Germania: l’attestato energetico, quando è obbligatorio e quale scegliere

A che cosa serve l’attestato energetico

L’attestato energetico informa sulle caratteristiche energetiche di un edificio e serve a consentire un confronto di massima tra edifici (§ 79 c. 1). Viene rilasciato per un intero edificio, non per un singolo appartamento, e vale dieci anni (§ 79 cc. 2 e 3). Diventa invalido prima se dopo modifiche all’edificio ne serve uno nuovo. Alle piccole costruzioni le norme non si applicano; per gli edifici sotto tutela monumentale l’obbligo in vendita e in locazione non vale (§ 79 c. 4).

Quando è obbligatorio

Un attestato energetico serve a chi costruisce un edificio, a chi lo modifica in modo che l’intero edificio vada ricalcolato, e a chi vende un terreno edificato, un appartamento in condominio o un diritto di superficie, o affitta, dà in affitto d’azienda o in leasing un edificio, un appartamento o un’altra unità d’uso. In vendita e in locazione basta un attestato valido già esistente (§ 80 cc. 1-3 e 5).

Attestato di fabbisogno o di consumo

L’attestato di fabbisogno si calcola dalle caratteristiche costruttive e dagli impianti; quello di consumo dal consumo energetico effettivo. Per questo contano almeno le bollette di un periodo continuativo di 36 mesi, il cui periodo di fatturazione più recente non risale a più di 18 mesi prima; il consumo è corretto per il clima (§ 82 cc. 3 e 4). Per gli edifici esistenti di solito hai la scelta; è anche consentito indicare entrambi i valori (§ 79 c. 1).

Vale un’eccezione per gli edifici residenziali con meno di cinque appartamenti la cui richiesta di costruzione è stata presentata prima del 1º novembre 1977: qui va rilasciato un attestato di fabbisogno, a meno che la casa non rispettasse già in costruzione il regolamento sull’isolamento termico del 1977 o sia poi stata portata almeno a quel livello (§ 80 c. 3).

Cosa devono fare venditori e locatori

Il venditore o il mediatore deve mostrare l’attestato energetico al potenziale acquirente al più tardi alla visita; basta un avviso ben visibile o lasciarlo a disposizione. Se non c’è una visita, deve mostrarlo senza indugio, e subito su richiesta. Dopo il contratto di vendita lo consegna senza indugio all’acquirente (§ 80 c. 4). Lo stesso vale per locatori, concedenti in affitto d’azienda e concedenti in leasing (c. 5).

Nella vendita di un edificio residenziale con al massimo due appartamenti, dopo la consegna l’acquirente deve fare un colloquio di consulenza informativo sull’attestato energetico, se viene offerto gratuitamente come singola prestazione.

Cosa va nell’annuncio

Se l’attestato esiste quando pubblichi un annuncio su un mezzo commerciale, l’annuncio deve contenere certi dati (§ 87 c. 1): il tipo di attestato (fabbisogno o consumo), il valore del fabbisogno o consumo di energia finale, le principali fonti di energia del riscaldamento e, per gli edifici residenziali, anno di costruzione e classe di efficienza energetica. Per gli edifici non residenziali calore ed elettricità si indicano separatamente (c. 2).

Chi può rilasciarlo

Non tutti possono rilasciare un attestato energetico. Sono abilitati, tra gli altri, le persone con una laurea in architettura, ingegneria civile, impiantistica degli edifici o materie affini, i maestri artigiani dei mestieri edili, di finitura o impiantistici e i tecnici riconosciuti dallo Stato, ciascuno con un indirizzo, una formazione o un’esperienza professionale nell’edilizia a risparmio energetico, e le persone con l’esame di qualificazione in consulenza energetica del BAFA (§ 88). Chi rilascia un attestato senza abilitazione commette un illecito amministrativo.

Sanzione e novità del 2027

Chi non mostra o non consegna l’attestato, non lo fa correttamente o in tempo, omette i dati obbligatori nell’annuncio o rilascia un attestato senza abilitazione può essere punito con una sanzione fino a 10.000 € (§ 108 c. 1 nn. 17-22 e c. 2).

Dal 1º gennaio 2027 valgono nuove norme (articolo 2 della legge di modifica del 23 luglio 2026): l’attestato energetico va allora rilasciato in digitale in un formato leggibile dalle macchine, e su richiesta anche su carta, e i dati obbligatori nell’annuncio cambiano: si indicano allora, tra l’altro, la data di rilascio e il fabbisogno annuo di energia primaria.