Allemagne : calculateur d’impôt sur la vente d’un bien immobilier (Spekulationssteuer)

Si la vente est imposable et combien l’impôt sur le revenu avec surtaxe de solidarité et impôt d’Église coûte sur la plus-value, selon le barème 2026.

Impôt sur la vente

55 992,02 €

sur une plus-value de 125 000,00 € : en moyenne 44,8 % de la plus-value

Plus-value 125 000,00 €
Taux marginal 42 %
Délai terminé le 15/06/2030

Vous vendez pour 450 000,00 € et payez 15 000,00 € de frais de vente. Les coûts d’acquisition de 345 000,00 € moins 35 000,00 € d’amortissement donnent 310 000,00 € : la plus-value est de 125 000,00 €. La vente a lieu dans le délai de dix ans, qui se termine le 15/06/2030, et l’occupation personnelle ne s’applique pas : la plus-value est imposée à votre taux personnel. Votre impôt passe de 14 233,00 € à 70 225,02 € : 55 992,02 € de plus, 44,8 % de la plus-value.

Sur 100 € de plus-value, il vous reste 55 € après impôt. Si vous attendez jusqu’au 16/06/2030, la vente est exonérée : le délai de dix ans court depuis le contrat d’achat. Vous déclarez la plus-value dans la déclaration de l’année de la vente, dans l’annexe SO.

La plus-value est imposée à votre taux personnel, pas au taux fixe de 25 % des revenus du capital (§ 32d EStG).
Si vous n’avez pas habité le bien exclusivement vous-même, ni l’année de la vente et les deux années précédentes, l’exception de l’occupation personnelle ne s’applique pas.

Ce que devient la plus-value

Vous reste69 008 €55 %
Impôt55 992 €45 %

Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.

Vos chiffres

exemple : changez les chiffres

Prix de vente

Le prix du contrat de vente. En copropriété, le prix entier ; la répartition se choisit plus bas.

Frais de vente

Frais directement liés à la vente que vous supportez, comme la commission d’agence et les annonces. Ce sont des frais professionnels et ils réduisent la plus-value.

Coûts d’acquisition et de production

Prix d’achat plus frais annexes (droits de mutation, notaire, registre foncier, agent, § 255 al. 1 HGB) plus les coûts de production ultérieurs comme une extension ou une grosse modernisation, avec justificatifs.

Amortissements (AfA) déjà déduits

Seulement en cas de location : l’amortissement que vous avez déduit dans la déclaration. Il réduit les coûts d’acquisition (§ 23 al. 3 phrase 4 EStG). Sinon 0.

Achat : jour

La date du contrat de vente (acte notarié), pas l’inscription au registre foncier ni la remise des clés.

Achat : mois

Achat : année

Vente : jour

La date du contrat par lequel vous vendez.

Vente : mois

Vente : année

Comment avez-vous utilisé le bien ?

Usage personnel signifie que vous y avez vous-même habité. Pour la troisième possibilité, une courte location après le départ ne nuit pas si vous y avez habité sans interruption au moins un jour la deuxième année avant la vente, toute l’année précédente et au moins un jour l’année de la vente (BFH IX R 10/19).

Loué ou non habité par vousimposable dans les 10 ansToujours habité par vous, depuis l’achatexonéréHabité par vous l’année de la vente et les 2 années précédentesexonéré

Revenu imposable sans la plus-value

Votre revenu imposable de l’année de la vente sans cette plus-value : à peu près le brut moins cotisations sociales, frais professionnels et dépenses spéciales. En imposition commune, le revenu commun.

Imposition commune (couple marié ou partenaires enregistrés)

Avec le barème du splitting. Indiquez alors plus haut le revenu imposable commun.

OuiNon

À qui appartient le bien ?

Pour deux propriétaires à parts égales, la plus-value est partagée et le seuil de 1 000 € vaut pour chacun. Sans imposition commune, la page ne calcule que votre moitié.

À moi seultoute la plus-valueÀ deux propriétaires, à parts égalesla moitié de la plus-value chacun

Impôt d’Église

Membre d’une Église qui prélève l’impôt, vous payez en plus 8 % (Bade-Wurtemberg, Bavière) ou 9 % de l’impôt sur le revenu.

