Alemanha: o certificado energético (Energieausweis), quando é obrigatório e qual escolher

Para que serve o certificado energético

O certificado energético informa sobre as características energéticas de um edifício e deve permitir uma comparação aproximada entre edifícios (§ 79, parágrafo 1). É emitido para um edifício inteiro, não para um apartamento isolado, e vale dez anos (§ 79, parágrafos 2 e 3). Perde a validade antes se, após alterações no edifício, é preciso um novo. As normas não se aplicam a edifícios pequenos; em monumentos históricos não vale a obrigação ao vender e alugar (§ 79, parágrafo 4).

Quando é obrigatório

Precisa de um certificado energético quem constrói um edifício, quem o modifica de modo que todo o edifício é recalculado, e quem vende um terreno edificado, um apartamento em propriedade ou um direito de superfície, ou aluga, arrenda ou cede em leasing um edifício, um apartamento ou outra unidade de uso. Ao vender e alugar basta um certificado válido já existente (§ 80, parágrafos 1 a 3 e 5).

Certificado de demanda ou de consumo

O certificado de demanda (Bedarfsausweis) é calculado a partir das características construtivas e da técnica das instalações; o de consumo (Verbrauchsausweis), a partir do consumo real de energia. Para isso contam pelo menos os acertos de um período contínuo de 36 meses cujo período de acerto mais recente não termine há mais de 18 meses; o consumo é corrigido pelo clima (§ 82, parágrafos 3 e 4). Em edifícios existentes você costuma poder escolher; é permitido até indicar os dois valores (§ 79, parágrafo 1).

Há uma exceção para os edifícios residenciais com menos de cinco unidades cujo pedido de obra foi apresentado antes de 1.º de novembro de 1977: aqui deve ser emitido um certificado de demanda, a menos que a casa já cumprisse ao ser construída o regulamento de isolamento térmico de 1977 ou fosse levada depois pelo menos a esse nível (§ 80, parágrafo 3).

O que devem fazer vendedores e locadores

O vendedor ou o corretor deve apresentar o certificado energético ao possível comprador no máximo na visita; basta um aviso bem visível ou deixá-lo à vista. Se não há visita, deve apresentá-lo sem demora, e imediatamente se pedido. Após o contrato de compra e venda o entrega sem demora ao comprador (§ 80, parágrafo 4). O mesmo vale para locadores e cedentes em leasing (parágrafo 5).

Ao vender um edifício residencial de até duas unidades, o comprador deve manter após a entrega uma entrevista informativa de orientação sobre o certificado energético, se ela é oferecida de graça como prestação avulsa.

O que deve constar no anúncio

Se o certificado já existe quando você anuncia num meio comercial, o anúncio deve conter certos dados (§ 87, parágrafo 1): o tipo de certificado (demanda ou consumo), o valor da demanda ou do consumo de energia final, as principais fontes de energia do aquecimento e, em edifícios residenciais, o ano de construção e a classe de eficiência energética. Em edifícios não residenciais indicam-se separadamente calor e eletricidade (parágrafo 2).

Quem pode emiti-lo

Nem todos podem emitir um certificado energético. Estão autorizadas, entre outras, as pessoas com diploma universitário em arquitetura, engenharia civil, técnica de instalações prediais ou matérias afins, os mestres artesãos da construção, do acabamento ou das instalações, e os técnicos reconhecidos pelo Estado, em cada caso com uma especialização, uma formação ou experiência em construção de baixo consumo, e as pessoas com o exame de qualificação de consultoria energética da BAFA (§ 88). Quem emite um certificado sem autorização comete uma infração administrativa.

Multa e o que muda em 2027

Quem não apresenta ou entrega o certificado, não o faz corretamente ou não o faz a tempo, omite os dados obrigatórios do anúncio ou emite um certificado sem autorização, pode ser punido com multa de até 10.000 € (§ 108, parágrafo 1, n.os 17 a 22, e parágrafo 2).

Desde 1.º de janeiro de 2027 valem normas novas (artigo 2 da lei de alteração de 23 de julho de 2026): o certificado energético deve então ser emitido em digital, num formato legível por máquina, e também em papel se pedido, e mudam os dados obrigatórios do anúncio: serão indicados, entre outros, a data de emissão e a demanda anual de energia primária.