Allemagne : frein aux loyers et hausses de loyer, ce qui est permis

Deux règles pour deux situations

Deux dispositions règlent le niveau du loyer. Au début du bail, le frein aux loyers limite le loyer convenu (§§ 556d à 556g BGB). Ensuite, le bailleur ne peut augmenter le loyer que selon les §§ 558 à 560 BGB, sauf convention contraire (§ 557 al. 3 BGB) : jusqu’au loyer de référence local, après une modernisation ou en cas de variation des charges.

Le frein aux loyers au début du bail

Dans les zones de marché du logement tendu, le loyer d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence local que de 10 % au plus (§ 556d al. 1 BGB). Ces zones sont fixées par les gouvernements des Länder par ordonnance, valable jusqu’au 31 décembre 2029 au plus. Le loyer de référence se lit dans le tableau des loyers (Mietspiegel) : un aperçu du loyer usuel que l’autorité ou les représentants des bailleurs et des locataires ont établi ou reconnu (§ 558c al. 1 BGB).

Le frein ne s’applique pas à un logement utilisé et loué pour la première fois après le 1er octobre 2014, ni à la première location après une modernisation complète (§ 556f BGB). De plus, le loyer peut être plus élevé si le locataire précédent payait déjà autant (§ 556e al. 1), ou après une modernisation dans les trois dernières années : s’ajoute alors le supplément qu’une hausse pour modernisation donnerait (§ 556e al. 2).

Si le bailleur invoque une exception, il doit vous informer avant votre déclaration de volonté au contrat, sinon il ne peut d’abord pas s’en prévaloir (§ 556g al. 1a). Le loyer payé en trop ne vous est remboursé que si vous avez fait valoir la violation sous forme de texte. Si vous réclamez dans les 30 mois suivant le début du bail, c’est depuis le début du bail ; si vous réclamez plus tard, seulement dès la réception de la réclamation (§ 556g al. 2 et 4).

Hausse de loyer jusqu’au loyer de référence

Pendant le bail, le bailleur peut exiger l’accord à un loyer plus élevé jusqu’au loyer de référence local si le loyer est inchangé depuis 15 mois à la date où la hausse doit prendre effet. La demande ne peut parvenir qu’un an au plus tôt après la dernière hausse (§ 558 al. 1 BGB).

Elle doit être formulée sous forme de texte et motivée (§ 558a BGB). Forme de texte signifie : une déclaration lisible sur un support durable, où l’expéditeur est nommé, par exemple une lettre ou un e-mail (§ 126b BGB). Pour la motivation, on peut par exemple se référer au tableau des loyers, à une base de données de loyers, à l’expertise d’un expert officiellement nommé et assermenté ou à trois logements comparables. Avec un tableau des loyers à fourchettes, il suffit que le loyer demandé soit dans la fourchette.

Plafonnement et délais

Même jusqu’au loyer de référence, le loyer ne peut pas augmenter de plus de 20 % en trois ans (plafonnement) ; dans les communes que le gouvernement du Land a désignées comme particulièrement menacées, c’est 15 %. Les hausses après modernisation ou pour les charges ne comptent pas (§ 558 al. 3 BGB). Avec 620 € il y a trois ans, un loyer de référence de 805 € et 20 %, la limite est de 744 € : 44 € de plus que les 700 € actuels.

Si vous acceptez, vous devez le loyer plus élevé à partir du premier jour du troisième mois civil après la réception ; vous pouvez accepter jusqu’à la fin du deuxième mois civil. Ensuite, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir l’accord dans les trois mois suivants (§ 558b BGB). Si la demande parvient en octobre, le loyer plus élevé s’applique à partir du 1er janvier, et vous avez jusqu’au 31 décembre.

Vos droits après une demande

Vous n’avez pas à accepter tout de suite : vérifiez la forme, la motivation, les délais et le montant. Vous pouvez aussi n’accepter qu’en partie, dans la mesure où la hausse est admissible ; à défaut d’accord, le bailleur peut saisir le tribunal, qui décide (§ 558b BGB). Vous pouvez en outre résilier à titre extraordinaire, jusqu’à la fin du deuxième mois après la réception, pour la fin du mois suivant ; la hausse n’a alors pas lieu (§ 561 BGB). Mais le bail prend alors fin lui aussi.

Modernisation, loyer échelonné et indexé

Après certaines modernisations, le bailleur peut augmenter le loyer annuel de 8 % des coûts engagés, d’au plus 3 € par mètre carré de surface habitable et par mois en six ans, de 2 € pour un loyer inférieur à 7 € le mètre carré (§ 559 BGB). La déclaration doit calculer et expliquer la hausse ; le délai jusqu’au loyer plus élevé se prolonge de six mois si la mesure n’a pas été annoncée dans les règles ou si la hausse dépasse l’annonce de plus de 10 % (§ 559b BGB).

Pour un loyer échelonné, chaque hausse figure dans le contrat ; pendant la durée, les hausses selon les §§ 558 à 559b sont exclues, et le frein aux loyers s’applique à chaque échelon (§ 557a BGB). Pour un loyer indexé, le loyer suit l’indice des prix à la consommation ; une hausse selon le § 558 est exclue, et le frein aux loyers ne vaut que pour le loyer de départ (§ 557b BGB).