Germania: vendere un immobile, la lista
Dalla questione dell’imposta alla consegna delle chiavi: cosa chiarire, procurarsi e osservare dal notaio, in ordine.
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Tempo: diversi mesi, dalla preparazione alla consegna
Il tuo browser non permette di ricordare le spunte: la lista funziona, ma dopo si azzera.
Tolgo tutte le spunte?
Preparare
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Il calcolatore indica il primo giorno senza imposta. Se hai usato l’immobile tu stesso, non c’è imposta (EStG § 23 c. 1).
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Prezzo di vendita meno costi di acquisto e di vendita; l’ammortamento dedotto aumenta la plusvalenza (EStG § 23 c. 3).
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Abbassano la plusvalenza perché rientrano nei costi di acquisto e di produzione.
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Se il tasso è ancora vincolato, l’estinzione anticipata è possibile con un interesse legittimo; la banca può chiedere un indennizzo per estinzione anticipata (BGB § 490 c. 2).
Documenti
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Tu o il mediatore dovete mostrarlo agli interessati al più tardi alla visita e consegnarlo dopo la conclusione del contratto (GModG § 80 c. 4).
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Mostra quali gravami sono iscritti, per esempio le Grundschuld.
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L’amministratore tiene una raccolta delle delibere che i proprietari possono consultare (WEG § 24 c. 7).
Trovare l’acquirente
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Se l’acquirente è un consumatore e hai incaricato tu da solo, ne sostieni almeno la metà; l’acquirente paga solo quando hai pagato tu (BGB §§ 656a, 656b, 656d).
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Tipo di attestato, valore energetico, fonte di energia del riscaldamento e, per gli edifici residenziali, anno di costruzione e classe di efficienza energetica (GModG § 87).
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Non puoi invocare un’esclusione di responsabilità pattuita se hai taciuto con dolo un difetto (BGB § 444).
Il contratto di vendita
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Un contratto di vendita di un terreno richiede l’atto notarile (BGB § 311b c. 1); i costi di atto e registro fondiario nel dubbio li sostiene l’acquirente (BGB § 448 c. 2).
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Chiedi al notaio ciò che non capisci: informa le parti sulla portata giuridica.
Esecuzione e consegna
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La Grundschuld si estingue solo quando la banca dichiara di rinunciare al diritto e l’ufficio del registro fondiario la cancella dal registro (BGB § 875).
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Il contratto stabilisce quando il prezzo è dovuto; di solito: dopo la comunicazione del notaio che le condizioni sono soddisfatte.
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L’acquirente subentra nell’assicurazione; la vendita va comunicata all’assicuratore senza indugio (VVG §§ 95 e 97).
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L’ufficio delle imposte chiede i dati dei due contratti, i prezzi e se ci hai abitato tu.
Chiavi consegnate
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Da sapere
- Questa lista vale per la vendita di un appartamento o di una casa dal patrimonio privato. La vendita da un’impresa, l’asta forzata e la vendita da parte di una comunione ereditaria hanno regole proprie.
- Se e quanta imposta si deve dipende dal termine di dieci anni e dall’uso: il calcolatore lo mostra, e la guida spiega le regole.
- Lo svolgimento dipende dal contratto: lo redige e lo spiega il notaio. La lista non sostituisce la consulenza del notaio; è obbligato alla neutralità.
- Le leggi cambiano: la legge sull’energia degli edifici nella versione attuale si chiama legge sulla modernizzazione degli edifici (GModG).
- Non è consulenza legale o fiscale. Per la tua vendita aiutano il notaio, un consulente fiscale e un avvocato esperto di diritto immobiliare.
Domande frequenti
Devo pagare imposte vendendo un immobile?
Solo se tra acquisto e vendita passano al massimo dieci anni, non ci hai abitato tu (fino alla vendita o nell’anno di vendita e nei due anni prima) e la plusvalenza è di almeno 1.000 € (EStG § 23).
Chi paga notaio e registro fondiario nella vendita?
Nel dubbio l’acquirente: sostiene i costi dell’atto notarile del contratto di vendita e della cessione, dell’iscrizione nel registro fondiario e delle dichiarazioni necessarie (BGB § 448 c. 2).
Chi paga il mediatore?
Se l’acquirente è un consumatore e hai incaricato tu da solo un mediatore, l’obbligo di pagamento dell’acquirente vale solo se paghi almeno lo stesso importo; paga solo quando hai pagato la tua parte (BGB §§ 656b e 656d).
Quando viene cancellata la Grundschuld?
Quando la banca dichiara di rinunciare al diritto e l’ufficio del registro fondiario la cancella dal registro (BGB § 875). Per questo il notaio ha bisogno del consenso alla cancellazione della tua banca.
Devo disdire l’assicurazione?
Non necessariamente: l’acquirente subentra nell’assicurazione, e la vendita va comunicata all’assicuratore senza indugio (VVG §§ 95 e 97). Se tiene il contratto lo decidono acquirente e assicuratore.
Il passo dopo
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
- Il calcolatoreGermania: calcolo della plusvalenza immobiliare
- La guidaGermania: vendere un immobile, plusvalenza e termine
- La guidaGermania: l’attestato di prestazione energetica
- La listaTrasloco: la lista
Fonti
- EStG § 23: operazioni di vendita private: dieci anni, uso proprio, plusvalenza, soglia di esenzione (in tedesco)
- BGB § 311b: contratti su terreni: atto notarile (in tedesco)
- BGB § 448: costi della consegna: l’acquirente sostiene atto notarile e registro fondiario (in tedesco)
- BGB § 444: esclusione di responsabilità: non per difetti taciuti con dolo (in tedesco)
- BGB § 490: diritto di recesso straordinario e indennizzo per estinzione anticipata (in tedesco)
- BGB § 656d: accordi sui costi del mediatore (in tedesco)
- BGB § 875: estinzione di un diritto su un terreno: cancellazione della Grundschuld (in tedesco)
- VVG § 95: vendita del bene assicurato (in tedesco)
- GEG § 80 (legge sulla modernizzazione degli edifici): attestato energetico in vendita e locazione (in tedesco)
Per la tua vendita il notaio, un consulente fiscale e, in caso di controversia, un avvocato esperto di diritto immobiliare sono i primi a cui rivolgersi.