Calculadora de hipoteca
Cuánto pagas cada mes, cuánto devuelves en total y cómo baja la deuda, año a año.
Cuota mensual
853,58 €
durante 25 años, 300 cuotas
- 76.074,11 € de intereses
- 256.074,11 € en total
Con una hipoteca de 180.000 € a 25 años al 3 % pagas 853,58 € al mes, siempre igual.
De cada 100 que devuelves, 30 son intereses.
Lo que devuelves en total
- Capital180.000 €70 %
- Intereses76.074 €30 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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El cuadro de amortización, año a año
| Año | Cuotas pagadas | Capital | Intereses | Deuda pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.242,96 € | 4.910,11 € | 5.332,85 € | 175.089,89 € |
| 2 | 10.242,96 € | 5.059,46 € | 5.183,51 € | 170.030,43 € |
| 3 | 10.242,96 € | 5.213,35 € | 5.029,62 € | 164.817,08 € |
| 4 | 10.242,96 € | 5.371,92 € | 4.871,05 € | 159.445,16 € |
| 5 | 10.242,96 € | 5.535,31 € | 4.707,66 € | 153.909,86 € |
| 6 | 10.242,96 € | 5.703,67 € | 4.539,29 € | 148.206,19 € |
| 7 | 10.242,96 € | 5.877,15 € | 4.365,81 € | 142.329,03 € |
| 8 | 10.242,96 € | 6.055,91 € | 4.187,05 € | 136.273,12 € |
| 9 | 10.242,96 € | 6.240,11 € | 4.002,86 € | 130.033,01 € |
| 10 | 10.242,96 € | 6.429,91 € | 3.813,06 € | 123.603,11 € |
| 11 | 10.242,96 € | 6.625,48 € | 3.617,49 € | 116.977,63 € |
| 12 | 10.242,96 € | 6.827,00 € | 3.415,97 € | 110.150,63 € |
| 13 | 10.242,96 € | 7.034,65 € | 3.208,32 € | 103.115,98 € |
| 14 | 10.242,96 € | 7.248,61 € | 2.994,35 € | 95.867,37 € |
| 15 | 10.242,96 € | 7.469,09 € | 2.773,88 € | 88.398,28 € |
| 16 | 10.242,96 € | 7.696,27 € | 2.546,70 € | 80.702,01 € |
| 17 | 10.242,96 € | 7.930,36 € | 2.312,61 € | 72.771,66 € |
| 18 | 10.242,96 € | 8.171,57 € | 2.071,40 € | 64.600,09 € |
| 19 | 10.242,96 € | 8.420,11 € | 1.822,85 € | 56.179,98 € |
| 20 | 10.242,96 € | 8.676,22 € | 1.566,75 € | 47.503,76 € |
| 21 | 10.242,96 € | 8.940,11 € | 1.302,85 € | 38.563,65 € |
| 22 | 10.242,96 € | 9.212,04 € | 1.030,93 € | 29.351,61 € |
| 23 | 10.242,96 € | 9.492,23 € | 750,74 € | 19.859,38 € |
| 24 | 10.242,96 € | 9.780,94 € | 462,02 € | 10.078,44 € |
| 25 | 10.242,96 € | 10.078,44 € | 164,52 € | 0,00 € |
Cómo se calcula
- Con la cuota fija (el sistema francés, el más habitual) todas las cuotas son iguales: al principio son sobre todo intereses y hacia el final casi solo capital. La fórmula es la que usan los bancos: cuota = capital × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde i es el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n el número de cuotas.
- Con capital fijo (a veces llamado sistema alemán) devuelves cada mes la misma parte del préstamo (importe ÷ número de cuotas) más los intereses sobre la deuda que queda: la primera cuota es la más alta y luego va bajando.
- Los intereses totales son la suma de los intereses de todas las cuotas. El tipo que se usa aquí es el TIN: las comisiones y los gastos vinculados entran en la TAE y no están incluidos.
El ejemplo resuelto
180.000 € a 25 años al 3 %: tipo mensual 0,25 %, 300 cuotas. Cuota fija: 853,58 €. En total devuelves 256.074,11 €, de los que 76.074,11 € son intereses (el 29,7 %). Con capital fijo, la primera cuota es de 1.050,00 € (600 € de capital más 450 € de intereses) y la última de 601,50 €.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — La cuota hipotecaria
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Cálculo de la TAE de un préstamo hipotecario
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE
- INE — Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (datos provisionales)
Texto comprobado el 5 de octubre de 2026
Conviene saber
- El cálculo usa el TIN. El coste real de la hipoteca es la TAE, que incluye también comisiones y gastos vinculados: compara las ofertas con la TAE.
- Con tipo variable (Euribor más un diferencial) la cuota cambia en cada revisión: este cálculo vale para el tipo de hoy.
- No incluye los gastos de comprar la vivienda (impuestos, notaría, registro, tasación) ni los seguros que te pida el banco.
- Alargar el plazo baja la cuota pero hace crecer mucho los intereses: prueba con 20 y con 30 años y mira la diferencia.
- Según el INE, en julio de 2026 la hipoteca media sobre una vivienda fue de 180.785 €, a 26 años y con un tipo medio del 3,01 % (datos provisionales). El ejemplo de arriba es solo un ejemplo, no una oferta.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el tipo con el que se calculan los intereses. La TAE suma las comisiones y los gastos vinculados que exige la oferta (por ejemplo, ciertos seguros): por eso es más alta y es el número que sirve para comparar dos ofertas. Las dos aparecen en la ficha de la oferta, la FEIN, que el banco debe darte con al menos diez días naturales de antelación.
¿Es mejor el tipo fijo o el variable?
Con el tipo fijo la cuota no cambia nunca: pagas algo más a cambio de tranquilidad. Con el variable la cuota sigue al Euribor: puede bajar, pero también subir. Depende del margen que tengas en el presupuesto familiar si la cuota sube. Según el INE, en julio de 2026 el 62,3 % de las hipotecas sobre viviendas se firmó a tipo fijo.
¿Puedo devolver la hipoteca antes de tiempo?
Sí: la Ley 5/2019 te permite devolver todo o parte del préstamo antes de tiempo, y el banco solo puede cobrar una compensación dentro de un tope. En tipo variable, como máximo el 0,25 % del capital que devuelves durante los 3 primeros años o el 0,15 % durante los 5 primeros, según lo que figure en tu contrato. En tipo fijo, hasta el 2 % durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después. Y nunca más que la pérdida financiera que sufra el banco. Mira las cláusulas de tu contrato.
¿Cuánto influye el plazo?
Mucho. Con el mismo importe y el mismo tipo, a 20 años la cuota sube pero los intereses totales bajan bastante; a 30 años la cuota baja pero pagas muchos más intereses. Cambia el plazo aquí arriba y compara.