Alemanha: vender um imóvel, a checklist
Da questão do imposto à entrega das chaves: o que esclarecer, providenciar e observar diante do notário, em ordem.
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Tempo: vários meses, da preparação à entrega
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Preparar
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A calculadora do imposto por vender um imóvel dá o primeiro dia isento. Com uso próprio não há imposto (§ 23, parágrafo 1, EStG).
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Preço de venda menos custos de aquisição e de venda; a AfA deduzida aumenta o ganho (§ 23, parágrafo 3, EStG).
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Eles reduzem o ganho, porque contam entre os custos de aquisição e de construção.
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Se a taxa ainda é fixa, a rescisão antecipada é possível com interesse legítimo; o banco pode exigir uma indenização por amortização antecipada (§ 490, parágrafo 2, BGB).
Documentos
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Você ou o corretor devem mostrá-lo aos interessados, no máximo na visita, e entregá-lo depois de assinado o contrato (§ 80, parágrafo 4, GModG).
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Mostra quais ônus estão registrados, por exemplo garantias reais.
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O administrador mantém um livro de deliberações que os proprietários podem consultar (§ 24, parágrafo 7, WEG).
Encontrar comprador
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Se o comprador é consumidor e você contrata sozinho, assume pelo menos a metade; o comprador paga só quando você pagou (§§ 656a, 656b, 656d BGB).
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Tipo de certificado, valor energético, fonte de energia do aquecimento e, em edifícios residenciais, ano de construção e classe de eficiência (§ 87 GModG).
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Você não pode invocar uma exclusão de responsabilidade combinada se ocultou um defeito dolosamente (§ 444 BGB).
Contrato de compra e venda
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Um contrato de compra e venda de imóvel exige escritura notarial (§ 311b, parágrafo 1, BGB); os custos de escrituração e registro, na dúvida, o comprador assume (§ 448, parágrafo 2, BGB).
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Pergunte ao notário o que não entender: ele informa os envolvidos sobre o alcance jurídico.
Tramitação e entrega
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A garantia real só se extingue quando o banco declara que renuncia ao direito e o registro a cancela (§ 875 BGB).
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O contrato fixa quando o preço vence; é habitual: após a comunicação do notário de que os requisitos estão cumpridos.
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O adquirente entra no seguro; a alienação deve ser comunicada sem demora à seguradora (§§ 95 e 97 VVG).
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A Receita pergunta pelos dados dos dois contratos, pelos preços e se você morou no imóvel.
Chaves entregues
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Vale saber
- Esta lista vale para a venda de um apartamento ou de uma casa do patrimônio privado. A venda a partir de uma empresa, o leilão forçado e a venda por uma comunhão hereditária têm regras próprias.
- Se há imposto e quanto depende do prazo de dez anos e do uso: a calculadora do imposto por vender um imóvel mostra e o guia explica as regras.
- O processo depende do contrato: quem o redige e explica é o notário. A lista não substitui a consultoria do notário, que é obrigado à neutralidade.
- As leis mudam: a lei de energia de edifícios chama-se na versão atual lei de modernização de edifícios (GModG).
- Isto não é consultoria jurídica nem fiscal. Para a sua venda ajudam o notário, uma consultoria fiscal e um advogado de direito imobiliário.
Perguntas frequentes
Tenho que pagar impostos ao vender um imóvel?
Só se entre a compra e a venda passam no máximo dez anos, você não morou no imóvel (até a venda ou no ano da venda e nos dois anos anteriores) e o ganho é de pelo menos 1.000 € (§ 23 EStG).
Quem paga notário e registro na venda?
Na dúvida, o comprador: arca com os custos de escrituração do contrato de compra e venda e da Auflassung, do registro e das declarações necessárias para isso (§ 448, parágrafo 2, BGB).
Quem paga o corretor?
Se o comprador é consumidor e você contratou sozinho um corretor, o comprador só fica obrigado a pagar se você pagar pelo menos o mesmo; ele paga só quando você pagou a sua parte (§§ 656b e 656d BGB).
Quando se cancela a garantia real?
Quando o banco declara que renuncia ao direito e o registro a cancela (§ 875 BGB). Para isso o notário precisa da autorização de cancelamento do seu banco.
Preciso cancelar o seguro?
Não necessariamente: o adquirente entra no seguro, e a alienação deve ser comunicada sem demora à seguradora (§§ 95 e 97 VVG). Se ele mantém o contrato decidem comprador e seguradora.
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoAlemanha: calculadora do imposto por vender um imóvel (Spekulationssteuer)
- O guiaAlemanha: vender um imóvel, imposto e prazo (Spekulationssteuer)
- O guiaAlemanha: o certificado energético (Energieausweis), quando é obrigatório e qual escolher
- A checklistMudança de casa: a checklist
Fontes
- § 23 EStG: alienações privadas: dez anos, uso próprio, ganho, limite (em alemão)
- § 311b BGB: contratos sobre imóveis: escritura notarial (em alemão)
- § 448 BGB: custos da entrega: o comprador arca com escrituração e registro (em alemão)
- § 444 BGB: exclusão de responsabilidade: não diante de defeitos ocultados dolosamente (em alemão)
- § 490 BGB: direito extraordinário de rescisão e indenização por amortização antecipada (em alemão)
- § 656d BGB: acordos sobre os custos do corretor (em alemão)
- § 875 BGB: extinção de um direito sobre um imóvel: cancelamento da garantia real (em alemão)
- § 95 VVG: alienação do bem segurado (em alemão)
- § 80 GEG (lei de modernização de edifícios): certificado energético na venda e na locação (em alemão)
Para a sua venda são os primeiros interlocutores o notário, uma consultoria fiscal e, em caso de disputa, um advogado de direito imobiliário.