Alemania: vender un inmueble, impuesto y plazo (Spekulationssteuer)

Cuándo tributa la venta

Quien vende un inmueble del patrimonio privado paga impuesto sobre la ganancia si entre la compra y la venta no han pasado más de diez años (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, EStG). Se llama impuesto sobre la especulación (Spekulationssteuer), pero es el impuesto sobre la renta ordinario sobre las rentas de un negocio privado de enajenación (§ 22, n.º 2, EStG).

Para el plazo cuenta, en principio, el día de los contratos: las compraventas notariales, no la inscripción en el registro ni la entrega (BFH IX R 23/13). El plazo termina al acabar el día que corresponde, diez años después, al de la compra (§ 108 AO con §§ 187 y 188 BGB). Con una compra el 15 de junio de 2020, el 15 de junio de 2030 aún está dentro; una venta el 16 de junio de 2030 está exenta.

Cuándo no pagas nada

La ganancia queda exenta en estos casos:

• Entre los dos contratos han pasado más de diez años.
• Has vivido tú solo en el inmueble desde la adquisición hasta la venta.
• Has vivido en él en el año de la venta y en los dos años anteriores (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, frase 3, EStG).
• Toda la ganancia de negocios privados de enajenación del año natural es inferior a 1.000 € (límite de exención, Freigrenze, § 23, apartado 3, frase 5, EStG).

Uso propio y límite de exención con más detalle

Para la tercera excepción no hace falta vivir tres años enteros. Según el Tribunal Federal de Finanzas basta haber vivido allí de forma continuada al menos un día en el segundo año antes de la venta, todo el año anterior y al menos un día en el año de la venta: un alquiler breve tras la mudanza no perjudica (IX R 10/19).

El límite de exención no es una franquicia: desde 1.000 € tributa toda la ganancia. Cada copropietario tiene su propio límite.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia es la diferencia entre el precio de venta y los costes de adquisición o de producción más los gastos deducibles (§ 23, apartado 3, frase 1, EStG). Entre los costes de adquisición cuentan los costes accesorios de la compra, como impuesto de transmisiones, notario y agente (§ 255, apartado 1, HGB). Los gastos deducibles son los costes de la venta, por ejemplo la comisión del agente o los anuncios.

Si alquilaste el inmueble y dedujiste amortizaciones (AfA), estas reducen los costes de adquisición y aumentan la ganancia (§ 23, apartado 3, frase 4, EStG). Una pérdida no genera impuesto; solo reduce ganancias de negocios privados de enajenación del mismo año, del anterior o de los siguientes, no tu salario (§ 23, apartado 3, frases 7 y 8, EStG).

Cuánto impuesto resulta

No hay un tipo fijo: la ganancia se suma al resto de tu renta imponible y tributa según la tarifa del impuesto sobre la renta (§ 32a EStG), más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico. Una ganancia de 125.000 € con 60.000 € de renta imponible cuesta, con la tarifa de 2026, 55.992,02 € más de impuesto, el 44,8 % de la ganancia.

Se declara en el anexo SO de la declaración del año de la venta. La calculadora indica también el primer día exento.

Casos especiales

En una herencia o donación, para el plazo de diez años cuenta la adquisición del causante (§ 23, apartado 1, frase 3, EStG): usa su fecha de compra.

Si solo se habitó una parte (casa de dos viviendas), haz revisar el caso: las partes independientes del edificio se consideran por separado (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, frase 2, EStG).

Notario, banco y agente

El contrato de compraventa de un terreno exige escritura notarial (§ 311b, apartado 1, BGB). El comprador solo es propietario cuando hay acuerdo de transmisión (Auflassung) e inscripción en el registro de la propiedad (§§ 873 y 925 BGB). El impuesto de transmisiones (Grunderwerbsteuer) lo deben ambas partes (§ 13, n.º 1, GrEStG).

Si el inmueble tiene aún un préstamo con carga (Grundschuld), el precio lo cancela. La carga solo se extingue cuando el banco renuncia al derecho y el registro la cancela (§ 875 BGB). Con el tipo fijado, puedes resolver el préstamo antes si lo exigen tus intereses legítimos y han pasado seis meses desde el desembolso, con indemnización al banco (§ 490, apartado 2, BGB).

Si encargaste tú solo a un agente, el contrato de mediación exige la forma de texto (§ 656a BGB). Si el comprador es consumidor, un pacto que le obligue a pagar solo vale si tú pagas al menos lo mismo, y él paga cuando has pagado y acreditado tu parte (§§ 656b y 656d BGB). Presenta el certificado energético a los interesados como muy tarde en la visita (§ 80, apartado 4, GModG).