Allemagne : vendre un bien immobilier, la checklist
De la question de l’impôt à la remise des clés : ce que vous clarifiez, procurez-vous et surveillez chez le notaire, dans l’ordre.
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Durée : plusieurs mois, de la préparation à la remise
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Préparer
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Le calculateur donne le premier jour exonéré. En cas d’occupation personnelle, l’impôt tombe (§ 23 al. 1 EStG).
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Prix de vente moins frais d’acquisition et de vente ; l’amortissement déduit (AfA) augmente la plus-value (§ 23 al. 3 EStG).
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Ils réduisent la plus-value, car ils font partie des coûts d’acquisition et de production.
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Si le taux est encore fixé, une résiliation anticipée est possible pour intérêt légitime ; la banque peut exiger une indemnité de remboursement anticipé (§ 490 al. 2 BGB).
Les documents
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Vous ou l’agent devez le présenter aux intéressés au plus tard lors de la visite et le remettre après la conclusion du contrat (§ 80 al. 4 GModG).
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Il montre quelles charges sont inscrites, par exemple des Grundschulden.
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Le gestionnaire tient un recueil des décisions que les copropriétaires peuvent consulter (§ 24 al. 7 WEG).
Trouver l’acheteur
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Si l’acheteur est un consommateur et que vous avez mandaté seul, vous supportez au moins la moitié ; l’acheteur ne paie qu’après vous (§§ 656a, 656b, 656d BGB).
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Type de certificat, valeur énergétique, source d’énergie du chauffage et, pour les bâtiments d’habitation, année de construction et classe d’efficacité énergétique (§ 87 GModG).
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Vous ne pouvez pas invoquer une exclusion de garantie convenue si vous avez dissimulé un défaut par dol (§ 444 BGB).
Le contrat de vente
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Un contrat de vente de terrain exige l’acte notarié (§ 311b al. 1 BGB) ; les frais d’acte et de registre foncier sont en cas de doute à la charge de l’acheteur (§ 448 al. 2 BGB).
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Demandez au notaire ce que vous ne comprenez pas : il informe les parties de la portée juridique.
Règlement et remise
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La Grundschuld ne s’éteint que lorsque la banque déclare renoncer au droit et que le registre foncier la radie (§ 875 BGB).
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Le contrat fixe quand le prix devient exigible ; en général après la communication du notaire que les conditions sont remplies.
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L’acquéreur reprend l’assurance ; l’aliénation doit être signalée sans délai à l’assureur (§§ 95 et 97 VVG).
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L’administration fiscale demande les dates des deux contrats, les prix et si vous avez habité le bien vous-même.
Clés remises
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Bon à savoir
- Cette liste vaut pour la vente d’un appartement ou d’une maison du patrimoine privé. La vente à partir d’une entreprise, la vente forcée et la vente par une indivision successorale ont leurs propres règles.
- Qu’il y ait de l’impôt et combien dépend du délai de dix ans et de l’usage : le calculateur d’impôt sur la vente le montre, et le guide explique les règles.
- Le déroulement dépend du contrat : le notaire le rédige et l’explique. La liste ne remplace pas le conseil du notaire ; il est tenu à la neutralité.
- Les lois changent : la loi sur l’énergie des bâtiments s’appelle dans sa version actuelle loi de modernisation des bâtiments (GModG).
- Ce n’est pas un conseil juridique ou fiscal. Pour votre vente, le notaire, un conseil fiscal et un avocat en droit immobilier peuvent vous aider.
Questions fréquentes
Dois-je payer des impôts en vendant un bien immobilier ?
Seulement si dix ans au plus séparent l’achat et la vente, que vous n’avez pas habité le bien (jusqu’à la vente ou l’année de la vente et les deux années précédentes) et que la plus-value atteint au moins 1 000 € (§ 23 EStG).
Qui paie le notaire et le registre foncier lors de la vente ?
En cas de doute, l’acheteur : il supporte les frais d’authentification du contrat de vente et de l’Auflassung, de l’inscription au registre foncier et des déclarations nécessaires (§ 448 al. 2 BGB).
Qui paie l’agent ?
Si l’acheteur est un consommateur et que vous avez mandaté seul un agent, une obligation de payer de l’acheteur n’existe que si vous payez au moins autant ; il ne paie qu’après avoir constaté que vous avez payé votre part (§§ 656b et 656d BGB).
Quand la Grundschuld est-elle radiée ?
Quand la banque déclare renoncer au droit et que le registre foncier la radie (§ 875 BGB). Pour cela, le notaire a besoin de l’autorisation de radiation de votre banque.
Dois-je résilier l’assurance ?
Pas forcément : l’acquéreur reprend l’assurance, et l’aliénation doit être signalée sans délai à l’assureur (§§ 95 et 97 VVG). Que l’acheteur garde le contrat, c’est à lui et à l’assureur d’en décider.
L’étape suivante
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
- Le calculateurAllemagne : calculateur d’impôt sur la vente d’un bien immobilier (Spekulationssteuer)
- Le guideAllemagne : vendre un bien immobilier, impôt et délai
- Le guideAllemagne : le certificat énergétique, quand il est obligatoire
- La checklistDéménager : la checklist des démarches
Sources
- § 23 EStG : opérations de cession privées, dix ans, occupation personnelle, plus-value, seuil (en allemand)
- § 311b BGB : contrats sur des terrains, acte notarié (en allemand)
- § 448 BGB : frais de remise, l’acheteur supporte l’acte et le registre foncier (en allemand)
- § 444 BGB : exclusion de garantie, pas pour les défauts dissimulés par dol (en allemand)
- § 490 BGB : droit de résiliation extraordinaire et indemnité de remboursement anticipé (en allemand)
- § 656d BGB : accords sur les frais d’agence (en allemand)
- § 875 BGB : abandon d’un droit sur un terrain, radiation de la Grundschuld (en allemand)
- § 95 VVG : aliénation de la chose assurée (en allemand)
- § 80 GEG (loi de modernisation des bâtiments) : certificat énergétique à la vente et à la location (en allemand)
Pour votre vente, le notaire, un conseil fiscal et, en cas de litige, un avocat en droit immobilier sont les premiers interlocuteurs.