Alemania: alquilar un piso, la checklist hasta la mudanza
De la visita, pasando por el contrato de alquiler y la fianza, a la entrega y la inscripción: qué debes comprobar y cuándo debes actuar.
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Tiempo: hasta dos semanas después de la mudanza
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Buscar y visitar
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La calculadora de la fianza muestra lo que vence al mudarte: el primer plazo y el primer alquiler.
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No puede exigir remuneración al que busca vivienda, salvo que recabe el encargo exclusivamente por el contrato contigo (§ 2, apartado 1a, WoVermRG).
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El contrato de intermediación requiere la forma de texto, y los anticipos están prohibidos (§ 2, apartados 1 y 4, WoVermRG).
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La calculadora del freno del alquiler y la guía sobre el freno del alquiler muestran el límite.
Contrato de alquiler
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Los gastos adicionales (Betriebskosten) solo los asumes si está pactado; los pagos a cuenta solo pueden pactarse en una cuantía adecuada (§ 556, apartados 1 y 2, BGB).
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Un pacto distinto en perjuicio del inquilino no es válido (§ 551, apartados 1, 2 y 4, BGB).
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Separada de su patrimonio en un banco; los rendimientos te corresponden y aumentan la fianza (§ 551, apartado 3, BGB).
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Como muy tarde el tercer día hábil de un mes para el final del mes siguiente al siguiente; las desviaciones en perjuicio del inquilino no son válidas (§ 573c, apartados 1 y 4, BGB).
Mudanza
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Las pretensiones de indemnización del arrendador por cambios en la vivienda prescriben seis meses después de la devolución (§ 548, apartado 1, BGB): un acta al entrar ayuda al salir.
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Debe confirmarla en dos semanas, con la dirección, la fecha de entrada y los nombres de las personas obligadas a inscribirse (§ 19, apartados 1 y 3, BMG).
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Quien no se inscribe, o no correctamente o no a tiempo, comete una infracción administrativa (§ 17, apartado 1, y § 54, apartado 2, BMG).
Después
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La checklist «Revisar la liquidación de gastos adicionales» explica los dos plazos de doce meses.
Mudado
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Conviene saber
- Recuperar la fianza lleva tiempo: la ley no fija un plazo, el arrendador puede retenerla un tiempo razonable para comprobar. Después de salir, pregunta por escrito.
- Los plazos corren desde la mudanza: dos semanas para la inscripción y para la confirmación del arrendador, tres meses de preaviso, seis meses de prescripción de las pretensiones de indemnización tras la devolución.
- Las indicaciones son generales; mandan tu contrato de alquiler, el registro de residentes y, en caso de disputa, una asociación de inquilinos o el asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede ser la fianza?
Como máximo tres alquileres netos, pagaderos en tres plazos mensuales iguales (§ 551 BGB).
¿Tengo que pagar la comisión del agente?
Por regla general no: el agente no puede exigir remuneración al que busca vivienda, salvo que el arrendador lo encargara exclusivamente por el contrato contigo (§ 2, apartado 1a, WoVermRG).
¿Hasta cuándo debo inscribirme tras la mudanza?
En dos semanas (§ 17, apartado 1, BMG).
¿Quién emite la confirmación del arrendador?
El arrendador o una persona encargada por él, en las dos semanas siguientes a la mudanza (§ 19 BMG).
¿Qué plazo de preaviso tengo como inquilino?
Tres meses, con la rescisión como muy tarde el tercer día hábil de un mes (§ 573c, apartado 1, BGB).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoAlemania: calculadora de la fianza del alquiler (Mietkaution)
- La guíaAlemania: alquilar un piso, fianza, agente e inscripción
- La checklistChecklist de mudanza
Fuentes
- § 551 BGB: límite e inversión de las garantías del alquiler (en alemán)
- § 556 BGB: acuerdos sobre gastos adicionales (en alemán)
- § 573c BGB: plazos de la rescisión ordinaria (en alemán)
- § 548 BGB: prescripción de las pretensiones de indemnización y del derecho de retirada (en alemán)
- § 2 WoVermRG: derecho a remuneración del intermediario de viviendas (en alemán)
- § 17 BMG: inscripción y baja en el registro de residentes (en alemán)
- § 19 BMG: colaboración del arrendador (en alemán)
En caso de disputa sobre la fianza o el contrato de alquiler ayudan una asociación de inquilinos o una abogada o un abogado de derecho de arrendamientos.