vez el inquilino anterior, sin reducciones del alquiler y sin subidas pactadas en el último año antes del fin de su contrato (§ 556e, apartado 1, BGB).

Costes de la modernización

Solo con «Modernización en los últimos 3 años»: los costes de tu vivienda, sin la parte que habría sido necesaria de todos modos para el mantenimiento y sin subvenciones (§§ 559 y 559a BGB).

Meses desde el inicio del alquiler

Cuánto tiempo llevas viviendo allí. Quien reclama dentro de los 30 meses siguientes al inicio del alquiler puede reclamar el alquiler pagado de más desde el inicio (§ 556g, apartado 2, BGB).

Ver el detalleOcultar el detalle

El cálculo
	Alquiler de referencia local12,00 € × 70 m²	840,00 €
+	Recargo del 10 %§ 556d, apartado 1, BGB	84,00 €
=	Alquiler máximo permitido	924,00 €
	Alquiler neto pactado	1.050,00 €
=	Pagado de más al mes	126,00 €

Cómo se calcula

En las zonas que el gobierno del Land ha declarado de mercado de vivienda tensionado, al firmar un contrato nuevo el alquiler solo puede superar en un 10 por ciento como máximo el alquiler de referencia local (§ 556d, apartado 1, BGB). El alquiler de referencia lo encuentras en el índice de alquileres (Mietspiegel); aquí escribes el valor por metro cuadrado de tu vivienda y la calculadora lo multiplica por la superficie habitable y por 1,10.
Excepciones: una vivienda que se usó y se alquiló por primera vez después del 1 de octubre de 2014, y el primer alquiler tras una modernización completa (§ 556f BGB). El propietario puede seguir pidiendo un alquiler anterior más alto (§ 556e, apartado 1). Tras una modernización en los últimos tres años puede superar el límite en el importe que resultaría de una subida por modernización: el 8 por ciento de los costes al año, como máximo 3 € por metro cuadrado al mes, 2 € si el alquiler es inferior a 7 € por metro cuadrado (§ 556e, apartado 2, § 559 BGB).
El alquiler pagado de más solo se recupera si has reclamado la infracción en forma de texto (§ 556g, apartados 2 y 4, BGB). Si reclamas dentro de los 30 meses siguientes al inicio del alquiler, puedes reclamar el alquiler desde el inicio; si reclamas más tarde, solo el que venza después de que llegue la reclamación.

El ejemplo resuelto

Vivienda de 70 m², referencia 12 € por m²: 12 € × 70 m² = 840 €, con el recargo del 10 % como máximo 924 € al mes. Pactados 1.050 €: 126 € al mes de más; con una reclamación tras 12 meses, 1.512 € de devolución. Con un alquiler anterior de 1.000 € solo serían 50 € de más.

Fuentes

Texto comprobado el 12 de octubre de 2026

Conviene saber

Es una estimación con tus datos. El alquiler de referencia de una vivienda concreta suele ser un intervalo en el índice de alquileres, y en un litigio un tribunal examina el caso concreto.
Si el propietario invoca el alquiler anterior, la obra nueva o la modernización, debía informarte antes de que firmaras el contrato; si no, de momento no puede invocarlo (§ 556g, apartado 1a, BGB).
En un alquiler escalonado (Staffelmiete) el límite rige para cada escalón (§ 557a, apartado 4, BGB); en un alquiler indexado (Indexmiete), solo para el alquiler inicial (§ 557b, apartado 4, BGB).
La calculadora compara el alquiler neto sin gastos adicionales ni calefacción y no conoce casos especiales como un recargo por mobiliario.
El inquilino puede pedir al propietario información sobre los hechos decisivos para la admisibilidad del alquiler; todas las declaraciones sobre el freno del alquiler requieren la forma de texto (§ 556g, apartados 3 y 4, BGB).

Preguntas frecuentes

¿Qué es el freno del alquiler (Mietpreisbremse)?

Un límite para los contratos nuevos: en las zonas de mercado de vivienda tensionado, el alquiler al empezar el contrato solo puede superar en un 10 por ciento como máximo el alquiler de referencia local (§ 556d, apartado 1, BGB).

¿Dónde rige el freno del alquiler?

Solo en las zonas que el gobierno del Land ha fijado por reglamento; esos reglamentos deben terminar como muy tarde el 31 de diciembre de 2029 (§ 556d, apartado 2, BGB). Si tu municipio está incluido figura en el reglamento de tu estado federado.

¿Cuándo no rige el freno del alquiler?

En una vivienda que se usó y se alquiló por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y en el primer alquiler tras una modernización completa (§ 556f BGB). Además, el alquiler puede ser más alto si el alquiler anterior era más alto o si se modernizó en los últimos tres años (§ 556e BGB).

¿Puedo reclamar el alquiler pagado de más?

Sí, si has reclamado la infracción en forma de texto. Si reclamas dentro de los 30 meses siguientes al inicio del alquiler, recuperas el alquiler desde el inicio; más tarde, solo el que venza después de que llegue la reclamación (§ 556g, apartado 2, BGB).

¿Puede el propietario negarse a dar información?

A petición tuya debe informar sobre los hechos decisivos para el alquiler admisible, siempre que no sean de acceso general y pueda darlos sin dificultad (§ 556g, apartado 3, BGB).