Allemagne : vérifier son décompte de charges, délais et chauffage

Ce qui entre dans le décompte

Le locataire ne supporte les charges que si le bailleur et lui l’ont convenu (§ 556 al. 1 BGB). Les charges sont les coûts qui reviennent en permanence au propriétaire du fait de la propriété du terrain ou de l’usage conforme du bâtiment ; l’ordonnance sur les charges locatives en énumère à son § 2 dix-sept natures, de l’impôt foncier à l’assurance de l’immeuble et au gardien en passant par l’eau, le chauffage, l’ascenseur, les ordures, le nettoyage, l’entretien du jardin et l’éclairage.

N’en font pas partie les frais de gestion, par exemple pour l’administrateur de l’immeuble, et les frais d’entretien et de remise en état, c’est-à-dire les réparations et renouvellements (§ 1 al. 2 BetrKV). Les provisions ne peuvent être convenues qu’à un montant approprié (§ 556 al. 2 BGB).

Les deux délais

Les provisions doivent être décomptées chaque année. Le décompte doit être communiqué au locataire au plus tard à la fin du douzième mois après la fin de la période de décompte : pour l’année civile 2025, donc jusqu’au 31 décembre 2026. S’il arrive plus tard, le bailleur ne peut plus exiger de complément, sauf s’il n’est pas responsable du retard. Il n’est pas tenu de faire des décomptes partiels (§ 556 al. 3 BGB).

Pour vous, un délai propre s’applique : vous devez communiquer vos objections au décompte au bailleur au plus tard à la fin du douzième mois après la réception. Ensuite, vous ne pouvez plus les faire valoir, sauf si vous n’êtes pas responsable du retard. Notez donc quand le décompte est arrivé chez vous. Les deux délais comptent en mois : le premier commence avec la fin de la période de décompte, le second avec la réception du décompte chez vous.

Comment les charges sont réparties

Sauf convention contraire, les charges sont réparties selon la part de surface habitable ; celles qui dépendent d’une consommation relevée, selon la consommation (§ 556a al. 1 BGB). Exemple : vous habitez 70 des 560 m², soit 12,5 % ; pour 12 000 € de charges selon la surface, vous supportez 1 500 €.

Pour les frais de chauffage, l’ordonnance sur les frais de chauffage exige qu’au moins 50 et au plus 70 % soient répartis selon la consommation de chaleur relevée et le reste selon la surface habitable ou utile (§ 7 al. 1 HeizkostenV). Pour 9 000 € de frais de chauffage, 70 % selon la consommation et une part de consommation de 10 %, cela fait 630 € selon la consommation et 337,50 € selon la surface. Si l’on ne décompte pas selon la consommation, vous pouvez réduire votre part des frais de chauffage et d’eau chaude de 15 % (§ 12 al. 1 HeizkostenV).

Justificatifs, complément et provision

Vous pouvez consulter les justificatifs sur lesquels repose le décompte ; le bailleur peut les mettre à disposition par voie électronique (§ 556 al. 4 BGB). Le bailleur doit en outre respecter le principe de bonne gestion (§ 556 al. 3 BGB) : des postes inhabituels par rapport à l’année précédente sont une raison de poser des questions.

Avec les valeurs de l’exemple, 2 917,50 € de part et 2 640 € de provisions, il en résulte un complément de 277,50 €. Après un décompte, chaque partie peut adapter la provision à un montant approprié par déclaration sous forme de texte (§ 560 al. 4 BGB) : dans cet exemple, environ 243 € par mois.

Si le décompte est faux

Une demande de complément du bailleur suppose que le décompte soit arrivé à temps ou qu’il ne soit pas responsable du retard : vérifiez donc d’abord le délai, puis les postes. Vérifiez la période, les natures de charges, la clé de répartition, les surfaces, les provisions et les frais de chauffage. Communiquez vos objections au bailleur dans le délai, de préférence par écrit et avec les postes que vous contestez. Si vous avez un doute, une association de locataires ou un avocat en droit du bail peuvent vous aider.