Alemanha: conferir o aluguel, a checklist
O aluguel é permitido ao se mudar e como reagir a um aumento do aluguel? Os passos e os prazos, em ordem.
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Tempo: umas horas, mais os prazos desde o recebimento
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Tiro todas as marcas?
Conferir ao se mudar
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O governo do Land fixa essas zonas por decreto; pode valer no máximo até 31 de dezembro de 2029 (§ 556d, parágrafo 2, BGB).
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Os municípios com mais de 50.000 habitantes devem elaborar e publicar uma tabela de aluguéis (§ 558c, parágrafo 4, BGB).
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A calculadora do freio do aluguel mostra o aluguel máximo e o valor que poderia ser a mais (§ 556d, parágrafo 1, BGB).
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Ele deve informar você antes de você assinar o contrato; se não, por ora não pode invocá-la (§ 556g, parágrafo 1a, BGB).
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Na medida em que não sejam de acesso geral e o proprietário possa dá-los sem dificuldade; todas as declarações exigem a forma de texto (§ 556g, parágrafos 3 e 4, BGB).
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Só quem reclama recupera o aluguel pago a mais: com uma reclamação dentro dos 30 meses seguintes ao início, desde o início; mais tarde, só desde a chegada da reclamação (§ 556g, parágrafo 2, BGB).
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Ele deve devolvê-lo conforme as normas sobre o enriquecimento sem causa (§ 556g, parágrafo 1, BGB).
Conferir um aumento do aluguel
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Forma de texto significa: declaração legível num suporte durável em que conste o remetente; basta uma carta ou um e-mail (§§ 558a e 126b BGB).
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Com uma tabela de aluguéis com faixas basta um aluguel pedido dentro da faixa (§ 558a, parágrafos 2 e 4, BGB).
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A calculadora do aumento do aluguel indica o primeiro mês em que o pedido pode chegar (§ 558, parágrafo 1, BGB).
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Até o aluguel de referência local, no máximo, pode exigir o proprietário (§ 558, parágrafos 1 e 2, BGB).
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Os aumentos por modernização e por encargos não contam (§ 558, parágrafo 3, BGB).
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Num aluguel escalonado estão excluídos os aumentos conforme os §§ 558 a 559b, num aluguel indexado os do § 558 (§§ 557a e 557b BGB).
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8% dos custos por ano, no máximo 3 € (2 €) por m² em seis anos; a declaração deve calcular e explicar o aumento (§§ 559 e 559b BGB).
Responder e prazos
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Recebimento em outubro: você pode aceitar até 31 de dezembro; o aluguel mais alto vale desde 1.º de janeiro (§ 558b BGB).
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Na medida em que você aceite, deve o aluguel mais alto; se recusa, o proprietário pode propor ação (§ 558b BGB).
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Antes você não o deve, nem mesmo se aceita (§ 558b, parágrafo 1, BGB).
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Até o fim do segundo mês após o recebimento, com efeito no fim do segundo mês seguinte; o aumento então não ocorre (§ 561 BGB).
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Ele deve propor a ação nos três meses seguintes ao fim do prazo de consentimento (§ 558b, parágrafo 2, BGB).
Aluguel conferido
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Vale saber
- A lista vale para moradia alugada. Os imóveis comerciais e outros contratos têm regras próprias.
- Os prazos começam com o recebimento do escrito: anote a data em que ele chegou e guarde o envelope.
- Se o seu município está numa zona com freio do aluguel ou com um teto de aumento de 15%, consta nos decretos do seu estado federado; eles mudam e têm vigência limitada.
- As calculadoras e a lista valem para o aluguel líquido: os encargos e sua adaptação seguem regras próprias (§ 560 BGB).
- Isto não é consultoria jurídica. Em caso de disputa ajudam uma associação de inquilinos, o centro de orientação ao consumidor (Verbraucherzentrale) ou um advogado de direito de locação.
Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para aceitar um aumento do aluguel?
Até o fim do segundo mês civil após o recebimento do pedido (§ 558b, parágrafo 2, BGB). Recebimento em outubro: até 31 de dezembro.
Posso rescindir o contrato depois de um aumento do aluguel?
Sim, de forma extraordinária: até o fim do segundo mês após o recebimento, com efeito no fim do segundo mês seguinte. O aumento então não ocorre (§ 561 BGB).
Quanto o aluguel pode subir em três anos?
No máximo 20 por cento, em municípios com decreto especial 15 por cento, e sem superar o aluguel de referência local; os aumentos por modernização e por encargos não contam (§ 558 BGB).
Quando recupero o aluguel pago a mais?
Se você reclamou a infração do freio do aluguel em forma de texto: desde o início do aluguel com uma reclamação dentro de 30 meses, senão, desde a chegada da reclamação (§ 556g, parágrafo 2, BGB).
O que é a forma de texto?
Uma declaração legível num suporte durável em que conste a pessoa que declara, por exemplo uma carta ou um e-mail; não é necessária assinatura (§ 126b BGB).
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoAlemanha: calculadora do freio do aluguel (Mietpreisbremse)
- O cálculoAlemanha: calculadora do aumento do aluguel (Mieterhöhung)
- O guiaAlemanha: freio do aluguel e aumentos do aluguel, o que é permitido
Fontes
- § 556d BGB: aluguel admissível no início do contrato (em alemão)
- § 556g BGB: consequências jurídicas, reclamação e informação sobre o aluguel (em alemão)
- § 558 BGB: aumento do aluguel até o aluguel de referência local (em alemão)
- § 558a BGB: forma e fundamentação do aumento (em alemão)
- § 558b BGB: consentimento ao aumento (em alemão)
- § 558c BGB: tabela de aluguéis (em alemão)
- § 559 BGB: aumento do aluguel após medidas de modernização (em alemão)
- § 561 BGB: direito especial de rescisão do inquilino após um aumento (em alemão)
- § 126b BGB: forma de texto (em alemão)
Em caso de disputa com o proprietário, uma associação de inquilinos, o centro de orientação ao consumidor (Verbraucherzentrale) ou um advogado de direito de locação são os primeiros interlocutores.