Allemagne : le certificat énergétique, quand il est obligatoire

À quoi sert le certificat énergétique

Le certificat énergétique (Energieausweis) informe sur les caractéristiques énergétiques d’un bâtiment et doit permettre une comparaison approximative entre bâtiments (§ 79 al. 1). Il est établi pour un bâtiment entier, pas pour un logement seul, et vaut dix ans (§ 79 al. 2 et 3). Il devient caduc plus tôt si, après des modifications du bâtiment, un nouveau est nécessaire. Les dispositions ne s’appliquent pas aux petits bâtiments ; pour les monuments historiques, l’obligation ne vaut ni à la vente ni à la location (§ 79 al. 4).

Quand il est obligatoire

Il faut un certificat énergétique pour qui construit un bâtiment, qui le modifie de sorte que le bâtiment entier doit être recalculé, et qui vend un terrain bâti, un appartement en copropriété ou un droit de bail à construction (Erbbaurecht), ou qui loue, afferme ou donne en crédit-bail un bâtiment, un logement ou une autre unité d’usage. À la vente et à la location, un certificat valide déjà existant suffit (§ 80 al. 1 à 3 et 5).

Certificat sur le besoin ou sur la consommation

Le certificat sur le besoin (Bedarfsausweis) est calculé à partir des caractéristiques de construction et de la technique des installations ; le certificat sur la consommation (Verbrauchsausweis) à partir de la consommation réelle d’énergie. Comptent au moins les décomptes d’une période continue de 36 mois, dont la période de décompte la plus récente ne remonte pas à plus de 18 mois ; la consommation est corrigée des variations climatiques (§ 82 al. 3 et 4). Pour les bâtiments existants, vous avez le plus souvent le choix ; il est même permis d’indiquer les deux valeurs (§ 79 al. 1).

Une exception vaut pour les bâtiments d’habitation de moins de cinq logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er novembre 1977 : un certificat sur le besoin doit y être établi, à moins que la maison ait déjà respecté à la construction l’ordonnance sur l’isolation thermique de 1977 ou ait été portée plus tard au moins à ce niveau (§ 80 al. 3).

Ce que vendeurs et bailleurs doivent faire

Le vendeur ou l’agent immobilier doit présenter le certificat énergétique à l’acheteur potentiel au plus tard à la visite ; un affichage bien visible ou une mise à disposition suffit. S’il n’y a pas de visite, il doit le présenter sans délai, et sur demande immédiatement. Après le contrat de vente, il le remet sans délai à l’acheteur (§ 80 al. 4). Il en va de même pour les bailleurs, les fermiers et les donneurs de crédit-bail (al. 5).

À la vente d’un bâtiment d’habitation d’au plus deux logements, l’acheteur doit, après la remise, avoir un entretien de conseil d’information sur le certificat énergétique, si celui-ci est proposé gratuitement comme prestation à part.

Ce que l’annonce doit contenir

Si le certificat existe lorsque vous publiez une annonce dans un média commercial, l’annonce doit contenir certaines mentions (§ 87 al. 1) : le type de certificat (besoin ou consommation), la valeur du besoin ou de la consommation d’énergie finale, les principaux agents énergétiques du chauffage et, pour les bâtiments d’habitation, l’année de construction et la classe d’efficacité énergétique. Pour les bâtiments non résidentiels, chaleur et électricité sont indiquées séparément (al. 2).

Qui peut l’établir

Tout le monde ne peut pas établir un certificat énergétique. Sont habilités notamment les titulaires d’un diplôme d’études supérieures en architecture, génie civil, équipement technique des bâtiments ou disciplines voisines, les maîtres artisans des métiers du gros œuvre, du second œuvre ou des installations techniques ainsi que les techniciens reconnus par l’État, chacun avec une spécialisation, une formation ou une expérience professionnelle en construction économe en énergie, et les personnes ayant passé l’examen de qualification de conseil énergétique du BAFA (§ 88). Qui établit un certificat sans habilitation commet une infraction administrative.

Amende et nouveautés 2027

Qui ne présente pas ou ne remet pas le certificat, ou pas correctement ou pas à temps, omet les mentions obligatoires de l’annonce ou établit un certificat sans habilitation, peut se voir infliger une amende allant jusqu’à 10 000 € (§ 108 al. 1 n° 17 à 22 et al. 2).

À partir du 1er janvier 2027, de nouvelles dispositions s’appliquent (article 2 de la loi modificative du 23 juillet 2026) : le certificat énergétique devra alors être établi sous forme numérique, dans un format lisible par machine, sur demande aussi sur papier, et les mentions obligatoires de l’annonce changent : seront alors indiquées notamment la date d’établissement et le besoin annuel en énergie primaire.