Alemanha: calculadora de custos de compra de um imóvel (Kaufnebenkosten)

O que se soma ao preço ao comprar um apartamento ou uma casa: imposto de aquisição, notário, registro e corretor.

Custos de compra

€ 45.715

11,4% do preço de compra

No total € 445.715
Renânia do Norte-Vestfália: 6,5%

Com um preço de compra de € 400.000 em Renânia do Norte-Vestfália somam-se cerca de € 45.715 de custos de compra, ou seja, 11,4% do preço. O imóvel custa então € 445.715 no total.

São € 26.000 de imposto de aquisição (6,5%), € 14.280 de corretor (3,57%), € 3.623 de notário (com 19% de IVA), € 1.813 de registro. A isso soma-se o capital próprio: o centro de orientação ao consumidor (Verbraucherzentrale) aconselha entre 20 e 30 por cento do preço de compra mais os custos de compra, ou seja, no seu caso entre € 125.715 e € 165.715.

De que se compõem os custos de compra

Imposto de aquisição€ 26.00057%
Corretor€ 14.28031%
Notário€ 3.6238%
Registro€ 1.8134%

Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.

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Preço de compra

O preço do contrato de compra e venda. O imposto de aquisição (Grunderwerbsteuer) é calculado sobre a contraprestação, normalmente o preço de compra.

Estado federado (Bundesland)

Os estados fixam por conta própria a taxa do imposto de aquisição. Aqui as taxas em 5 de outubro de 2026: confira na Receita (Finanzamt) antes de assinar.

Comissão do corretor para você como comprador (com IVA)

A taxa consta no contrato com o corretor. Um exemplo: 3% mais 19% de IVA são 3,57%. Escreva 0 se comprar sem corretor.

Valor do empréstimo

O que você toma emprestado do banco: você constitui para ele uma garantia real sobre o imóvel (Grundschuld), que custa no notário e no registro. Escreva 0 se comprar sem empréstimo.

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Os custos um por um
	Imposto de aquisição6,5% de € 400.000, arredondado para baixo a euros inteiros	€ 26.000,00
+	Corretor3,57% de € 400.000	€ 14.280,00
+	Notário: contrato de compra e vendaHonorários € 2.355,00, despesas € 30,00, 19% de IVA	€ 2.838,15
+	Notário: garantia real (Grundschuld)Honorários € 635,00, despesas € 24,50, 19% de IVA	€ 784,81
+	Registro: mudança de proprietário e averbação préviaTaxas judiciais, sem IVA	€ 1.177,50
+	Registro: garantia real (Grundschuld)Taxa judicial	€ 635,00
=	Custos de compra	€ 45.715,46

Como se calcula

O imposto de aquisição (Grunderwerbsteuer) é a taxa do seu estado federado sobre a contraprestação, normalmente o preço de compra, arredondado para baixo a euros inteiros (§ 11 GrEStG). A regra geral é 3,5%; os Länder podem fixar a taxa por conta própria, e todos menos a Baviera a subiram, até 6,5%.
O corretor: taxa sobre o preço de compra; a taxa inclui o IVA. Num apartamento ou numa casa unifamiliar, o contrato com o corretor deve ser feito em forma de texto, e se o comprador é consumidor vale isto: se o corretor atua para as duas partes, ambas pagam o mesmo; se só uma parte o contratou, a outra só pode ficar obrigada até o mesmo valor, no máximo (§§ 656a a 656d BGB).
Notário e registro seguem a lei de custos judiciais e notariais (GNotKG): o notário recebe pelo contrato de compra e venda 2,0 vezes a taxa da tabela B, pela execução e pela assistência 0,5 vez cada uma e pela garantia real (Grundschuld) 1,0 vez; o registro de imóveis cobra 1,0 vez pela mudança de proprietário, 0,5 vez pela averbação prévia e 1,0 vez pela garantia real. A taxa da tabela B depende do preço de compra ou do empréstimo; somam-se despesas e, no notário, 19% de IVA.

O exemplo resolvido

Preço de compra 400.000 € na Renânia do Norte-Vestfália (6,5%), corretor 3,57%, empréstimo 300.000 €: imposto de aquisição 26.000 €; corretor 14.280 €; notário 3.622,96 € (compra e venda 2.838,15 € e garantia real 784,81 €); registro 1.812,50 €. No total 45.715,46 €, ou seja, 11,4% do preço de compra. Na Baviera (3,5%) seriam 33.715,46 €, isto é, 8,4%.

Fontes

Texto conferido em 12 de outubro de 2026

Vale saber

As taxas dos Länder podem mudar; aqui valem as de 5 de outubro de 2026. Confira a taxa na Receita (Finanzamt) antes de assinar. Também há isenções, por exemplo para a aquisição entre cônjuges, entre parentes em linha reta ou até um valor de 2.500 € (Ministério Federal das Finanças).
Notário e registro são calculados pela ferramenta para o caso típico: contrato de compra e venda com execução e assistência, averbação prévia, mudança de proprietário e, se você toma um empréstimo, a garantia real (Grundschuld). Num caso concreto podem surgir outras taxas e despesas; para correio e cópias, a ferramenta supõe a ordem de grandeza dos exemplos da Bundesnotarkammer.
A comissão do corretor é uma suposição da calculadora: a taxa consta no contrato com o corretor, e o corretor não pode mudá-la sem mais contra você. Num apartamento ou numa casa unifamiliar, o comprador consumidor não pode pagar mais que o vendedor se o corretor atua para ambos (§ 656c BGB).
Não incluídos: custos de avaliação e de financiamento (tramitação, disponibilização), mudança, móveis e reforma, nem despesas correntes como o imposto predial e a manutenção. Para isso convém prever reservas.

Perguntas frequentes

Que custos se somam ao preço de compra?

O imposto de aquisição, os custos de notário e registro e, se há um corretor, a sua comissão. Segundo a Verbraucherzentrale, esses custos de aquisição podem chegar já a 10 por cento do preço. Quais custos você assume dizem o contrato de compra e venda e o contrato com o corretor.

Quanto capital próprio preciso?

A Verbraucherzentrale aconselha aportar, em princípio, de 20 a 30 por cento do preço de compra, mais os custos de compra. No exemplo de 400.000 € na Renânia do Norte-Vestfália e 45.715 € de custos são entre 125.715 € e 165.715 €.

Por que o imposto de aquisição difere tanto?

Porque cada estado federado fixa a taxa por conta própria: desde 2006 os Länder podem se afastar da regra geral de 3,5%, e todos menos a Baviera a subiram, até 6,5%. Com 400.000 € são 14.000 € na Baviera e 26.000 € na Renânia do Norte-Vestfália.

O comprador paga sempre toda a comissão do corretor?

Não. Em apartamentos e casas unifamiliares com um comprador consumidor vale isto: se o corretor atua para as duas partes, ambas pagam o mesmo; se só uma parte o contratou, a outra só pode ficar obrigada até o mesmo valor, no máximo (§§ 656c e 656d BGB). O contrato com o corretor exige a forma de texto (§ 656a BGB).