Nonpas d’impôt d’ÉgliseOui, 8 %Bade-Wurtemberg, BavièreOui, 9 %tous les autres Länder

Voir le détailMasquer le détail

Le calcul
	Prix de vente	450 000,00 €
−	Frais de venteFrais professionnels	15 000,00 €
−	Coûts d’acquisition et de production345 000,00 € moins l’amortissement déduit de 35 000,00 €	310 000,00 €
=	Plus-value	125 000,00 €
	Revenu imposable sans la plus-value	60 000,00 €
	Revenu imposable avec la plus-value	185 000,00 €
	Impôt sur le revenu sans la plus-valuepas de surtaxe de solidarité sous le seuil	14 233,00 €
	Impôt sur le revenu avec la plus-value66 564,00 € d’impôt sur le revenu, 3 661,02 € de surtaxe de solidarité	70 225,02 €
=	Impôt supplémentaire dû à la vente	55 992,02 €

Comment on calcule

La vente d’un bien immobilier est imposable si l’acquisition et la cession sont séparées d’au plus dix ans (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 1 EStG). Ce qui compte en principe est le jour de la conclusion du contrat, pas celui de l’inscription au registre foncier (BFH IX R 23/13). Le délai se termine le jour qui correspond à la date d’achat dix ans plus tard ; à partir du lendemain, la vente est exonérée. Fait exception celui qui a habité le bien exclusivement lui-même jusqu’à la vente ou l’année de la vente et les deux années précédentes.
La plus-value est le prix de vente moins les coûts d’acquisition ou de production moins les frais professionnels, comme l’agent et le notaire à la vente. Si le bien a été loué, les amortissements déduits (AfA) sont retirés des coûts d’acquisition et augmentent la plus-value (§ 23 al. 3 phrase 4). Si toute la plus-value de l’année issue d’opérations de cession privées est inférieure à 1 000 €, elle reste exonérée ; à partir de 1 000 €, tout est imposé.
La plus-value s’ajoute à votre autre revenu imposable et est imposée selon le barème du § 32a EStG, avec le barème du splitting en cas d’imposition commune. S’y ajoutent la surtaxe de solidarité, due seulement au-dessus d’un seuil, et le cas échéant l’impôt d’Église. La page calcule la différence : l’impôt avec la plus-value moins l’impôt sans elle.

L’exemple détaillé

Achat le 15/06/2020 pour 345 000 € au total avec les frais, 35 000 € d’amortissement pendant les années de location ; vente le 20/10/2026 pour 450 000 € avec 15 000 € de frais : la plus-value est 450 000 − 15 000 − (345 000 − 35 000) = 125 000 €. Avec 60 000 € de revenu imposable, il passe à 185 000 € : l’impôt passe de 14 233 € à 66 564 € plus 3 661,02 € de surtaxe de solidarité, soit 55 992,02 € de plus. Avec une vente à partir du 16/06/2030, elle serait exonérée.

Sources

Texte vérifié le 6 octobre 2026

Bon à savoir

C’est une estimation de l’impôt supplémentaire avec le barème 2026 et sans le détail de vos autres revenus. Ce qui compte est l’avis d’imposition, qui tient compte des abattements pour enfants, des déficits reportés et des autres revenus.
Si seule une partie du bien a été habitée par vous, par exemple dans une maison à deux logements, les parties de bâtiment qui sont des biens économiques autonomes sont examinées séparément (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 2 EStG) : cette page calcule le bien dans son ensemble.
En cas de succession ou de donation, c’est l’acquisition par le prédécesseur qui compte pour le délai de dix ans (§ 23 al. 1 phrase 3 EStG) : calculez avec sa date d’achat. Les coûts d’acquisition à retenir se clarifient avec un conseil fiscal.
Les frais que supporte l’acheteur (droits de mutation, notaire de l’achat, registre foncier) ne jouent aucun rôle pour votre impôt. Les frais d’agence et de notaire que vous payez comme vendeur sont des frais professionnels.
D’autres plus-values de cession privées de la même année, par exemple sur des biens que vous avez détenus moins d’un an (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 2 EStG), comptent pour le seuil de 1 000 € : la page ne les connaît pas.
La Spekulationssteuer n’est pas un impôt à part : c’est l’impôt sur le revenu ordinaire sur les revenus d’opérations de cession privées (§ 22 n° 2 EStG).

Questions fréquentes

Quand ne paie-t-on pas d’impôt sur la vente d’un bien immobilier ?

Si plus de dix ans séparent l’achat et la vente, si vous avez habité le bien exclusivement vous-même ou l’année de la vente et les deux années précédentes, ou si la plus-value est inférieure à 1 000 € (§ 23 EStG).

Comment calcule-t-on le délai de dix ans ?

De la date du contrat d’achat notarié jusqu’à la date du contrat de vente. Le délai se termine le jour qui correspond à la date d’achat dix ans plus tard ; à partir du lendemain, la vente est exonérée (AO § 108, BGB §§ 187, 188).

Dois-je avoir habité trois années complètes ?

Non. Une période continue sur trois années civiles suffit : toute l’année précédente, l’année de la vente et la deuxième année avant au moins un jour (BFH IX R 10/19, un an et deux jours).

À combien s’élève l’impôt sur la plus-value ?

Il n’y a pas de taux fixe : la plus-value s’ajoute à votre autre revenu et est imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu, plus la surtaxe de solidarité et le cas échéant l’impôt d’Église.

L’amortissement déduit compte-t-il ?

Oui : les amortissements (AfA) que vous avez déduits pendant la location réduisent les coûts d’acquisition et augmentent donc la plus-value (§ 23 al. 3 phrase 4 EStG).