Alemanha: calculadora do acerto de encargos (Nebenkostenabrechnung)

Quanto você paga de encargos e aquecimento, se resulta um pagamento adicional ou um saldo a seu favor e até quando o acerto deve chegar.

Pagamento adicional

€ 277,50

A sua parte € 2.917,50 menos € 2.640,00 de adiantamentos

A sua parte € 2.917,50
Acerto até 31/12/2026
Objeções até 31/10/2027

Por área você assume 12,5% dos custos (70 de 560 m²): de € 12.000,00 são € 1.500,00. Dos custos de aquecimento (€ 9.000,00), 70% são rateados por consumo (sua parte 10%: € 630,00) e 30% por área (€ 337,50); somam-se € 450,00 de outros custos por consumo. No total são € 2.917,50 contra € 2.640,00 de adiantamentos: um pagamento adicional de € 277,50.

O proprietário deve comunicar o acerto no máximo até o fim do décimo segundo mês após o término do período de apuração: aqui até 31/12/2026. As suas objeções você deve comunicar até 31/10/2027, doze meses após o recebimento (§ 556, parágrafo 3, BGB).

Se os custos de aquecimento não são apurados por consumo, você pode reduzir a sua parte em 15% (§ 12, parágrafo 1, HeizkostenV): conforme este cálculo até € 145,13.
Depois de um acerto, cada parte pode adaptar o adiantamento a um valor adequado por declaração em forma de texto: conforme este cálculo, cerca de € 243,13 por mês (§ 560, parágrafo 4, BGB).
Você tem direito de consultar os comprovantes, se quiser também por via eletrônica (§ 556, parágrafo 4, BGB). Não são repassáveis os custos de administração nem os de conservação e reparo (§ 1, parágrafo 2, BetrKV).

De que se compõe a sua parte

Custos por área€ 1.50051%
Aquecimento por consumo€ 63022%
Aquecimento por área€ 33812%
Outros custos por consumo€ 45015%

Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.

Seus números

exemplo: mude os números

A sua área útil

A área útil do seu imóvel que consta no contrato de aluguel.

Área total do edifício

A soma das áreas úteis entre as quais os custos são rateados (consta no acerto).

Custos do edifício por área

A soma dos custos que segundo o acerto são rateados por área útil, por exemplo imposto predial, seguro do edifício, coleta de lixo, limpeza da entrada. Sem aquecimento e sem os custos por consumo.

Custos de aquecimento e água quente do edifício

O custo total do aquecimento central e do fornecimento de água quente de todo o edifício.

Parte do aquecimento por consumo

O regulamento de custos de aquecimento exige entre 50 e 70 por cento por consumo; o resto é rateado por área (§ 7, parágrafo 1, HeizkostenV). Consta no acerto.

A sua parte do consumo de calor registrado

As suas unidades de consumo divididas por todas as unidades de consumo do edifício, conforme o acerto.

Outros custos por consumo: a sua parte

O que o acerto indica para você em custos por consumo, por exemplo água fria e esgoto. A sua parte, não a soma do edifício.

Adiantamento por mês

O adiantamento mensal de encargos e aquecimento que consta no contrato de aluguel.

Meses do seu aluguel no período de apuração

12, se você morou lá o ano inteiro. Se entrou ou saiu no meio do ano, o número de meses: os custos por área e os adiantamentos contam então proporcionalmente.

O período de apuração termina em: mês

Quase sempre o período de apuração é o ano civil: então termina em dezembro.

O período de apuração termina em: ano

O acerto chegou a você em: mês

O mês em que o acerto chegou a você (recebimento). Uma data sem comprovante vale pouco num tribunal: guarde o envelope ou o e-mail.

