Germania: calcolo dei costi accessori per comprare casa (Kaufnebenkosten)
Cosa si aggiunge al prezzo quando compri un appartamento o una casa in Germania: imposta sul trasferimento di proprietà, notaio, libro fondiario e agente.
Costi accessori di acquisto
45.715 €
11,4% del prezzo di acquisto
- In tutto 445.715 €
- Renania Settentrionale-Vestfalia: 6,5%
Con un prezzo di acquisto di 400.000 € in Renania Settentrionale-Vestfalia, si aggiungono circa 45.715 € di costi accessori, cioè l’11,4% del prezzo di acquisto. L’immobile ti costa allora in tutto 445.715 €.
Sono 26.000 € di imposta di trasferimento (6,5%), 14.280 € di agente (3,57%), 3.623 € di notaio (con il 19% di IVA), 1.813 € di libro fondiario. Si aggiunge il capitale proprio: il centro dei consumatori (Verbraucherzentrale) consiglia dal 20 al 30 per cento del prezzo di acquisto più i costi accessori, nel tuo caso tra 125.715 € e 165.715 €.
Di cosa sono fatti i costi accessori
- Imposta di trasferimento26.000 €57%
- Agente14.280 €31%
- Notaio3.623 €8%
- Libro fondiario1.813 €4%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Imposta di trasferimento (Grunderwerbsteuer)6,5% di 400.000 €, arrotondata per difetto all’euro | 26.000,00 € | |
|---|---|---|
| + | Agente3,57% di 400.000 € | 14.280,00 € |
| + | Notaio: contratto di compravenditaOnorari 2.355,00 €, spese 30,00 €, 19% di IVA | 2.838,15 € |
| + | Notaio: ipoteca fondiaria (Grundschuld)Onorario 635,00 €, spese 24,50 €, 19% di IVA | 784,81 € |
| + | Libro fondiario: trascrizione della proprietà e prenotazioneTasse giudiziarie, senza IVA | 1.177,50 € |
| + | Libro fondiario: ipoteca fondiariaTassa giudiziaria | 635,00 € |
| = | Costi accessori (Kaufnebenkosten) | 45.715,46 € |
Come si calcola
- L’imposta sul trasferimento di proprietà è l’aliquota del tuo Land per il corrispettivo, di regola il prezzo di acquisto, arrotondata per difetto all’euro (GrEStG § 11). L’aliquota base è il 3,5%; i Länder possono fissarla da soli, e tutti tranne la Baviera l’hanno alzata, fino al 6,5%.
- L’agente: aliquota per il prezzo di acquisto, l’aliquota comprende l’IVA. Per un appartamento o una casa unifamiliare il contratto con l’agente deve avere la forma testuale e, se l’acquirente è un consumatore: se l’agente lavora per entrambe le parti, pagano la stessa cifra; se l’ha incaricato solo una parte, l’altra può essere obbligata solo fino alla stessa cifra al massimo (BGB §§ 656a-656d).
- Notaio e libro fondiario seguono la legge sui costi dei tribunali e dei notai (GNotKG): il notaio riceve per il contratto di compravendita 2,0 volte l’onorario della tabella B, per l’esecuzione e l’assistenza 0,5 volte ciascuna e per l’ipoteca fondiaria 1,0 volta; l’ufficio del libro fondiario riscuote 1,0 volta per la trascrizione della proprietà, 0,5 volte per la prenotazione e 1,0 volta per l’ipoteca fondiaria. L’onorario della tabella B dipende dal prezzo di acquisto o dal mutuo; si aggiungono le spese e presso il notaio il 19% di IVA.
L’esempio svolto
Prezzo di acquisto 400.000 € in Renania Settentrionale-Vestfalia (6,5%), agente 3,57%, mutuo 300.000 €: imposta di trasferimento 26.000 €; agente 14.280 €; notaio 3.622,96 € (contratto di compravendita 2.838,15 € e ipoteca fondiaria 784,81 €); libro fondiario 1.812,50 €. In tutto 45.715,46 €, cioè l’11,4% del prezzo di acquisto. In Baviera (3,5%) sarebbero 33.715,46 €, quindi l’8,4%.
