Alemania: calculadora del impuesto por vender un inmueble (Spekulationssteuer)
Si la venta tributa y cuánto impuesto sobre la renta, con recargo de solidaridad e impuesto eclesiástico, cuesta la ganancia, según la tarifa de 2026.
Impuesto por la venta
55.992,02 €
sobre una ganancia de 125.000,00 €: de media el 44,8 % de la ganancia
- Ganancia 125.000,00 €
- Tipo marginal 42 %
- El plazo termina el 15/06/2030
Vendes por 450.000,00 € y pagas 15.000,00 € de costes de venta. Los costes de adquisición de 345.000,00 € menos 35.000,00 € de AfA dan 310.000,00 €: la ganancia es de 125.000,00 €. La venta está dentro del plazo de diez años, que termina el 15/06/2030, y no rige el uso propio: la ganancia tributa con tu tipo personal. Tu impuesto sube de 14.233,00 € a 70.225,02 €: 55.992,02 € más, el 44,8 % de la ganancia.
De cada 100 € de ganancia te quedan 55 € tras el impuesto. Si esperas hasta el 16/06/2030, la venta estará exenta: el plazo de diez años cuenta desde el contrato de compra. La ganancia la declaras en la declaración de la renta del año de la venta, en el anexo SO.
- La ganancia tributa con tu tipo personal, no con el tipo fijo del 25 % de los rendimientos del capital (§ 32d EStG).
- Si no has vivido tú solo en el inmueble, ni en el año de la venta ni en los dos años anteriores, no rige la excepción del uso propio.
En qué se convierte la ganancia
- Te queda69.008 €55 %
- Impuesto55.992 €45 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
Ver el detalleOcultar el detalle
| Precio de venta | 450.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Costes de ventagastos deducibles (Werbungskosten) | 15.000,00 € |
| − | Costes de adquisición y de construcción345.000,00 € menos AfA deducida de 35.000,00 € | 310.000,00 € |
| = | Ganancia | 125.000,00 € |
| Renta imponible sin la ganancia | 60.000,00 € | |
| Renta imponible con la ganancia | 185.000,00 € | |
| Impuesto sobre la renta sin la gananciasin recargo de solidaridad por debajo del umbral | 14.233,00 € | |
| Impuesto sobre la renta con la ganancia66.564,00 € de impuesto sobre la renta, 3.661,02 € de recargo de solidaridad | 70.225,02 € | |
| = | Más impuesto por la venta | 55.992,02 € |
Cómo se calcula
- La venta de un inmueble tributa si entre la adquisición y la enajenación no han pasado más de diez años (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, EStG). En principio cuenta el día de la firma del contrato, no el de la inscripción en el registro (BFH IX R 23/13). El plazo termina el día que corresponde a la fecha de compra diez años después; desde el día siguiente la venta está exenta. Quedan fuera quienes han vivido solos en el inmueble hasta la venta, o en el año de la venta y en los dos años anteriores.
- La ganancia es el precio de venta menos los costes de adquisición o de construcción menos los gastos deducibles (Werbungskosten), por ejemplo agente y notario en la venta. Si el inmueble se alquiló, las amortizaciones deducidas (AfA) se restan de los costes de adquisición y aumentan la ganancia (§ 23, apartado 3, frase 4). Si toda la ganancia del año de enajenaciones privadas es inferior a 1.000 €, queda exenta; a partir de 1.000 € se grava todo.
- La ganancia se suma al resto de tu renta imponible y se grava con la tarifa del § 32a EStG, y en tributación conjunta con la tarifa de splitting. A eso se suman el recargo de solidaridad, que solo se debe por encima de un umbral, y, en su caso, el impuesto eclesiástico. La página calcula la diferencia: el impuesto con la ganancia menos el impuesto sin ella.
