Alemanha: conferir o acerto de encargos, prazos e aquecimento

O que entra no acerto

O inquilino assume os encargos só se locador e inquilino o combinaram (§ 556, parágrafo 1, BGB). São encargos os custos que ao proprietário causam de forma contínua a propriedade do terreno ou o uso previsto do edifício; o regulamento os enumera no seu § 2 em dezessete classes, do imposto predial à água, ao aquecimento, ao elevador, ao lixo, à limpeza, ao jardim e à iluminação, até o seguro do edifício e o zelador.

Não entram os custos de administração, por exemplo da administradora do prédio, nem os de conservação e reparo, ou seja, reparos e renovações (§ 1, parágrafo 2, BetrKV). As antecipações só podem ser combinadas em valor adequado (§ 556, parágrafo 2, BGB).

Os dois prazos

As antecipações devem ser acertadas todo ano. O acerto deve ser comunicado ao inquilino no máximo ao fim do décimo segundo mês após o fim do período de acerto: para o ano civil 2025, até 31 de dezembro de 2026. Se chega mais tarde, o locador já não pode exigir um pagamento adicional, salvo se não for responsável pelo atraso. Não é obrigado a acertos parciais (§ 556, parágrafo 3, BGB).

Para você vale um prazo próprio: as objeções contra o acerto você deve comunicá-las ao locador no máximo ao fim do décimo segundo mês após o recebimento. Depois não pode mais fazê-las valer, salvo se não for responsável pelo atraso. Anote, portanto, quando o acerto chegou a você. Os dois prazos contam em meses: o primeiro começa com o fim do período de acerto, o segundo com o recebimento por você.

Como os custos são rateados

Se não combinaram outra coisa, os encargos são rateados conforme a proporção da área útil; os que dependem de um consumo medido, conforme o consumo (§ 556a, parágrafo 1, BGB). Exemplo: você mora em 70 de 560 m², ou seja, 12,5 por cento; com 12.000 € de custos por área você assume 1.500 €.

No aquecimento, o regulamento de custos de aquecimento exige que pelo menos 50 e no máximo 70 por cento seja rateado conforme o consumo de calor medido e o resto conforme a área útil ou de uso (§ 7, parágrafo 1, HeizkostenV). Com 9.000 € de aquecimento, 70 por cento conforme consumo e uma parte de consumo de 10 por cento, são 630 € por consumo e 337,50 € por área. Se não se acerta conforme o consumo, você pode reduzir a sua parte dos custos de aquecimento e água quente em 15 por cento (§ 12, parágrafo 1, HeizkostenV).

Comprovantes, pagamento adicional e antecipação

Você pode consultar os comprovantes em que o acerto se baseia; o locador pode disponibilizá-los por via eletrônica (§ 556, parágrafo 4, BGB). Além disso deve respeitar o princípio da economicidade (§ 556, parágrafo 3, BGB): as parcelas chamativas em relação ao ano anterior são motivo para perguntar.

Com os valores do exemplo, 2.917,50 € de parte e 2.640 € de antecipações, resulta um pagamento adicional de 277,50 €. Após um acerto, qualquer das partes pode ajustar a antecipação a um valor adequado por declaração em forma de texto (§ 560, parágrafo 4, BGB): neste exemplo seriam cerca de 243 € por mês.

Se o acerto não bate

Uma cobrança posterior do locador exige que o acerto tenha chegado a tempo ou que ele não seja responsável pelo atraso: confira, portanto, primeiro o prazo e depois as parcelas. Confira período, classes de custos, critério de rateio, áreas, antecipações e aquecimento. Comunique suas objeções ao locador dentro do prazo, de preferência por escrito e com as parcelas que você contesta. Na dúvida, ajudam uma associação de inquilinos ou um advogado de direito de locação.