Allemagne : calculateur des frais annexes d’achat immobilier (Kaufnebenkosten)

Ce qui s’ajoute au prix pour acheter un appartement ou une maison : droits de mutation, notaire, registre foncier et agent immobilier.

Frais annexes d’achat

45 715 €

11,4 % du prix d’achat

Au total 445 715 €
Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5 %

Pour un prix d’achat de 400 000 € (Land : Rhénanie-du-Nord-Westphalie), il s’ajoute environ 45 715 € de frais annexes, soit 11,4 % du prix d’achat. Le bien vous coûte alors 445 715 € au total.

Cela fait 26 000 € de droits de mutation (6,5 %), 14 280 € d’agence (3,57 %), 3 623 € de notaire (TVA de 19 % comprise), 1 813 € de registre foncier. S’y ajoute l’apport personnel : le centre de consommateurs conseille 20 à 30 % du prix d’achat plus les frais annexes, soit pour vous entre 125 715 € et 165 715 €.

En quoi consistent les frais annexes

Droits de mutation26 000 €57 %
Agent immobilier14 280 €31 %
Notaire3 623 €8 %
Registre foncier1 813 €4 %

Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.

Vos chiffres

exemple : changez les chiffres

Prix d’achat

Le prix du contrat de vente. Les droits de mutation se calculent sur la contrepartie, en général le prix d’achat.

Land

Les Länder fixent eux-mêmes le taux des droits de mutation. Voici les taux au 5 octobre 2026 : vérifiez-le auprès de l’administration fiscale avant de signer.

Commission d’agence à votre charge d’acheteur (TVA comprise)

Le taux figure dans le contrat de courtage. Exemple : 3 % plus 19 % de TVA font 3,57 %. Mettez 0 si vous achetez sans agent.

Montant du prêt

Ce que vous empruntez à la banque : vous lui constituez une charge foncière (Grundschuld), qui entraîne des frais chez le notaire et au registre foncier. Mettez 0 si vous achetez sans prêt.

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Les frais en détail
	Droits de mutation6,5 % de 400 000 €, arrondi à l’euro inférieur	26 000,00 €
+	Agence3,57 % de 400 000 €	14 280,00 €
+	Notaire : contrat de venteÉmoluments 2 355,00 €, débours 30,00 €, TVA de 19 %	2 838,15 €
+	Notaire : charge foncièreÉmolument 635,00 €, débours 24,50 €, TVA de 19 %	784,81 €
+	Registre foncier : transfert de propriété et prénotationFrais de justice, sans TVA	1 177,50 €
+	Registre foncier : charge foncièreFrais de justice	635,00 €
=	Frais annexes d’achat	45 715,46 €

Comment on calcule

Les droits de mutation (Grunderwerbsteuer) sont le taux de votre Land multiplié par la contrepartie, en général le prix d’achat, arrondi à l’euro inférieur (§ 11 GrEStG). Le taux de base est de 3,5 % ; les Länder peuvent fixer eux-mêmes le taux, et tous sauf la Bavière l’ont relevé, jusqu’à 6,5 %.
L’agent immobilier : taux multiplié par le prix d’achat, le taux comprend la TVA. Pour un appartement ou une maison individuelle, le contrat de courtage doit être conclu sous forme de texte, et si l’acheteur est un consommateur : si l’agent travaille pour les deux parties, elles paient autant l’une que l’autre ; si une seule partie l’a chargé, l’autre ne peut être tenue qu’à hauteur de la même somme au plus (§§ 656a à 656d BGB).
Le notaire et le registre foncier suivent la loi sur les frais de justice et de notariat (GNotKG) : le notaire reçoit pour le contrat de vente 2,0 fois l’émolument du tableau B, pour l’exécution et le suivi 0,5 fois chacun et pour la charge foncière 1,0 fois ; le registre foncier perçoit 1,0 fois pour le transfert de propriété, 0,5 fois pour la prénotation et 1,0 fois pour la charge foncière. L’émolument du tableau B dépend du prix d’achat ou du prêt ; s’y ajoutent les débours et, chez le notaire, 19 % de TVA.

L’exemple détaillé

Prix d’achat 400 000 € en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (6,5 %), agent 3,57 %, prêt 300 000 € : droits de mutation 26 000 € ; agent 14 280 € ; notaire 3 622,96 € (contrat de vente 2 838,15 € et charge foncière 784,81 €) ; registre foncier 1 812,50 €. Au total 45 715,46 €, soit 11,4 % du prix d’achat. En Bavière (3,5 %), ce serait 33 715,46 €, soit 8,4 %.

Sources

Texte vérifié le 5 octobre 2026

Bon à savoir

Les taux des Länder peuvent changer ; ceux du 5 octobre 2026 s’appliquent ici. Vérifiez le taux auprès de l’administration fiscale avant de signer. Il y a aussi des exonérations, par exemple pour l’acquisition par des conjoints, par des parents en ligne directe ou jusqu’à une valeur de 2 500 € (ministère fédéral des Finances).
Le calculateur calcule le notaire et le registre foncier pour le cas typique : contrat de vente avec exécution et suivi, prénotation, transfert de propriété et, si vous empruntez, charge foncière. Dans un cas particulier, d’autres émoluments et débours peuvent s’ajouter ; pour la poste et les copies, il retient l’ordre de grandeur des exemples de la Chambre fédérale des notaires.
La commission d’agence est une hypothèse du calculateur : le taux figure dans le contrat de courtage, et l’agent ne peut pas le changer à vos dépens sans autre forme. Pour un appartement ou une maison individuelle, l’acheteur consommateur ne peut pas payer plus que le vendeur si l’agent travaille pour les deux (§ 656c BGB).
Non inclus : frais d’expertise et de financement (instruction, mise à disposition), déménagement, meubles et rénovation, ni les frais courants comme l’impôt foncier et l’entretien. Prévoyez des réserves pour cela.

Questions fréquentes

Quels frais s’ajoutent au prix d’achat ?

Les droits de mutation, les frais de notaire et de registre foncier et, si un agent intervient, la commission d’agence. Selon le centre de consommateurs, ces frais annexes peuvent déjà représenter 10 % du prix d’achat. Ceux que vous supportez figurent dans le contrat de vente et le contrat de courtage.

De combien d’apport ai-je besoin ?

Le centre de consommateurs conseille d’apporter en principe 20 à 30 % du prix d’achat, plus les frais annexes. Dans l’exemple de 400 000 € en Rhénanie-du-Nord-Westphalie avec 45 715 € de frais, cela fait entre 125 715 € et 165 715 €.

Pourquoi les droits de mutation varient-ils autant ?

Parce que chaque Land fixe lui-même le taux : depuis 2006, les Länder peuvent s’écarter du taux de base de 3,5 %, et tous sauf la Bavière l’ont relevé, jusqu’à 6,5 %. Sur 400 000 €, cela fait 14 000 € en Bavière et 26 000 € en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

L’acheteur paie-t-il toujours toute l’agence ?

Non. Pour les appartements et les maisons individuelles avec un acheteur consommateur : si l’agent travaille pour les deux parties, elles paient autant l’une que l’autre ; si une seule partie l’a chargé, l’autre ne peut être tenue qu’à hauteur de la même somme au plus (§§ 656c et 656d BGB). Le contrat de courtage exige la forme de texte (§ 656a BGB).