Alemania: revisar la liquidación de gastos adicionales, plazos y calefacción

Qué entra en la liquidación

El inquilino asume los gastos de servicios solo si arrendador e inquilino lo pactaron (§ 556, apartado 1, BGB). Son gastos de servicios los costes que al propietario le causan de forma continuada la propiedad del terreno o el uso previsto del edificio; el reglamento los enumera en su § 2 en diecisiete clases, del impuesto sobre bienes inmuebles al agua, la calefacción, el ascensor, la basura, la limpieza, el jardín y el alumbrado, hasta el seguro del edificio y el conserje.

No entran los costes de administración, por ejemplo de la administración de fincas, ni los de conservación y reparación, es decir, reparaciones y renovaciones (§ 1, apartado 2, BetrKV). Los pagos a cuenta solo pueden pactarse en cuantía adecuada (§ 556, apartado 2, BGB).

Los dos plazos

Los pagos a cuenta deben liquidarse cada año. La liquidación debe comunicarse al inquilino como muy tarde al acabar el duodécimo mes tras el fin del periodo de liquidación: para el año natural 2025, hasta el 31 de diciembre de 2026. Si llega más tarde, el arrendador ya no puede exigir un pago adicional, salvo que no sea responsable del retraso. No está obligado a liquidaciones parciales (§ 556, apartado 3, BGB).

Para ti rige un plazo propio: las objeciones contra la liquidación debes comunicarlas al arrendador como muy tarde al acabar el duodécimo mes tras la recepción. Después ya no puedes hacerlas valer, salvo que no seas responsable del retraso. Anota, por tanto, cuándo te llegó la liquidación. Ambos plazos se cuentan en meses: el primero empieza con el fin del periodo de liquidación, el segundo con la recepción por tu parte.

Cómo se reparten los costes

Si no pactasteis otra cosa, los gastos de servicios se reparten según la proporción de superficie útil; los que dependen de un consumo medido, según el consumo (§ 556a, apartado 1, BGB). Ejemplo: vives en 70 de 560 m², es decir, el 12,5 por ciento; con 12.000 € de costes por superficie asumes 1.500 €.

En la calefacción, el reglamento de costes de calefacción exige que al menos un 50 y como máximo un 70 por ciento se reparta según el consumo de calor medido y el resto según la superficie útil o de uso (§ 7, apartado 1, HeizkostenV). Con 9.000 € de calefacción, un 70 por ciento según consumo y una parte de consumo del 10 por ciento, son 630 € por consumo y 337,50 € por superficie. Si no se liquida según el consumo, puedes reducir tu parte de los costes de calefacción y agua caliente un 15 por ciento (§ 12, apartado 1, HeizkostenV).

Justificantes, pago adicional y pago a cuenta

Puedes consultar los justificantes en que se basa la liquidación; el arrendador puede ponerlos a disposición por vía electrónica (§ 556, apartado 4, BGB). Además debe respetar el principio de economicidad (§ 556, apartado 3, BGB): las partidas llamativas respecto al año anterior son motivo para preguntar.

Con los valores del ejemplo, 2.917,50 € de parte y 2.640 € de pagos a cuenta, resulta un pago adicional de 277,50 €. Tras una liquidación, cualquiera de las partes puede ajustar el pago a cuenta a una cuantía adecuada mediante declaración en forma de texto (§ 560, apartado 4, BGB): en este ejemplo serían unos 243 € al mes.

Si la liquidación no cuadra

Una reclamación posterior del arrendador exige que la liquidación llegara a tiempo o que no sea responsable del retraso: revisa, por tanto, primero el plazo y luego las partidas. Comprueba periodo, clases de costes, criterio de reparto, superficies, pagos a cuenta y calefacción. Comunica tus objeciones al arrendador dentro del plazo, mejor por escrito y con las partidas que impugnas. Si dudas, ayudan una asociación de inquilinos o un abogado de derecho de arrendamientos.