Alemania: calculadora de gastos de compra de una vivienda (Kaufnebenkosten)
Lo que se suma al precio al comprar un piso o una casa: impuesto de adquisición, notario, registro y agente.
Gastos de compra
45.715 €
el 11,4 % del precio de compra
- En total 445.715 €
- Renania del Norte-Westfalia: 6,5 %
Con un precio de compra de 400.000 € en Renania del Norte-Westfalia se suman unos 45.715 € de gastos de compra, es decir, el 11,4 % del precio. El inmueble te cuesta entonces 445.715 € en total.
Son 26.000 € de impuesto de adquisición (6,5 %), 14.280 € de agente (3,57 %), 3.623 € de notario (con 19 % de IVA), 1.813 € de registro. A eso se suma el capital propio: el centro de asesoramiento al consumidor (Verbraucherzentrale) aconseja entre el 20 y el 30 por ciento del precio de compra más los gastos de compra, es decir, en tu caso entre 125.715 € y 165.715 €.
De qué se componen los gastos de compra
- Impuesto de adquisición26.000 €57 %
- Agente14.280 €31 %
- Notario3.623 €8 %
- Registro1.813 €4 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
Ver el detalleOcultar el detalle
| Impuesto de adquisición6,5 % de 400.000 €, redondeado hacia abajo a euros enteros | 26.000,00 € | |
|---|---|---|
| + | Agente3,57 % de 400.000 € | 14.280,00 € |
| + | Notario: contrato de compraventaHonorarios 2.355,00 €, suplidos 30,00 €, 19 % de IVA | 2.838,15 € |
| + | Notario: garantía real (Grundschuld)Honorarios 635,00 €, suplidos 24,50 €, 19 % de IVA | 784,81 € |
| + | Registro: cambio de propietario y anotación previaTasas judiciales, sin IVA | 1.177,50 € |
| + | Registro: garantía real (Grundschuld)Tasa judicial | 635,00 € |
| = | Gastos de compra | 45.715,46 € |
Cómo se calcula
- El impuesto de adquisición (Grunderwerbsteuer) es el tipo de tu estado federado por la contraprestación, normalmente el precio de compra, redondeado hacia abajo a euros enteros (§ 11 GrEStG). La regla general es el 3,5 %; los Länder pueden fijar el tipo por sí mismos, y todos salvo Baviera lo han subido, hasta el 6,5 %.
- El agente: tipo por precio de compra; el tipo incluye el IVA. En un piso o una casa unifamiliar, el contrato con el agente debe hacerse en forma de texto, y si el comprador es consumidor rige esto: si el agente actúa para ambas partes, las dos pagan lo mismo; si solo una parte lo encargó, la otra solo puede quedar obligada hasta el mismo importe como máximo (§§ 656a a 656d BGB).
- Notario y registro siguen la ley de costes judiciales y notariales (GNotKG): el notario percibe por el contrato de compraventa 2,0 veces la tasa de la tabla B, por la ejecución y la asistencia 0,5 veces cada una y por la garantía real (Grundschuld) 1,0 vez; el registro de la propiedad cobra 1,0 vez por el cambio de propietario, 0,5 veces por la anotación previa y 1,0 vez por la garantía real. La tasa de la tabla B depende del precio de compra o del préstamo; a eso se suman suplidos y, en el notario, el 19 % de IVA.
El ejemplo resuelto
Precio de compra 400.000 € en Renania del Norte-Westfalia (6,5 %), agente 3,57 %, préstamo 300.000 €: impuesto de adquisición 26.000 €; agente 14.280 €; notario 3.622,96 € (compraventa 2.838,15 € y garantía real 784,81 €); registro 1.812,50 €. En total 45.715,46 €, es decir, el 11,4 % del precio de compra. En Baviera (3,5 %) serían 33.715,46 €, o sea, el 8,4 %.
