Alemanha: vender um imóvel, imposto e prazo (Spekulationssteuer)

Quando a venda é tributada

Quem vende um imóvel do patrimônio privado paga imposto sobre o ganho se entre a compra e a venda não passaram mais de dez anos (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 1, EStG). Chama-se imposto sobre a especulação (Spekulationssteuer), mas é o imposto de renda ordinário sobre os rendimentos de um negócio privado de alienação (§ 22, n.º 2, EStG).

Para o prazo conta, em princípio, o dia dos contratos: as compras e vendas notariais, não o registro no cartório nem a entrega (BFH IX R 23/13). O prazo termina ao fim do dia que corresponde, dez anos depois, ao da compra (§ 108 AO com §§ 187 e 188 BGB). Com uma compra em 15 de junho de 2020, 15 de junho de 2030 ainda está dentro; uma venda em 16 de junho de 2030 está isenta.

Quando você não paga nada

O ganho fica isento nestes casos:

• Entre os dois contratos passaram mais de dez anos.
• Você morou sozinho no imóvel desde a aquisição até a venda.
• Você morou nele no ano da venda e nos dois anos anteriores (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 1, frase 3, EStG).
• Todo o ganho de negócios privados de alienação do ano civil é inferior a 1.000 € (limite de isenção, Freigrenze, § 23, parágrafo 3, frase 5, EStG).

Uso próprio e limite de isenção em detalhe

Para a terceira exceção não é preciso morar três anos inteiros. Segundo o Tribunal Federal de Finanças basta ter morado lá de forma contínua pelo menos um dia no segundo ano antes da venda, todo o ano anterior e pelo menos um dia no ano da venda: uma locação breve após a mudança não prejudica (IX R 10/19).

O limite de isenção não é uma franquia: a partir de 1.000 € é tributado todo o ganho. Cada coproprietário tem o seu limite.

Como o ganho é calculado

O ganho é a diferença entre o preço de venda e os custos de aquisição ou de produção mais as despesas dedutíveis (§ 23, parágrafo 3, frase 1, EStG). Entre os custos de aquisição contam os custos acessórios da compra, como imposto de transmissão, notário e corretor (§ 255, parágrafo 1, HGB). As despesas dedutíveis são os custos da venda, por exemplo a comissão do corretor ou os anúncios.

Se você alugou o imóvel e deduziu depreciações (AfA), elas reduzem os custos de aquisição e aumentam o ganho (§ 23, parágrafo 3, frase 4, EStG). Uma perda não gera imposto; só reduz ganhos de negócios privados de alienação, do mesmo ano, do anterior ou dos seguintes, não o seu salário (§ 23, parágrafo 3, frases 7 e 8, EStG).

Quanto imposto resulta

Não há uma alíquota fixa: o ganho é somado ao resto da sua renda tributável e tributado conforme a tabela do imposto de renda (§ 32a EStG), mais o adicional de solidariedade e, se for o caso, o imposto eclesiástico. Um ganho de 125.000 € com 60.000 € de renda tributável custa, pela tabela de 2026, 55.992,02 € a mais de imposto, 44,8% do ganho.

Declara-se no anexo SO da declaração do ano da venda. A calculadora indica também o primeiro dia isento.

Casos especiais

Numa herança ou doação, para o prazo de dez anos conta a aquisição do autor da herança (§ 23, parágrafo 1, frase 3, EStG): use a data de compra dele.

Se só uma parte foi habitada (casa de duas unidades), mande examinar o caso: as partes independentes do edifício são consideradas separadamente (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 1, frase 2, EStG).

Cartório, banco e corretor

O contrato de compra e venda de um terreno exige escritura notarial (§ 311b, parágrafo 1, BGB). O comprador só é proprietário quando há acordo de transmissão (Auflassung) e registro no cartório de imóveis (§§ 873 e 925 BGB). O imposto de transmissão (Grunderwerbsteuer) é devido por ambas as partes (§ 13, n.º 1, GrEStG).

Se o imóvel ainda tem um empréstimo com gravame (Grundschuld), o preço o quita. O gravame só se extingue quando o banco renuncia ao direito e o cartório o cancela (§ 875 BGB). Com a taxa fixada, você pode rescindir o empréstimo antes se os seus interesses legítimos o exigem e passaram seis meses desde o desembolso, com indenização ao banco (§ 490, parágrafo 2, BGB).

Se você encomendou sozinho um corretor, o contrato de intermediação exige a forma de texto (§ 656a BGB). Se o comprador é consumidor, um acordo que o obrigue a pagar só vale se você paga pelo menos o mesmo, e ele paga quando você pagou e comprovou a sua parte (§§ 656b e 656d BGB). Apresente o certificado energético aos interessados no máximo na visita (§ 80, parágrafo 4, GModG).