Alemania: vender un inmueble, la checklist
De la cuestión del impuesto a la entrega de llaves: qué aclarar, conseguir y tener en cuenta ante el notario, por orden.
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Tiempo: varios meses, de la preparación a la entrega
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Preparar
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La calculadora del impuesto por vender un inmueble da el primer día exento. Con uso propio no hay impuesto (§ 23, apartado 1, EStG).
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Precio de venta menos costes de adquisición y de venta; la AfA deducida aumenta la ganancia (§ 23, apartado 3, EStG).
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Reducen la ganancia, porque cuentan entre los costes de adquisición y de construcción.
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Si el tipo sigue fijo, la resolución anticipada es posible con interés legítimo; el banco puede exigir una indemnización por amortización anticipada (§ 490, apartado 2, BGB).
Documentos
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Tú o el agente debéis mostrarlo a los interesados, como muy tarde en la visita, y entregarlo tras firmar el contrato (§ 80, apartado 4, GModG).
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Muestra qué cargas están inscritas, por ejemplo garantías reales.
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El administrador lleva un libro de acuerdos que los propietarios pueden consultar (§ 24, apartado 7, WEG).
Encontrar comprador
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Si el comprador es consumidor y encargas tú solo, asumes al menos la mitad; el comprador paga solo cuando tú has pagado (§§ 656a, 656b, 656d BGB).
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Tipo de certificado, valor energético, fuente de energía de la calefacción y, en edificios de vivienda, año de construcción y clase de eficiencia (§ 87 GModG).
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No puedes invocar una exclusión de responsabilidad pactada si ocultaste un defecto dolosamente (§ 444 BGB).
Contrato de compraventa
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La compraventa de un inmueble requiere escritura notarial (§ 311b, apartado 1, BGB); en la duda, el comprador asume los costes de escrituración y registro (§ 448, apartado 2, BGB).
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Pregunta al notario lo que no entiendas: informa a los intervinientes del alcance jurídico.
Tramitación y entrega
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La garantía real solo se extingue cuando el banco declara que renuncia al derecho y el registro la cancela (§ 875 BGB).
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El contrato fija cuándo vence el precio; es habitual: tras la comunicación del notario de que se cumplen los requisitos.
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El adquirente entra en el seguro; la enajenación debe comunicarse sin demora al asegurador (§§ 95 y 97 VVG).
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Hacienda pregunta por los datos de ambos contratos, los precios y si viviste tú en el inmueble.
Llaves entregadas
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Conviene saber
- Esta lista vale para la venta de un piso o una casa del patrimonio privado. La venta desde una empresa, la subasta forzosa y la venta por una comunidad hereditaria tienen reglas propias.
- Si hay impuesto y cuánto depende del plazo de diez años y del uso: la calculadora del impuesto por vender un inmueble lo muestra y la guía explica las reglas.
- El proceso depende del contrato: lo redacta y lo explica el notario. La lista no sustituye el asesoramiento del notario, que está obligado a la neutralidad.
- Las leyes cambian: la ley de energía de edificios se llama en la versión actual ley de modernización de edificios (GModG).
- Esto no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Para tu venta ayudan el notario, una asesoría fiscal y un abogado de derecho inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos al vender un inmueble?
Solo si entre la compra y la venta pasan como máximo diez años, no has vivido tú en el inmueble (hasta la venta o en el año de la venta y los dos años anteriores) y la ganancia es de al menos 1.000 € (§ 23 EStG).
¿Quién paga notario y registro en la venta?
En caso de duda, el comprador: asume los costes de escrituración del contrato de compraventa y de la Auflassung, de la inscripción en el registro y de las declaraciones necesarias para ello (§ 448, apartado 2, BGB).
¿Quién paga al agente?
Si el comprador es consumidor y tú has encargado solo a un agente, el comprador solo queda obligado a pagar si tú pagas al menos lo mismo; paga solo cuando tú has pagado tu parte (§§ 656b y 656d BGB).
¿Cuándo se cancela la garantía real?
Cuando el banco declara que renuncia al derecho y el registro la cancela (§ 875 BGB). Para ello el notario necesita la autorización de cancelación de tu banco.
¿Tengo que dar de baja el seguro?
No necesariamente: el adquirente entra en el seguro, y la enajenación debe comunicarse sin demora al asegurador (§§ 95 y 97 VVG). Si conserva el contrato lo deciden comprador y asegurador.
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoAlemania: calculadora del impuesto por vender un inmueble (Spekulationssteuer)
- La guíaAlemania: vender un inmueble, impuesto y plazo (Spekulationssteuer)
- La guíaAlemania: el certificado energético (Energieausweis), cuándo es obligatorio y cuál elegir
- La checklistChecklist de mudanza
Fuentes
- § 23 EStG: enajenaciones privadas: diez años, uso propio, ganancia, umbral (en alemán)
- § 311b BGB: contratos sobre inmuebles: escritura notarial (en alemán)
- § 448 BGB: costes de la entrega: el comprador asume escrituración y registro (en alemán)
- § 444 BGB: exclusión de responsabilidad: no ante defectos ocultados dolosamente (en alemán)
- § 490 BGB: derecho extraordinario de resolución e indemnización por amortización anticipada (en alemán)
- § 656d BGB: acuerdos sobre los costes del agente (en alemán)
- § 875 BGB: extinción de un derecho sobre un inmueble: cancelación de la garantía real (en alemán)
- § 95 VVG: enajenación del bien asegurado (en alemán)
- § 80 GEG (ley de modernización de edificios): certificado energético en la venta y el alquiler (en alemán)
Para tu venta son los primeros interlocutores el notario, una asesoría fiscal y, en caso de disputa, un abogado de derecho inmobiliario.