Fuentes
- § 11 GrEStG: tipo del impuesto (regla general 3,5 %) y redondeo hacia abajo a euros enteros (en alemán)
- Ministerio Federal de Finanzas, «Steuern von A bis Z»: Grunderwerbsteuer (los Länder fijan el tipo, hasta el 6,5 %; exenciones; en alemán)
- Ciudad Libre Hanseática de Bremen: Grunderwerbsteuer, 5,5 % para operaciones desde el 1 de julio de 2025 (en alemán)
- Hamburgo: Grunderwerbsteuer, 5,5 % de la contraprestación (en alemán)
- Parlamento de Turingia: nuevas leyes de 2023, reducción de la Grunderwerbsteuer del 6,5 al 5 por ciento (en alemán)
- Wikipedia: Grunderwerbsteuer (Deutschland), resumen de los tipos de los Länder con las leyes (en alemán)
- GNotKG § 34 y anexo 2 (tabla B de tasas; en alemán)
- GNotKG, lista de costes: escrituración (21100, 21200), ejecución y asistencia (22110, 22200), registro (14110, 14121, 14150; en alemán)
- Bundesnotarkammer: ejemplos de costes notariales, compra de vivienda y Grundschuld de financiación (en alemán)
- § 656c BGB: derecho a la comisión cuando se actúa para ambas partes, vivienda y casa unifamiliar (en alemán)
- § 656d BGB: acuerdos sobre los costes del agente (en alemán)
- Verbraucherzentrale: financiación inmobiliaria, preguntas frecuentes sobre compra de vivienda y crédito (los gastos de adquisición pueden llegar ya al 10 por ciento del precio; en alemán)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- Los tipos de los Länder pueden cambiar; aquí rigen los del 5 de octubre de 2026. Comprueba el tipo en Hacienda (Finanzamt) antes de firmar. También hay exenciones, por ejemplo para la adquisición entre cónyuges, entre parientes en línea recta o hasta un valor de 2.500 € (Ministerio Federal de Finanzas).
- Notario y registro los calcula la herramienta para el caso típico: contrato de compraventa con ejecución y asistencia, anotación previa, cambio de propietario y, si pides un préstamo, la garantía real (Grundschuld). En un caso concreto pueden surgir otras tasas y suplidos; para correo y copias, la herramienta supone el orden de magnitud de los ejemplos de la Bundesnotarkammer.
- La comisión del agente es una suposición de la calculadora: el tipo figura en el contrato con el agente, y el agente no puede cambiarlo sin más en tu contra. En un piso o una casa unifamiliar, el comprador consumidor no puede pagar más que el vendedor si el agente actúa para ambos (§ 656c BGB).
- No incluidos: costes de tasación y de financiación (tramitación, disponibilidad), mudanza, muebles y reformas, ni gastos corrientes como el impuesto sobre inmuebles y el mantenimiento. Para eso conviene prever reservas.
Preguntas frecuentes
¿Qué costes se suman al precio de compra?
El impuesto de adquisición, los costes de notario y registro y, si interviene un agente, su comisión. Según la Verbraucherzentrale, estos gastos de adquisición pueden llegar ya al 10 por ciento del precio. Qué costes asumes lo dicen el contrato de compraventa y el contrato con el agente.
¿Cuánto capital propio necesito?
La Verbraucherzentrale aconseja aportar, en principio, del 20 al 30 por ciento del precio de compra, más los gastos de compra. En el ejemplo de 400.000 € en Renania del Norte-Westfalia y 45.715 € de gastos son entre 125.715 € y 165.715 €.
¿Por qué difiere tanto el impuesto de adquisición?
Porque cada estado federado fija el tipo por sí mismo: desde 2006 los Länder pueden apartarse de la regla general del 3,5 %, y todos salvo Baviera la han subido, hasta el 6,5 %. Con 400.000 € son 14.000 € en Baviera y 26.000 € en Renania del Norte-Westfalia.
¿Paga siempre el comprador toda la comisión del agente?
No. En pisos y casas unifamiliares con un comprador consumidor rige esto: si el agente actúa para ambas partes, las dos pagan lo mismo; si solo una parte lo encargó, la otra solo puede quedar obligada hasta el mismo importe como máximo (§§ 656c y 656d BGB). El contrato con el agente requiere la forma de texto (§ 656a BGB).