Allemagne : calculateur du frein aux loyers (Mietpreisbremse)

Combien de loyer était permis au plus au début du bail, si vous payez trop et combien vous pouvez réclamer.

Loyer payé en trop par mois

126,00 €

pour un loyer maximal autorisé de 924,00 € par mois

Autorisé au plus 924,00 €
Votre loyer 1 050,00 €
25 % au-dessus du loyer de référence

Le loyer de référence local est de 12,00 € par m², soit 840,00 € pour 70 m². Avec les 10 % autorisés en plus, cela fait au plus 924,00 € par mois. Vous payez 1 050,00 € : 126,00 € par mois et 1 512,00 € par an en trop.

Si vous réclamez maintenant, dans les 30 mois suivant le début du bail, vous pouvez réclamer le loyer payé en trop depuis le début du bail : après 12 mois, 1 512,00 € (§ 556g al. 2 BGB).

Si le bailleur s’est prévalu d’une exception, il devait vous en informer avant votre déclaration de volonté au contrat ; sinon, il ne peut d’abord pas s’en prévaloir (§ 556g al. 1a BGB).
Faites valoir la violation sous forme de texte : sans réclamation, vous ne récupérez pas le loyer payé en trop (§ 556g al. 2 et 4 BGB).

Votre loyer en comparaison

Autorisé924 €88 %
En trop126 €12 %

Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.

Vos chiffres

exemple : changez les chiffres

Le logement se trouve-t-il dans une zone à frein aux loyers ?

Les gouvernements des Länder fixent ces zones par ordonnance, au plus tard jusqu’à fin 2029 (§ 556d al. 2 BGB). Si votre commune en fait partie, c’est dans l’ordonnance de votre Land.

OuiNon

Surface habitable

La surface habitable selon le contrat de bail.

Loyer net hors charges convenu par mois

Le loyer du contrat sans charges ni chauffage.

Loyer de référence local par m²

La valeur pour votre logement dans le tableau des loyers de votre ville (situation, taille, année de construction, équipement), par mètre carré et par mois hors charges. Pour une fourchette, prenez la valeur qui correspond à votre logement. Après une modernisation dans les trois dernières années : la valeur sans tenir compte de la modernisation (§ 556e al. 2 BGB).

Le bailleur invoque-t-il une exception ?

Le bailleur doit vous informer de l’exception avant votre déclaration de volonté au contrat (§ 556g al. 1a BGB). Le calculateur examine une exception à la fois.

Aucune exceptionlimite : loyer de référence plus 10 %Neuf ou première location après modernisation complètele frein ne s’applique pas (§ 556f)Loyer précédent plus élevéjusqu’au loyer du locataire précédent (§ 556e al. 1)Modernisation dans les 3 dernières annéesavec supplément (§ 556e al. 2)

Loyer du locataire précédent par mois

Seulement pour « Loyer précédent plus élevé » : le loyer net hors charges que le locataire précédent devait en dernier, sans diminutions de loyer et sans hausses convenues dans l’année précédant la fin de son bail (§ 556e al. 1 BGB).

Coût de la modernisation

Seulement pour « Modernisation dans les 3 dernières années » : les coûts pour votre logement, sans la part qui aurait de toute façon été nécessaire pour l’entretien et sans subventions (§§ 559 et 559a BGB).

Mois depuis le début du bail

Depuis combien de temps vous y habitez. Qui réclame dans les 30 mois suivant le début du bail peut réclamer le loyer payé en trop depuis le début du bail (§ 556g al. 2 BGB).