O acerto chegou a você em: ano

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O cálculo
	Custos do edifício por área	€ 12.000,00
×	A sua parte de área70 de 560 m²	12,5%
=	A sua parte por área	€ 1.500,00
+	Aquecimento: 70% por consumoA sua parte de consumo 10%	€ 630,00
+	Aquecimento: 30% por área	€ 337,50
+	Outros custos por consumo	€ 450,00
=	A sua parte no total	€ 2.917,50
−	Adiantamentos12 × € 220,00	€ 2.640,00
=	Pagamento adicional	€ 277,50

Como se calcula

Se o proprietário e o inquilino combinaram que o inquilino paga os encargos (Betriebskosten), faz-se o acerto a cada ano sobre os adiantamentos (§ 556, parágrafos 1 e 3, BGB). Quais custos são encargos diz o regulamento de custos de funcionamento (BetrKV): os custos de administração e os de conservação e reparo não são.
Se nada diferente foi combinado, os encargos são rateados segundo a parte da área útil; os custos que dependem de um consumo registrado, segundo o consumo (§ 556a, parágrafo 1, BGB). No aquecimento, entre 50 e 70 por cento devem ser rateados segundo o consumo de calor registrado e o resto por área (§ 7, parágrafo 1, HeizkostenV).
A calculadora soma as suas partes e subtrai os adiantamentos: um resto positivo é o pagamento adicional, um negativo o saldo a seu favor. O acerto deve ser comunicado ao inquilino no máximo até o fim do décimo segundo mês após o término do período de apuração; depois fica excluída uma cobrança posterior, salvo se o proprietário não for responsável pelo atraso. As objeções você deve comunicar até o fim do décimo segundo mês após o recebimento (§ 556, parágrafo 3, BGB).

O exemplo resolvido

Você mora em 70 de 560 m² (12,5%). Custos por área 12.000 € → 1.500 €. Aquecimento 9.000 €, dos quais 70% por consumo com uma parte de consumo de 10% → 630 €, e 30% por área → 337,50 €. Mais 450 € de outros custos por consumo: no total 2.917,50 €. Com 12 × 220 € = 2.640 € de adiantamento, são 277,50 € de pagamento adicional. Se o período de apuração termina em dezembro de 2025, o acerto deve ter chegado a você até 31/12/2026.

Fontes

Texto conferido em 12 de outubro de 2026

Vale saber

É uma estimativa com os seus dados. Vale o acerto do proprietário; a calculadora ajuda a conferir se ele é plausível.
Se você combinou com o proprietário outro critério de rateio (por exemplo por pessoas ou por unidades) ou um valor fixo, valem outras regras: esta calculadora então não serve.
Com uma bomba de calor ou com um fornecimento de calor comercial independente podem valer outras regras do regulamento de custos de aquecimento: a calculadora não as conhece.
Se você entra ou sai no meio do ano, a página calcula os custos por área e os adiantamentos por meses; o acerto costuma calcular por dias exatos.
O prazo das objeções começa com o recebimento do acerto: anote a data e guarde os documentos.

Perguntas frequentes

Até quando o acerto de encargos deve chegar ao inquilino?

No máximo até o fim do décimo segundo mês após o término do período de apuração: para um acerto do ano civil de 2025, até 31 de dezembro de 2026. Depois o proprietário não pode mais cobrar um pagamento adicional, salvo se não for responsável pelo atraso (§ 556, parágrafo 3, BGB).

Por quanto tempo posso apresentar objeções ao acerto?

Até o fim do décimo segundo mês após o recebimento do acerto; depois só se você não for responsável pelo atraso (§ 556, parágrafo 3, BGB).

Como se ratelam os custos de aquecimento?

Entre 50 e 70 por cento segundo o consumo registrado, o resto por área útil. Se o acerto não for feito por consumo, você pode reduzir a sua parte em 15 por cento (§§ 7 e 12 HeizkostenV).

Quais custos o proprietário não pode repassar?

Os custos de administração e os de conservação e reparo (§ 1, parágrafo 2, BetrKV). São repassáveis os custos que o § 2 BetrKV enumera, se o contrato de aluguel o prevê.

Posso ver os comprovantes?

Sim: o proprietário deve permitir, a seu pedido, a consulta aos comprovantes em que se baseia o acerto; pode disponibilizá-los por via eletrônica (§ 556, parágrafo 4, BGB).