Alemanha: alugar um apartamento, caução, corretor e registro

A caução

Se o locador pede uma garantia, ela não pode passar do triplo do aluguel mensal, sem os encargos que constam como valor fixo ou antecipação (§ 551, parágrafo 1, BGB): com 900 € de aluguel líquido, 2.700 €. Se é uma soma em dinheiro, você pode pagá-la em três parcelas mensais iguais; a primeira vence no começo da locação e as demais junto com os pagamentos do aluguel imediatamente seguintes (parágrafo 2). Na mudança vencem então só 900 € de caução e o primeiro aluguel.

O locador deve aplicar a caução num banco, separada do seu patrimônio, à taxa usual das cadernetas de poupança com aviso de três meses se nada diferente foi combinado; os rendimentos cabem a você e aumentam a caução (parágrafo 3). Um acordo em prejuízo do inquilino é ineficaz (parágrafo 4).

Quem paga o corretor

Um corretor de imóveis só tem direito a remuneração se por sua intermediação é celebrado um contrato de aluguel, e o contrato de intermediação exige a forma de texto (§ 2, parágrafo 1, WoVermRG). De quem procura apartamento ele não pode exigir, prometer-se nem aceitar remuneração, salvo se só por causa do contrato de intermediação com você receber do locador o encargo de oferecer o imóvel (parágrafo 1a). Quem encomenda o corretor, paga. Não podem ser exigidos adiantamentos (parágrafo 4), e um acordo diferente é ineficaz (parágrafo 5).

Também não há direito a remuneração se o contrato só continua, prorroga ou renova uma locação dos mesmos cômodos, se o intermediário é proprietário, administrador, inquilino ou locador do imóvel (parágrafo 2) e nos imóveis de habitação social ou de preço regulado (parágrafo 3). Assine um contrato com um corretor só se quiser encomendá-lo você mesmo, e leia-o antes.

Aluguel e encargos no contrato

Os encargos (Betriebskosten) você só assume se o contrato os prevê, e as antecipações só podem ser combinadas em valor adequado (§ 556, parágrafos 1 e 2, BGB). Se o valor pedido é admissível num mercado tensionado mostram a calculadora e o guia do freio do aluguel; mais adiante você confere o primeiro acerto com a checklist do acerto de encargos.

Mudança, registro e confirmação

Quem se instala num imóvel deve se registrar no órgão de registro de residentes (Meldebehörde) nas duas semanas seguintes à mudança (§ 17, parágrafo 1, BMG). Quem cede o imóvel deve colaborar e confirmar a sua mudança nesse prazo: com o seu nome e endereço, a data da mudança, o endereço do imóvel e os nomes das pessoas obrigadas ao registro (§ 19, parágrafos 1 e 3, BMG). Se ele se recusa ou você não a recebe a tempo, comunique-o sem demora ao órgão (parágrafo 2). Oferecer um endereço para registro quando ninguém mora lá é proibido (parágrafo 6).

Quem não se registra, ou não corretamente ou não a tempo, comete uma infração administrativa, assim como quem cede o imóvel e não confirma a mudança ou não a tempo (§ 54, parágrafo 2, BMG). Na entrada anote defeitos, leituras de medidores e chaves numa ata: os direitos de indenização do locador por alterações no imóvel prescrevem seis meses após a devolução (§ 548, parágrafo 1, BGB).

Rescisão e prazos

Como inquilino você rescinde o contrato no máximo no terceiro dia útil de um mês civil para o fim do segundo mês seguinte, ou seja, com três meses de aviso prévio (§ 573c, parágrafo 1, BGB). Para o locador, o prazo se alonga três meses aos cinco e aos oito anos desde a cessão do imóvel. Um acordo em prejuízo do inquilino é ineficaz (parágrafo 4).