Voir le détailMasquer le détail

Le calcul
	Loyer de référence local12,00 € × 70 m²	840,00 €
+	Supplément de 10 %§ 556d al. 1 BGB	84,00 €
=	Loyer maximal autorisé	924,00 €
	Loyer net hors charges convenu	1 050,00 €
=	Payé en trop par mois	126,00 €

Comment on calcule

Dans les zones que le gouvernement du Land a fixées comme zones de marché du logement tendu, le loyer d’un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence local que de 10 % au plus (§ 556d al. 1 BGB). Vous trouvez le loyer de référence dans le tableau des loyers ; ici vous indiquez la valeur par mètre carré pour votre logement, et le calculateur multiplie par la surface habitable et par 1,10.
Exceptions : un logement utilisé et loué pour la première fois après le 1er octobre 2014, et la première location après une modernisation complète (§ 556f BGB). Un loyer précédent plus élevé, le bailleur peut continuer à l’exiger (§ 556e al. 1). Après une modernisation dans les trois dernières années, il peut dépasser la limite du montant qu’une hausse pour modernisation donnerait : 8 % des coûts par an, au plus 3 € par mètre carré et par mois, 2 € pour un loyer inférieur à 7 € par mètre carré (§ 556e al. 2, § 559 BGB).
Le loyer payé en trop ne vous est remboursé que si vous avez fait valoir la violation sous forme de texte (§ 556g al. 2 et 4 BGB). Si vous réclamez dans les 30 mois suivant le début du bail, vous pouvez réclamer le loyer depuis le début du bail ; plus tard, seulement le loyer exigible après la réception de la réclamation.

L’exemple détaillé

Logement de 70 m², loyer de référence 12 € par m² : 12 € × 70 m² = 840 €, avec 10 % de supplément 924 € par mois au plus. Le loyer convenu est de 1 050 € : 126 € par mois en trop, et avec une réclamation après 12 mois, 1 512 € à récupérer. Avec un loyer précédent de 1 000 €, il n’y aurait que 50 € en trop.

Sources

Texte vérifié le 6 octobre 2026

Bon à savoir

C’est une estimation d’après vos indications. Le loyer de référence d’un logement précis est souvent une fourchette dans le tableau des loyers, et en cas de litige un tribunal examine le cas particulier.
Si le bailleur invoque un loyer précédent, un logement neuf ou une modernisation, il devait vous en informer avant votre déclaration de volonté au contrat ; sinon, il ne peut d’abord pas s’en prévaloir (§ 556g al. 1a BGB).
Pour un loyer échelonné, la limite vaut pour chaque échelon (§ 557a al. 4 BGB), pour un loyer indexé seulement pour le loyer de départ (§ 557b al. 4 BGB).
Le calculateur compare le loyer net hors charges sans charges ni chauffage et ne connaît pas de cas particuliers comme un supplément de meublé.
Le locataire peut exiger du bailleur des informations sur les faits déterminants pour l’admissibilité du loyer ; toutes les déclarations sur le frein aux loyers exigent la forme de texte (§ 556g al. 3 et 4 BGB).

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le frein aux loyers ?

Une limite pour les nouveaux baux : dans les zones de marché du logement tendu, le loyer au début du bail ne peut dépasser le loyer de référence local que de 10 % au plus (§ 556d al. 1 BGB).

Où le frein aux loyers s’applique-t-il ?

Seulement dans les zones que le gouvernement du Land a fixées par ordonnance ; ces ordonnances doivent se terminer au plus tard le 31 décembre 2029 (§ 556d al. 2 BGB). Si votre commune en fait partie, c’est dans l’ordonnance de votre Land.

Quand le frein aux loyers ne s’applique-t-il pas ?

Pour un logement utilisé et loué pour la première fois après le 1er octobre 2014 et pour la première location après une modernisation complète (§ 556f BGB). Le loyer peut aussi être plus élevé si le loyer précédent l’était ou si l’on a modernisé dans les trois dernières années (§ 556e BGB).

Puis-je réclamer le loyer payé en trop ?

Oui, si vous avez fait valoir la violation, sous forme de texte. Si vous réclamez dans les 30 mois suivant le début du bail, vous récupérez le loyer depuis le début du bail ; plus tard, seulement le loyer exigible après la réception de la réclamation (§ 556g al. 2 BGB).

Le bailleur peut-il refuser de renseigner ?

Il doit, sur demande, informer sur les faits déterminants pour le loyer admissible, dans la mesure où ils ne sont pas accessibles à tous et qu’il peut les donner sans difficulté (§ 556g al. 3 BGB).