Alemanha: calculadora do imposto por vender um imóvel (Spekulationssteuer)
Se a venda é tributada e quanto imposto de renda, com adicional de solidariedade e imposto eclesiástico, custa o ganho, pela tabela de 2026.
Imposto sobre a venda
€ 55.992,02
sobre um ganho de € 125.000,00: em média 44,8% do ganho
- Ganho € 125.000,00
- Alíquota marginal 42%
- O prazo termina em 15/06/2030
Você vende por € 450.000,00 e paga € 15.000,00 de custos de venda. Os custos de aquisição de € 345.000,00 menos € 35.000,00 de AfA dão € 310.000,00: o ganho é de € 125.000,00. A venda está dentro do prazo de dez anos, que termina em 15/06/2030, e não vale o uso próprio: o ganho é tributado com a sua alíquota pessoal. O seu imposto sobe de € 14.233,00 para € 70.225,02: € 55.992,02 a mais, 44,8% do ganho.
De cada 100 € de ganho ficam para você 55 € após o imposto. Se você esperar até 16/06/2030, a venda estará isenta: o prazo de dez anos conta a partir do contrato de compra. O ganho você declara na declaração de imposto de renda do ano da venda, no anexo SO.
- O ganho é tributado com a sua alíquota pessoal, não com a alíquota fixa de 25% dos rendimentos de capital (§ 32d EStG).
- Se você não morou sozinho no imóvel, nem no ano da venda nem nos dois anos anteriores, não vale a exceção do uso próprio.
No que se converte o ganho
- Fica com você€ 69.00855%
- Imposto€ 55.99245%
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
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| Preço de venda | € 450.000,00 | |
|---|---|---|
| − | Custos de vendadespesas dedutíveis (Werbungskosten) | € 15.000,00 |
| − | Custos de aquisição e de construção€ 345.000,00 menos AfA deduzida de € 35.000,00 | € 310.000,00 |
| = | Ganho | € 125.000,00 |
| Renda tributável sem o ganho | € 60.000,00 | |
| Renda tributável com o ganho | € 185.000,00 | |
| Imposto de renda sem o ganhosem adicional de solidariedade abaixo do limite | € 14.233,00 | |
| Imposto de renda com o ganho€ 66.564,00 de imposto de renda, € 3.661,02 de adicional de solidariedade | € 70.225,02 | |
| = | Mais imposto pela venda | € 55.992,02 |
Como se calcula
- A venda de um imóvel é tributada se entre a aquisição e a alienação não passaram mais de dez anos (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 1, EStG). Em princípio vale o dia da assinatura do contrato, não o do registro (BFH IX R 23/13). O prazo termina no dia que corresponde à data de compra dez anos depois; a partir do dia seguinte a venda está isenta. Ficam de fora quem morou sozinho no imóvel até a venda, ou no ano da venda e nos dois anos anteriores.
- O ganho é o preço de venda menos os custos de aquisição ou de construção menos as despesas dedutíveis (Werbungskosten), por exemplo corretor e notário na venda. Se o imóvel foi alugado, as depreciações deduzidas (AfA) são subtraídas dos custos de aquisição e aumentam o ganho (§ 23, parágrafo 3, frase 4). Se todo o ganho do ano de alienações privadas é inferior a 1.000 €, fica isento; a partir de 1.000 € tudo é tributado.
- O ganho é somado ao resto da sua renda tributável e tributado com a tabela do § 32a EStG, e na tributação conjunta com a tabela de splitting. Somam-se o adicional de solidariedade, que só é devido acima de um limite, e, se for o caso, o imposto eclesiástico. A página calcula a diferença: o imposto com o ganho menos o imposto sem ele.
