Alemania: revisar la liquidación de gastos adicionales, la checklist
Qué comprobar al recibir la liquidación y cuándo debes reaccionar: plazos, tipos de coste, reparto, calefacción y justificantes.
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Tiempo: una o dos horas, más los plazos
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Recepción y plazo
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Tu plazo para las objeciones empieza con la recepción de la liquidación (§ 556, apartado 3, BGB).
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Después queda excluida una reclamación posterior, salvo que el propietario no sea responsable del retraso (§ 556, apartado 3, BGB).
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Los pagos a cuenta deben liquidarse anualmente (§ 556, apartado 3, frase 1, BGB).
Comprobar el contenido
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El inquilino solo asume los gastos adicionales si está pactado; si no, rige el reparto por superficie habitable (§§ 556, apartado 1, y 556a, apartado 1, BGB).
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La lista tiene 17 números, del impuesto sobre inmuebles a los demás gastos de funcionamiento (§ 2 BetrKV).
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Los costes de administración y los de mantenimiento y reparación no son gastos adicionales (§ 1, apartado 2, BetrKV).
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El resto se reparte según la superficie habitable o útil (§ 7, apartado 1, HeizkostenV).
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Puedes reducir tu parte de los gastos de calefacción y agua caliente (§ 12, apartado 1, HeizkostenV).
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La calculadora de la liquidación de gastos adicionales muestra el cálculo paso a paso.
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El propietario debe respetar el principio de eficiencia económica (§ 556, apartado 3, frase 1, BGB).
Reaccionar
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A petición, el propietario debe permitir la consulta; puede poner los justificantes a disposición por vía electrónica (§ 556, apartado 4, BGB).
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Después ya no puedes hacerlas valer, salvo que no seas responsable del retraso (§ 556, apartado 3, BGB).
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Tras una liquidación, cada parte puede exigir en forma de texto un importe adecuado (§ 560, apartado 4, BGB).
Liquidación revisada
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Conviene saber
- La lista vale para viviendas en las que pagas gastos adicionales mediante pago a cuenta. Con una cantidad a tanto alzado rigen otras reglas.
- Si has pactado con el propietario otro criterio de reparto, por ejemplo por personas, rige ese: lee el contrato de alquiler.
- Los plazos corren desde la recepción y desde el final del período de liquidación: apunta las fechas.
- Esto no es asesoramiento jurídico. En caso de disputa ayudan una asociación de inquilinos, el centro de asesoramiento al consumidor (Verbraucherzentrale) o un abogado de derecho de arrendamientos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para impugnar la liquidación?
Hasta el final del duodécimo mes tras la recepción de la liquidación (§ 556, apartado 3, BGB).
¿Debo pagar un pago adicional después de vencer el plazo?
Si la liquidación llega después de vencer el plazo de doce meses desde el fin del período de liquidación, queda excluida una reclamación posterior, salvo que el propietario no sea responsable del retraso (§ 556, apartado 3, BGB).
¿Puedo ver los justificantes?
Sí, a petición; el propietario puede ponerlos a disposición por vía electrónica (§ 556, apartado 4, BGB).
¿Cómo se reparten los gastos de calefacción?
Entre el 50 y el 70 por ciento según el consumo, el resto por superficie (§ 7 HeizkostenV).
¿Puedo cambiar el pago a cuenta?
Sí: tras una liquidación, cada parte puede adaptarlo en forma de texto a un importe adecuado (§ 560, apartado 4, BGB).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoAlemania: calculadora de la liquidación de gastos adicionales (Nebenkostenabrechnung)
- La guíaAlemania: revisar la liquidación de gastos adicionales, plazos y calefacción
- La checklistAlemania: revisar el alquiler, la checklist
Fuentes
- § 556 BGB: acuerdos sobre gastos adicionales (en alemán)
- § 556a BGB: criterio de reparto de los gastos adicionales (en alemán)
- § 560 BGB: cambios en los gastos adicionales (en alemán)
- § 2 BetrKV: enumeración de los gastos de funcionamiento (en alemán)
- § 7 HeizkostenV: reparto de los costes del suministro de calor (en alemán)
- § 12 HeizkostenV: derecho a reducir (en alemán)
En caso de disputa con el propietario, una asociación de inquilinos, el centro de asesoramiento al consumidor (Verbraucherzentrale) o un abogado de derecho de arrendamientos son los primeros interlocutores.