Allemagne : vendre un bien immobilier, impôt et délai

Quand la vente est imposable

Qui vend un bien du patrimoine privé paie l’impôt sur la plus-value si dix ans au plus séparent l’acquisition et la vente (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 1 EStG). On parle de Spekulationssteuer ; ce n’est pourtant pas un impôt à part, mais l’impôt sur le revenu ordinaire sur les revenus d’une opération de cession privée (§ 22 n° 2 EStG).

Pour le délai, ce qui compte en principe est le jour où les contrats ont été conclus : les contrats d’achat notariés, pas l’inscription au registre foncier ni la remise (BFH IX R 23/13). Le délai se termine à l’expiration du jour qui correspond à la date d’achat dix ans plus tard (§ 108 AO avec §§ 187 et 188 BGB). Pour un achat le 15 juin 2020, le 15 juin 2030 est encore dans le délai ; une vente le 16 juin 2030 est exonérée.

Quand vous ne payez rien

La plus-value reste exonérée dans ces cas :

• Plus de dix ans séparent les deux contrats.
• Vous avez habité le bien exclusivement vous-même, de l’acquisition à la vente.
• Vous l’avez habité vous-même l’année de la vente et les deux années précédentes (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 3 EStG).
• Toute la plus-value des opérations de cession privées reste, dans l’année civile, sous 1 000 € (seuil d’exonération, § 23 al. 3 phrase 5 EStG).

Occupation personnelle et seuil, en détail

Habiter trois années complètes n’est pas nécessaire pour la troisième exception. Selon la Cour fédérale des finances, il suffit d’avoir habité le bien, sans interruption, au moins un jour la deuxième année avant la vente, toute l’année précédente et au moins un jour l’année de la vente : une courte location après le départ ne nuit alors pas (IX R 10/19).

Le seuil d’exonération n’est pas un abattement : à partir d’une plus-value de 1 000 €, toute la plus-value est imposée, pas seulement la part au-dessus. Si le bien appartient à deux propriétaires, chacun a son propre seuil.

Comment la plus-value se calcule

La plus-value est la différence entre le prix de vente d’une part et les coûts d’acquisition ou de production ainsi que les frais professionnels d’autre part (§ 23 al. 3 phrase 1 EStG). Aux coûts d’acquisition appartiennent, selon le critère du § 255 al. 1 HGB, aussi les frais annexes de l’achat, par exemple les droits de mutation, le notaire et l’agent. Les frais professionnels sont les coûts que la vente vous cause, par exemple la commission d’agence ou les annonces.

Si vous avez loué le bien et déduit des amortissements (AfA), ceux-ci réduisent les coûts d’acquisition et augmentent la plus-value (§ 23 al. 3 phrase 4 EStG). S’il en résulte une moins-value, il n’y a pas d’impôt ; elle ne réduit que des plus-values d’opérations de cession privées, la même année, l’année précédente ou les années suivantes, pas votre salaire (§ 23 al. 3 phrases 7 et 8 EStG).

Combien d’impôt cela fait

Il n’y a pas de taux fixe : la plus-value s’ajoute à votre autre revenu imposable et est imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu (§ 32a EStG). S’y ajoutent la surtaxe de solidarité, si elle est due, et le cas échéant l’impôt d’Église. Une plus-value de 125 000 € avec 60 000 € de revenu imposable coûte, selon le barème 2026, 55 992,02 € d’impôt en plus, soit 44,8 % de la plus-value.

Vous inscrivez la plus-value dans la déclaration de l’année de la vente, dans l’annexe SO. Le calculateur indique aussi le premier jour exonéré.

Cas particuliers

En cas de succession ou de donation, c’est l’acquisition par le prédécesseur qui compte pour le délai de dix ans (§ 23 al. 1 phrase 3 EStG) : calculez avec sa date d’achat. Les coûts d’acquisition à retenir se clarifient au mieux avec un conseil fiscal.

Si seule une partie du bien a été habitée par vous, par exemple dans une maison à deux logements, faites examiner le cas : les parties de bâtiment qui sont des biens économiques autonomes sont examinées séparément (§ 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 2 EStG).

Notaire, banque et agent

Le contrat de vente d’un terrain exige l’acte notarié (§ 311b al. 1 BGB). L’acheteur ne devient propriétaire que lorsque l’accord (Auflassung) et l’inscription au registre foncier sont réunis (§§ 873 et 925 BGB) ; avant cela, l’administration fiscale doit certifier que l’inscription ne soulève pas d’objection fiscale (§ 22 GrEStG). Les droits de mutation sont dus par les deux parties selon le § 13 n° 1 GrEStG ; dans le contrat, c’est le plus souvent l’acheteur qui les supporte.

Si le bien supporte encore un prêt avec Grundschuld, le prix de vente le rembourse. La Grundschuld ne s’éteint que lorsque la banque déclare renoncer au droit et que le registre foncier la radie (§ 875 BGB). Si le taux est encore fixé, vous pouvez résilier le prêt par anticipation quand vos intérêts légitimes l’exigent et que le versement remonte à six mois au moins ; un tel intérêt existe notamment quand vous voulez valoriser autrement le bien hypothéqué. La banque peut exiger pour cela une indemnité de remboursement anticipé (§ 490 al. 2 BGB).

Si vous avez mandaté seul un agent, le contrat de courtage exige la forme de texte (§ 656a BGB). Si l’acheteur est un consommateur, un accord qui l’oblige à payer ne vaut que si vous payez vous-même au moins autant ; il ne doit payer qu’après que vous avez payé et justifié votre part (§§ 656b et 656d BGB). Le certificat énergétique, vous ou l’agent devez le présenter aux intéressés au plus tard lors de la visite (§ 80 al. 4 GModG).