Fonti
- GrEStG § 11: aliquota (base 3,5%) e arrotondamento per difetto all’euro — gesetze-im-internet.de (in tedesco)
- Ministero federale delle Finanze: Steuern von A bis Z: imposta sul trasferimento di proprietà (i Länder fissano l’aliquota, fino al 6,5%; esenzioni) (in tedesco)
- Libera città anseatica di Brema: imposta sul trasferimento: 5,5% per le operazioni dal 1° luglio 2025 (in tedesco)
- Amburgo: imposta sul trasferimento: 5,5% del corrispettivo (in tedesco)
- Parlamento della Turingia: nuove leggi 2023: riduzione dell’imposta di trasferimento dal 6,5 al 5 per cento (in tedesco)
- Wikipedia: Grunderwerbsteuer (Deutschland): panoramica delle aliquote dei Länder con riferimenti alle leggi regionali (in tedesco)
- GNotKG § 34 e allegato 2 (tabella B degli onorari) (in tedesco)
- GNotKG, elenco dei costi: atto notarile (21100, 21200), esecuzione e assistenza (22110, 22200), libro fondiario (14110, 14121, 14150) (in tedesco)
- Camera federale dei notai: esempi di costi notarili: acquisto di un appartamento e ipoteca fondiaria per il finanziamento (in tedesco)
- BGB § 656c: diritto alla provvigione quando si agisce per entrambe le parti (appartamento e casa unifamiliare) (in tedesco)
- BGB § 656d: accordi sui costi dell’agente (in tedesco)
- Verbraucherzentrale: finanziamento immobiliare: domande frequenti su acquisto di casa e mutuo (i costi accessori possono già essere il 10 per cento del prezzo) (in tedesco)
Testo controllato il 5 ottobre 2026
Da sapere
- Le aliquote dei Länder possono cambiare; qui valgono quelle del 5 ottobre 2026. Controlla l’aliquota all’ufficio delle imposte prima di firmare. Esistono anche esenzioni, per esempio per l’acquisto da parte di coniugi, di parenti in linea retta o fino a un valore di 2.500 € (Ministero federale delle Finanze).
- Notaio e libro fondiario il calcolatore li calcola per il caso tipico: contratto di compravendita con esecuzione e assistenza, prenotazione, trascrizione della proprietà e, se prendi un mutuo, ipoteca fondiaria. Nel singolo caso possono aggiungersi altri onorari e spese; per posta e copie il calcolatore assume l’ordine di grandezza degli esempi della Camera federale dei notai.
- La provvigione dell’agente nel calcolatore è un’ipotesi: l’aliquota sta nel contratto con l’agente e l’agente non può cambiarla facilmente a tuo danno. Per un appartamento o una casa unifamiliare l’acquirente come consumatore non può pagare più del venditore se l’agente lavora per entrambi (BGB § 656c).
- Non compresi: costi per perizie e finanziamento (istruttoria, commissione di messa a disposizione), trasloco, mobili e ristrutturazione, né costi correnti come l’imposta fondiaria e la manutenzione. Per questi conviene prevedere delle riserve.
Domande frequenti
Quali costi si aggiungono al prezzo di acquisto in Germania?
L’imposta sul trasferimento di proprietà, i costi per notaio e libro fondiario e, se c’è un agente, la provvigione dell’agente. Secondo la Verbraucherzentrale questi costi accessori possono già essere il 10 per cento del prezzo. Quali costi sostieni lo stabiliscono il contratto di compravendita e quello con l’agente.
Quanto capitale proprio mi serve?
La Verbraucherzentrale consiglia di mettere di norma dal 20 al 30 per cento del prezzo di acquisto, più i costi accessori. Nell’esempio con 400.000 € in Renania Settentrionale-Vestfalia e 45.715 € di costi sono tra 125.715 € e 165.715 €.
Perché l’imposta sul trasferimento varia così tanto?
Perché ogni Land fissa da solo l’aliquota: dal 2006 i Länder possono discostarsi dall’aliquota base del 3,5%, e tutti tranne la Baviera l’hanno alzata, fino al 6,5%. Con 400.000 € sono 14.000 € in Baviera e 26.000 € in Renania Settentrionale-Vestfalia.
L’acquirente paga sempre tutta la provvigione dell’agente?
No. Per appartamenti e case unifamiliari con un acquirente consumatore: se l’agente lavora per entrambe le parti, pagano la stessa cifra; se l’ha incaricato solo una parte, l’altra può essere obbligata solo fino alla stessa cifra al massimo (BGB §§ 656c e 656d). Il contratto con l’agente richiede la forma testuale (BGB § 656a).
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