Germania: controllare il conteggio delle spese accessorie, termini e riscaldamento

Che cosa rientra nel conteggio

L’inquilino sostiene le spese di gestione solo se locatore e inquilino lo hanno pattuito (BGB § 556 c. 1). Le spese di gestione sono i costi che la proprietà del terreno o l’uso conforme dell’edificio causano in modo continuativo al proprietario; il regolamento sulle spese di gestione elenca nel § 2 diciassette tipi, dall’imposta fondiaria ad acqua, riscaldamento, ascensore, rifiuti, pulizia dell’edificio, cura del giardino e illuminazione, fino all’assicurazione dell’edificio e al portiere.

Non ne fanno parte i costi di amministrazione, per esempio dell’amministratore dello stabile, e i costi di manutenzione e riparazione, cioè riparazioni e rinnovi (BetrKV § 1 c. 2). Gli anticipi si possono pattuire solo in misura adeguata (BGB § 556 c. 2).

I due termini

Gli anticipi vanno conteggiati ogni anno. Il conteggio va comunicato all’inquilino al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di conteggio: per l’anno solare 2025, quindi, entro il 31 dicembre 2026. Se arriva dopo, il locatore non può più chiedere un conguaglio, a meno che non sia responsabile del ritardo. Non è obbligato a fare conteggi parziali (BGB § 556 c. 3).

Per te vale un termine tutto tuo: le contestazioni al conteggio devi comunicarle al locatore al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dal ricevimento. Dopo non puoi più farle valere, a meno che non sia tua la responsabilità del ritardo. Annota perciò quando il conteggio ti è arrivato. I due termini si contano in mesi: il primo parte dalla fine del periodo di conteggio, il secondo dal ricevimento del conteggio da parte tua.

Come si ripartiscono i costi

Se non avete pattuito altro, le spese di gestione si ripartiscono secondo la quota di superficie abitabile; i costi che dipendono da un consumo rilevato, secondo il consumo (BGB § 556a c. 1). Esempio: abiti su 70 di 560 m², cioè il 12,5 per cento; con 12.000 € di costi secondo la superficie ne sostieni 1.500 €.

Per i costi di riscaldamento il regolamento sui costi di riscaldamento richiede che almeno il 50 e al massimo il 70 per cento sia ripartito secondo il consumo di calore rilevato e il resto secondo la superficie abitabile o utile (HeizkostenV § 7 c. 1). Con 9.000 € di costi di riscaldamento, il 70 per cento secondo il consumo e una quota di consumo del 10 per cento, sono 630 € secondo il consumo e 337,50 € secondo la superficie. Se non si conteggia secondo il consumo, puoi ridurre del 15 per cento la tua quota dei costi di riscaldamento e acqua calda (HeizkostenV § 12 c. 1).

Giustificativi, conguaglio e anticipo

Puoi vedere i giustificativi su cui si basa il conteggio; il locatore può metterli a disposizione in formato elettronico (BGB § 556 c. 4). Il locatore deve inoltre rispettare il principio di economicità (BGB § 556 c. 3): le voci vistose rispetto all’anno prima sono un motivo per chiedere.

Con i valori dell’esempio, una quota di 2.917,50 € e 2.640 € di anticipi danno un conguaglio di 277,50 €. Dopo un conteggio ciascuna parte può adeguare l’anticipo con una dichiarazione in forma testuale a un importo adeguato (BGB § 560 c. 4): in questo esempio sarebbero circa 243 € al mese.

Quando il conteggio non torna

Una richiesta di conguaglio del locatore presuppone che il conteggio sia arrivato in tempo o che il locatore non sia responsabile del ritardo: controlla perciò prima il termine e poi le singole voci. Controlla il periodo, i tipi di costo, la chiave di ripartizione, le superfici, gli anticipi e i costi di riscaldamento. Comunica le tue contestazioni al locatore entro il termine, meglio per iscritto e con le voci che contesti. Se hai dubbi, aiutano un’associazione di inquilini o un avvocato esperto di locazioni.