Alemanha: calculadora do aumento do aluguel (Mieterhöhung)
Até quanto o aluguel pode subir até o aluguel de referência e sob o teto de aumento, e desde quando vale.
Novo aluguel máximo possível
€ 744,00
6,3% a mais de aluguel do que agora
- Mais € 44,00 por mês
- Limite: teto de aumento 20%
- desde 01/01/2027
O aluguel de referência local do seu imóvel é de € 805,00 (70 m² × € 11,50). O teto de aumento permite em três anos no máximo 20% a mais que o aluguel de há três anos: € 620,00 × 1,20 = € 744,00. Vale o limite mais baixo, o teto de aumento: o aluguel pode subir de € 700,00 para no máximo € 744,00, ou seja, € 44,00 por mês e € 528,00 por ano.
Se o pedido chegar em outubro de 2026, você deve o aluguel mais alto desde 01/01/2027. Pode aceitar ou rescindir o contrato de forma extraordinária até 31/12/2026 (§§ 558b e 561 BGB).
- O pedido deve ser declarado em forma de texto e fundamentado, por exemplo com a tabela de aluguéis (§ 558a BGB).
O aluguel por mês
- Aluguel atual€ 70094%
- Aumento possível€ 446%
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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| Aluguel líquido atual | € 700,00 | |
|---|---|---|
| Aluguel de referência local€ 11,50 × 70 m² | € 805,00 | |
| Aluguel há três anos | € 620,00 | |
| + | Teto de aumento de 20%§ 558, parágrafo 3, BGB | € 124,00 |
| = | Limite pelo teto de aumento | € 744,00 |
| = | Vale o mais baixo dos dois limites | € 744,00 |
| Aluguel atual | € 700,00 | |
| = | Aumento máximo possível | € 44,00 |
Como se calcula
- O proprietário pode pedir o consentimento a um aluguel mais alto até o aluguel de referência local se o aluguel está há 15 meses sem mudança no momento em que o aumento deva ocorrer; o pedido pode chegar no mínimo um ano depois do último aumento (§ 558, parágrafo 1, BGB). O aluguel de referência consta na tabela de aluguéis (Mietspiegel); a calculadora multiplica o seu valor por metro quadrado pela área útil.
- Além disso vale o teto de aumento (Kappungsgrenze): em três anos o aluguel não pode subir mais de 20 por cento, e nos municípios com decreto especial não mais de 15 por cento; os aumentos por modernização ou por encargos não contam (§ 558, parágrafo 3, BGB). A calculadora toma o aluguel de há três anos, multiplica por 1,20 ou 1,15 e soma esses aumentos. Vale o mais baixo dos dois limites.
- O aluguel mais alto você deve, se aceitar, desde o primeiro dia do terceiro mês civil após o recebimento do pedido; pode aceitar até o fim do segundo mês civil (§ 558b BGB). Até lá também pode rescindir o contrato de forma extraordinária: então o aumento não ocorre (§ 561 BGB).
O exemplo resolvido
Agora 700 €, há três anos 620 €, 70 m² e 11,50 € de referência: 70 × 11,50 = 805 €; teto de aumento de 20%: 620 × 1,20 = 744 €. Vale 744 €, ou seja, 44 € a mais por mês. Se o pedido chegar em outubro de 2026, o aluguel mais alto vale desde 1.º de janeiro de 2027, e você pode aceitar até 31 de dezembro de 2026.
Fontes
- Código Civil alemão (BGB) § 558: aumento do aluguel até o aluguel de referência local, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Código Civil alemão (BGB) § 558a: forma e fundamentação do aumento, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Código Civil alemão (BGB) § 558b: consentimento ao aumento, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Código Civil alemão (BGB) § 561: direito especial de rescisão do inquilino após um aumento, gesetze-im-internet.de (em alemão)
Texto conferido em 12 de outubro de 2026
Vale saber
- É uma estimativa com os seus dados. O aluguel de referência de um imóvel concreto costuma ser uma faixa na tabela de aluguéis, e numa disputa um tribunal examina o caso concreto.
- Num aluguel escalonado (Staffelmiete) está excluído um aumento conforme o § 558 durante a vigência (§ 557a, parágrafo 2, BGB), e num aluguel indexado (Indexmiete) também (§ 557b, parágrafo 2, BGB): então valem outras regras e esta calculadora não serve.
- A página calcula o aluguel líquido e compara todo o aluguel com o aluguel de referência. Para um aumento após uma modernização (§ 559 BGB) valem regras próprias: 8 por cento dos custos por ano, limitado a 3 € por m² em seis anos.
- Do valor que resultaria de um aumento até o aluguel de referência descontam-se os subsídios de terceiros (§ 558, parágrafo 5, BGB): esta página não os conhece.
- O proprietário deve declarar e fundamentar o pedido em forma de texto, por exemplo com a tabela de aluguéis, um banco de dados de aluguéis, um laudo pericial ou três imóveis de comparação (§ 558a BGB).
Perguntas frequentes
Quantas vezes e quanto o proprietário pode aumentar o aluguel?
Até o aluguel de referência local se o aluguel está há 15 meses sem mudança, e em três anos no máximo 20 por cento, nos municípios com decreto especial no máximo 15 por cento (§ 558 BGB).
O que é o teto de aumento (Kappungsgrenze)?
O limite em que o aluguel pode subir no máximo em três anos: 20 por cento, e 15 por cento nos municípios de mercado imobiliário tensionado conforme o decreto do governo do Land. Os aumentos por modernização e por encargos não contam.
Desde quando devo pagar o aluguel mais alto?
Se você aceitar, desde o primeiro dia do terceiro mês civil após o recebimento do pedido de aumento (§ 558b, parágrafo 1, BGB). Recebimento em outubro significa: desde 1.º de janeiro.
Até quando posso aceitar?
Até o fim do segundo mês civil após o recebimento. Depois, o proprietário pode propor ação pelo consentimento em mais três meses (§ 558b, parágrafo 2, BGB).
Posso rescindir o contrato por causa do aumento do aluguel?
Sim, de forma extraordinária, até o fim do segundo mês após o recebimento do pedido, com efeito no fim do segundo mês seguinte; o aumento então não ocorre (§ 561 BGB).
O próximo passo
- O guiaAlemanha: freio do aluguel e aumentos do aluguel, o que é permitido
- A checklistAlemanha: conferir o aluguel, a checklist