Germania: vendere un immobile, plusvalenza e termine

Quando la vendita è imponibile

Chi vende un immobile dal patrimonio privato paga l’imposta sulla plusvalenza se tra acquisto e vendita passano al massimo dieci anni (EStG § 23 c. 1 frase 1 n. 1). Si parla di «imposta di speculazione» (Spekulationssteuer), ma non è un’imposta a sé: è la normale imposta sul reddito sui redditi di un’operazione di vendita privata (EStG § 22 n. 2).

Per il termine conta, di principio, il giorno in cui sono stati conclusi i contratti: i contratti di acquisto notarili, non l’iscrizione nel registro fondiario né la consegna (BFH IX R 23/13). Il termine finisce alla fine del giorno che corrisponde al giorno di acquisto dieci anni dopo (AO § 108 con BGB §§ 187 e 188). Con un acquisto il 15 giugno 2020, il 15 giugno 2030 è ancora dentro il termine; una vendita il 16 giugno 2030 è esente.

Quando non paghi nulla

In questi casi la plusvalenza resta esente:

• Tra i due contratti passano più di dieci anni.
• Hai abitato l’immobile tu stesso, esclusivamente, dall’acquisto alla vendita.
• Ci hai abitato tu stesso nell’anno della vendita e nei due anni prima (EStG § 23 c. 1 frase 1 n. 1 frase 3).
• La plusvalenza complessiva di operazioni di vendita private nell’anno solare è sotto i 1.000 € (soglia di esenzione, EStG § 23 c. 3 frase 5).

Uso proprio e soglia in dettaglio

Per la terza eccezione non servono tre anni interi di abitazione propria. Secondo la Corte tributaria federale basta aver abitato tu stesso nell’immobile almeno un giorno nel secondo anno prima della vendita, senza interruzioni nell’anno prima e almeno un giorno nell’anno della vendita: una breve locazione dopo il trasloco allora non nuoce (IX R 10/19).

La soglia di esenzione non è una franchigia: da una plusvalenza di 1.000 € tutta la plusvalenza è tassata, non solo la parte oltre. Se l’immobile appartiene a due proprietari, ognuno ha la sua soglia.

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita da un lato e i costi di acquisto o di produzione e le spese inerenti dall’altro (EStG § 23 c. 3 frase 1). Ai costi di acquisto appartengono, secondo il criterio dell’HGB § 255 c. 1, anche le spese accessorie dell’acquisto, come l’imposta sul trasferimento immobiliare, il notaio e il mediatore. Le spese inerenti sono i costi che la vendita ti causa, per esempio la provvigione del mediatore o gli annunci.

Se hai affittato l’immobile e dedotto ammortamenti (AfA), questi riducono i costi di acquisto e aumentano la plusvalenza (EStG § 23 c. 3 frase 4). Se risulta una perdita, non c’è imposta; riduce solo le plusvalenze di operazioni di vendita private, nello stesso anno, nell’anno prima o negli anni successivi, non il tuo stipendio (EStG § 23 c. 3 frasi 7 e 8).

Quanta imposta sarà

Un’aliquota fissa non c’è: la plusvalenza si somma al tuo altro reddito imponibile e si tassa secondo la tariffa dell’imposta sul reddito (EStG § 32a). Si aggiungono la maggiorazione di solidarietà, dove si applica, ed eventualmente l’imposta ecclesiastica. Una plusvalenza di 125.000 € con 60.000 € di reddito imponibile costa, secondo la tariffa 2026, altri 55.992,02 € di imposta, cioè il 44,8% della plusvalenza.

La plusvalenza la indichi nella dichiarazione dei redditi dell’anno di vendita, nell’allegato Anlage SO. Il calcolatore indica anche il primo giorno senza imposta.

Casi particolari

In caso di eredità o donazione conta per il termine di dieci anni l’acquisto da parte del predecessore (EStG § 23 c. 1 frase 3): conta con la sua data di acquisto. Quali costi di acquisto puoi indicare conviene chiarirlo con un consulente fiscale.

Se solo una parte dell’immobile è stata abitata da te, per esempio in una casa bifamiliare, fai controllare il caso: le parti dell’edificio che sono beni autonomi si considerano separatamente (EStG § 23 c. 1 frase 1 n. 1 frase 2).

Notaio, banca e mediatore

Il contratto di vendita di un terreno richiede l’atto notarile (BGB § 311b c. 1). L’acquirente diventa proprietario solo quando ci sono l’accordo (cessione) e l’iscrizione nel registro fondiario (BGB §§ 873 e 925); prima l’ufficio delle imposte deve certificare che all’iscrizione non ostano riserve fiscali (GrEStG § 22). L’imposta sul trasferimento immobiliare la devono, secondo il GrEStG § 13 n. 1, entrambe le parti; nel contratto di solito la sostiene l’acquirente.

Se sull’immobile c’è ancora un mutuo con Grundschuld, il prezzo lo estingue. La Grundschuld si estingue solo quando la banca dichiara di rinunciare al diritto e l’ufficio del registro fondiario la cancella (BGB § 875). Se il tasso è ancora vincolato, puoi disdire anticipatamente il mutuo quando i tuoi interessi legittimi lo richiedono e l’erogazione risale ad almeno sei mesi prima; un interesse del genere c’è in particolare se vuoi realizzare altrimenti l’immobile ipotecato. La banca può chiedere per questo un indennizzo per estinzione anticipata (BGB § 490 c. 2).

Se hai incaricato tu da solo un mediatore, il contratto di mediazione richiede la forma testuale (BGB § 656a). Se l’acquirente è un consumatore, un accordo che lo obbliga a pagare vale solo se paghi tu stesso almeno lo stesso importo; deve pagare solo quando hai pagato e dimostrato la tua parte (BGB §§ 656b e 656d). L’attestato energetico lo devi mostrare tu o il mediatore agli interessati al più tardi alla visita (GModG § 80 c. 4).