O exemplo resolvido
Compra em 15/06/2020 por 345.000 € no total com custos, 35.000 € de AfA nos anos de aluguel; venda em 20/10/2026 por 450.000 € com 15.000 € de custos: o ganho é 450.000 − 15.000 − (345.000 − 35.000) = 125.000 €. Com 60.000 € de renda tributável sobe para 185.000 €: o imposto passa de 14.233 € para 66.564 € mais 3.661,02 € de adicional de solidariedade, ou seja, 55.992,02 € a mais. Com uma venda a partir de 16/06/2030 estaria isenta.
Fontes
- Lei do imposto de renda (EStG) § 23: alienações privadas, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Lei do imposto de renda (EStG) § 32a: tabela do imposto de renda, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Lei do imposto de renda (EStG) § 32d: a alíquota fixa de 25% só vale para rendimentos de capital, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- BFH, sentença de 3 de setembro de 2019, IX R 10/19: uso próprio no ano da alienação e nos dois anos anteriores (em alemão)
- BFH, sentença de 10 de fevereiro de 2015, IX R 23/13: vale o contrato de compra e venda vinculante (em alemão)
- Código Tributário (AO) § 108: prazos e datas, gesetze-im-internet.de (em alemão)
- Código Comercial (HGB) § 255: custos de aquisição e de construção, também as despesas acessórias, gesetze-im-internet.de (em alemão)
Texto conferido em 12 de outubro de 2026
Vale saber
- É uma estimativa do imposto adicional com a tabela de 2026 e sem o detalhe das suas demais rendas. Vale a notificação (Steuerbescheid), que inclui abatimentos por filho, perdas a compensar e outras rendas.
- Se só uma parte do imóvel foi moradia própria, por exemplo numa casa bifamiliar, as partes do edifício que são bens econômicos independentes são consideradas separadamente (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 1, frase 2, EStG): esta página calcula o imóvel como um todo.
- Em caso de herança ou doação, para o prazo de dez anos vale a aquisição por quem transmitiu o imóvel a você (§ 23, parágrafo 1, frase 3, EStG): calcule com a data de compra dele. Quais custos de aquisição você deve aplicar esclarece um contador fiscal.
- Os custos que o comprador assume (imposto de aquisição, notário da compra, registro) não influem no seu imposto. Os custos de corretor e de notário que você paga como vendedor são despesas dedutíveis.
- Outros ganhos de alienações privadas do mesmo ano, por exemplo de bens que você teve por menos de um ano (§ 23, parágrafo 1, frase 1, n.º 2, EStG), contam para o limite de isenção de 1.000 €: a página não os conhece.
- O imposto especulativo não é um imposto próprio: é o imposto de renda normal sobre os rendimentos de alienações privadas (§ 22 n.º 2 EStG).
Perguntas frequentes
Quando não pago imposto pela venda de um imóvel?
Se entre a compra e a venda passam mais de dez anos, se você morou sozinho no imóvel ou no ano da venda e nos dois anos anteriores, ou se o ganho é inferior a 1.000 € (§ 23 EStG).
Como se calcula o prazo de dez anos?
Da data do contrato notarial de compra até a data do contrato de venda. O prazo termina no dia que corresponde à data de compra dez anos depois; a partir do dia seguinte a venda está isenta (AO § 108, BGB §§ 187, 188).
Preciso ter morado três anos inteiros no imóvel?
Não. Basta um período contínuo ao longo de três anos civis: o ano anterior inteiro, o ano da venda e o segundo ano anterior pelo menos um dia (BFH IX R 10/19, um ano e dois dias).
Quanto é o imposto sobre o ganho?
Não há alíquota fixa: o ganho é somado ao resto da sua renda e tributado com a tabela do imposto de renda, mais o adicional de solidariedade e, se for o caso, o imposto eclesiástico.
A AfA deduzida conta?
Sim: as depreciações que você deduziu ao alugar reduzem os custos de aquisição e aumentam assim o ganho (§ 23, parágrafo 3, frase 4, EStG).
O próximo passo
- O guiaAlemanha: vender um imóvel, imposto e prazo (Spekulationssteuer)
- A checklistAlemanha: vender um imóvel, a checklist