Germania: controllare l’affitto, la lista
L’affitto è consentito quando entri, e come rispondi a un aumento? I passi e i termini, in ordine.
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Tempo: qualche ora, più i termini dal ricevimento
Il tuo browser non permette di ricordare le spunte: la lista funziona, ma dopo si azzera.
Tolgo tutte le spunte?
Quando entri in casa
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Il governo del Land stabilisce queste zone con un’ordinanza; può valere al massimo fino al 31 dicembre 2029 (BGB § 556d c. 2).
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I comuni con più di 50.000 abitanti devono redigere e pubblicare una tabella degli affitti (BGB § 558c c. 4).
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Il calcolatore del freno agli affitti mostra l’affitto massimo e l’importo che potrebbe essere di troppo (BGB § 556d c. 1).
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Deve informarti prima della tua dichiarazione di stipula; altrimenti all’inizio non può invocarla (BGB § 556g c. 1a).
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Nella misura in cui non siano accessibili a tutti e il locatore possa fornirle senza difficoltà; tutte le dichiarazioni richiedono la forma testuale (BGB § 556g cc. 3 e 4).
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Solo se contesti riottieni l’affitto pagato in eccesso: dall’inizio del contratto se contesti entro 30 mesi dall’inizio, dopo solo dal ricevimento della contestazione (BGB § 556g c. 2).
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Deve restituirlo secondo le norme sull’indebito arricchimento (BGB § 556g c. 1).
Controllare un aumento
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Forma testuale significa una dichiarazione leggibile su un supporto durevole che indica il mittente; basta una lettera o un’e-mail (BGB §§ 558a e 126b).
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Con una tabella degli affitti che indica degli intervalli, basta un affitto richiesto entro l’intervallo (BGB § 558a cc. 2 e 4).
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Il calcolatore dell’aumento dell’affitto indica il primo mese in cui la richiesta può arrivare (BGB § 558 c. 1).
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Il locatore può chiedere al massimo l’affitto di confronto locale (BGB § 558 cc. 1 e 2).
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Gli aumenti dopo una ristrutturazione e per le spese accessorie non contano (BGB § 558 c. 3).
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Con un affitto graduale sono esclusi gli aumenti secondo i §§ 558-559b, con un affitto indicizzato quelli secondo il § 558 (BGB §§ 557a e 557b).
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8% dei costi all’anno, al massimo 3 € (2 €) per m² in sei anni; la dichiarazione deve calcolare e spiegare l’aumento (BGB §§ 559 e 559b).
Rispondere e rispettare i termini
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Ricevuta a ottobre: consenso entro il 31 dicembre; l’affitto più alto vale dal 1º gennaio (BGB § 558b).
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Nella misura in cui acconsenti, devi l’affitto più alto; se rifiuti, il locatore può fare causa (BGB § 558b).
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Anche con il consenso non lo devi prima (BGB § 558b c. 1).
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Fino alla fine del secondo mese dopo il ricevimento, con effetto alla fine del mese successivo a quello seguente; l’aumento allora non si verifica (BGB § 561).
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Deve proporre l’azione entro altri tre mesi dalla scadenza del termine per il consenso (BGB § 558b c. 2).
Affitto controllato
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Da sapere
- La lista vale per le abitazioni in affitto. I locali commerciali e gli altri contratti hanno regole proprie.
- I termini partono dal ricevimento della lettera: annota la data in cui ti è arrivata e conserva la busta.
- Se il tuo comune è in una zona con il freno agli affitti o con il tetto del 15% lo stabiliscono le ordinanze del tuo Land; cambiano e hanno una durata limitata.
- I calcolatori e la lista valgono per l’affitto netto senza spese accessorie: le spese accessorie e il loro adeguamento seguono regole proprie (BGB § 560).
- Non è consulenza legale. In caso di controversia aiutano un’associazione di inquilini, il centro consumatori o un avvocato esperto di locazioni.
Domande frequenti
Quanto tempo ho per acconsentire a un aumento dell’affitto?
Fino alla fine del secondo mese di calendario dopo il ricevimento della richiesta (BGB § 558b c. 2). Ricevuta a ottobre: fino al 31 dicembre.
Posso dare disdetta dopo un aumento dell’affitto?
Sì, in via straordinaria: fino alla fine del secondo mese dopo il ricevimento, con effetto alla fine del mese successivo a quello seguente. L’aumento allora non si verifica (BGB § 561).
Di quanto può salire l’affitto in tre anni?
Al massimo del 20 per cento, del 15 per cento nei comuni con un’ordinanza speciale, e non oltre l’affitto di confronto locale; gli aumenti dopo una ristrutturazione e per le spese accessorie non contano (BGB § 558).
Quando riottengo l’affitto pagato in eccesso?
Se hai contestato in forma testuale la violazione del freno agli affitti: dall’inizio del contratto se hai contestato entro 30 mesi, altrimenti dal ricevimento della contestazione (BGB § 556g c. 2).
Che cos’è la forma testuale?
Una dichiarazione leggibile su un supporto durevole che indica la persona che la fa, come una lettera o un’e-mail; non serve la firma (BGB § 126b).
Il passo dopo
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
- Il calcolatoreGermania: calcolo del freno agli affitti
- Il calcolatoreGermania: calcolo dell’aumento dell’affitto
- La guidaGermania: freno agli affitti e aumenti, cosa è permesso
Fonti
- BGB § 556d: affitto consentito all’inizio del contratto (in tedesco)
- BGB § 556g: conseguenze giuridiche, contestazione e informazioni sull’affitto (in tedesco)
- BGB § 558: aumento dell’affitto fino all’affitto di confronto locale (in tedesco)
- BGB § 558a: forma e motivazione dell’aumento (in tedesco)
- BGB § 558b: consenso all’aumento (in tedesco)
- BGB § 558c: tabella degli affitti (in tedesco)
- BGB § 559: aumento dopo interventi di ristrutturazione (in tedesco)
- BGB § 561: disdetta speciale dell’inquilino dopo un aumento (in tedesco)
- BGB § 126b: forma testuale (in tedesco)
In una controversia con il locatore, un’associazione di inquilini, il centro consumatori o un avvocato esperto di locazioni sono i primi a cui rivolgersi.