El ejemplo resuelto
Compra el 15/06/2020 por 345.000 € en total con gastos, 35.000 € de AfA en los años de alquiler; venta el 20/10/2026 por 450.000 € con 15.000 € de costes: la ganancia es 450.000 − 15.000 − (345.000 − 35.000) = 125.000 €. Con 60.000 € de renta imponible sube a 185.000 €: el impuesto pasa de 14.233 € a 66.564 € más 3.661,02 € de recargo de solidaridad, es decir, 55.992,02 € más. Con una venta a partir del 16/06/2030 estaría exenta.
Fuentes
- Ley del impuesto sobre la renta (EStG) § 23: enajenaciones privadas, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Ley del impuesto sobre la renta (EStG) § 32a: tarifa del impuesto sobre la renta, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Ley del impuesto sobre la renta (EStG) § 32d: el tipo fijo del 25 % solo rige para rendimientos del capital, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- BFH, sentencia de 3 de septiembre de 2019, IX R 10/19: uso propio en el año de la enajenación y en los dos años anteriores (en alemán)
- BFH, sentencia de 10 de febrero de 2015, IX R 23/13: cuenta el contrato de compraventa vinculante (en alemán)
- Ordenanza tributaria (AO) § 108: plazos y fechas, gesetze-im-internet.de (en alemán)
- Código de Comercio (HGB) § 255: costes de adquisición y de construcción, también los gastos accesorios, gesetze-im-internet.de (en alemán)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- Es una estimación del impuesto adicional con la tarifa de 2026 y sin el detalle de tus demás rentas. Manda la liquidación (Steuerbescheid), que incluye mínimos por hijo, pérdidas pendientes de compensar y otras rentas.
- Si solo una parte del inmueble fue vivienda propia, por ejemplo en una casa bifamiliar, las partes del edificio que son bienes económicos independientes se consideran por separado (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 1, frase 2, EStG): esta página calcula el inmueble como un todo.
- En caso de herencia o donación, para el plazo de diez años cuenta la adquisición por quien te lo transmitió (§ 23, apartado 1, frase 3, EStG): calcula con su fecha de compra. Qué costes de adquisición debes aplicar lo aclara un asesor fiscal.
- Los costes que asume el comprador (impuesto de adquisición, notario de la compra, registro) no influyen en tu impuesto. Los costes de agente y de notario que pagas como vendedor son gastos deducibles.
- Otras ganancias de enajenaciones privadas del mismo año, por ejemplo de bienes que tuviste menos de un año (§ 23, apartado 1, frase 1, n.º 2, EStG), cuentan para el umbral de exención de 1.000 €: la página no las conoce.
- El impuesto especulativo no es un impuesto propio: es el impuesto sobre la renta normal sobre los rendimientos de enajenaciones privadas (§ 22 n.º 2 EStG).
Preguntas frecuentes
¿Cuándo no pago impuesto por vender un inmueble?
Si entre la compra y la venta pasan más de diez años, si has vivido solo en el inmueble o en el año de la venta y en los dos años anteriores, o si la ganancia es inferior a 1.000 € (§ 23 EStG).
¿Cómo se calcula el plazo de diez años?
Desde la fecha del contrato notarial de compra hasta la fecha del contrato de venta. El plazo termina el día que corresponde a la fecha de compra diez años después; desde el día siguiente la venta está exenta (AO § 108, BGB §§ 187, 188).
¿Tengo que haber vivido tres años enteros en el inmueble?
No. Basta un período continuado a lo largo de tres años naturales: el año anterior entero, el año de la venta y el segundo año anterior al menos un día (BFH IX R 10/19, un año y dos días).
¿Cuánto es el impuesto sobre la ganancia?
No hay un tipo fijo: la ganancia se suma al resto de tu renta y se grava con la tarifa del impuesto sobre la renta, más el recargo de solidaridad y, en su caso, el impuesto eclesiástico.
¿Cuenta la AfA deducida?
Sí: las amortizaciones que dedujiste al alquilar reducen los costes de adquisición y aumentan así la ganancia (§ 23, apartado 3, frase 4, EStG).
El siguiente paso
- La guíaAlemania: vender un inmueble, impuesto y plazo (Spekulationssteuer)
- La checklistAlemania: vender un inmueble, la checklist