Francia: calculadora de plusvalía inmobiliaria (plus-value immobilière)
El impuesto del 19 %, las cargas sociales del 17,2 % y la tasa sobre plusvalías elevadas, con las reducciones y las exenciones.
Impuesto y cargas sobre la plusvalía
22.349,83 €
sobre una plusvalía bruta de 74.600,00 €: 30 % de la plusvalía
- Plusvalía de 74.600,00 €
- Tenencia: 10 años
- Impuesto 9.921,80 € + cargas 11.772,63 €
Vendes por 380.000,00 € y pagas 11.400,00 € de gastos: el precio de cesión es de 368.600,00 €. El precio de adquisición aplicado, con los gastos y las obras, es de 294.000,00 €. La plusvalía bruta es de 74.600,00 €. Tras 10 años de tenencia, la reducción es del 30 % para el impuesto sobre la renta y del 8,25 % para las cargas sociales. El impuesto del 19 % es de 9.921,80 €, las cargas sociales del 17,2 % son de 11.772,63 €, más 655,40 € de tasa sobre plusvalías elevadas: 22.349,83 € en total.
No tienes nada que calcular tú: el notario hace la declaración, calcula el impuesto y lo paga al servicio de publicidad inmobiliaria, a partir del precio de venta. La plusvalía se indica luego en tu declaración de la renta (Service Public).
- Una tasa del 2 % al 6 % se añade en cuanto la plusvalía imponible de un vendedor supera 50.000 €: el notario la calcula con el formulario 2048-IMM-SD.
- Sin justificantes, el cálculo aplica los tantos alzados del 7,5 % de los gastos de adquisición y, pasados 5 años, del 15 % de las obras: con gastos reales más altos, la plusvalía baja.
En qué se convierte la plusvalía
- Para ti52.250 €70 %
- Impuesto sobre la renta9.922 €13 %
- Cargas sociales11.773 €16 %
- Tasa655 €1 %
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
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| Precio de venta | 380.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Gastos de venta a tu cargocon justificantes | 11.400,00 € |
| = | Precio de cesión | 368.600,00 € |
| − | Precio de adquisiciónprecio de compra 240.000,00 € + gastos de adquisición 18.000,00 € (tanto alzado del 7,5 %) + obras 36.000,00 € (tanto alzado del 15 %) | 294.000,00 € |
| = | Plusvalía bruta | 74.600,00 € |
| Plusvalía imponible al impuesto sobre la rentareducción del 30 %, tras 10 años de tenencia | 52.220,00 € | |
| Plusvalía imponible a las cargas socialesreducción del 8,25 % | 68.445,50 € | |
| × | Impuesto sobre la rentatipo del 19 % | 9.921,80 € |
| + | Cargas socialestipo del 17,2 % | 11.772,63 € |
| + | Tasa sobre plusvalías elevadasplusvalía imponible de 52.220,00 € por vendedor, por encima de 50.000 € | 655,40 € |
| = | Impuesto y cargas sobre la plusvalía | 22.349,83 € |
Cómo se calcula
- La plusvalía bruta es la diferencia entre el precio de cesión y el precio de adquisición. El precio de cesión es el precio de la escritura, menos los gastos de venta a tu cargo con justificantes: honorarios de agencia, diagnósticos obligatorios, gastos de cancelación de hipoteca. El precio de adquisición es el precio de compra, más los gastos de adquisición (reales, o tanto alzado del 7,5 % del precio), más las obras (reales, o tanto alzado del 15 % del precio si el inmueble se tiene desde hace más de 5 años). El cálculo usa el más favorable (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-10 y 20-20).
- Luego se aplica una reducción por años de tenencia, por años completos contados de fecha a fecha desde la escritura de compra. Para el impuesto sobre la renta: 6 % al año del 6.º al 21.º año y 4 % el 22.º, es decir una exención completa tras 22 años. Para las cargas sociales: 1,65 % al año del 6.º al 21.º año, 1,60 % el 22.º y 9 % al año del 23.º al 30.º, es decir una exención tras 30 años. La residencia principal está exenta sin condición de duración, y la primera venta de otra vivienda lo está en proporción al precio reinvertido en la residencia principal en 24 meses.
- La plusvalía imponible al impuesto sobre la renta tributa al 19 %; la de las cargas sociales, al 17,2 %. Una tasa del 2 % al 6 % se añade si la plusvalía imponible de un vendedor supera 50.000 €: su arancel suaviza el escalón, por ejemplo 2.442 € para 103.400 € de plusvalía (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). El umbral se mide por vendedor: para una pareja casada que vende un bien común, cada uno tiene su mitad.
El ejemplo resuelto
Venta a 380.000 € con 11.400 € de gastos: precio de cesión 368.600 €. Compra a 240.000 € el 15 de junio de 2016, sin justificantes: tanto alzado del 7,5 % (18.000 €) y del 15 % (36.000 €), precio de adquisición 294.000 €. Plusvalía bruta 74.600 €. Venta el 20 de octubre de 2026, es decir 10 años de tenencia: reducción del 30 % para el impuesto sobre la renta (base 52.220 €, impuesto 9.921,80 €) y del 8,25 % para las cargas sociales (base 68.445,50 €, cargas 11.772,63 €). La plusvalía imponible supera 50.000 €: tasa de 655,40 €. Total 22.349,83 €. Con dos vendedores a partes iguales, cada uno queda por debajo de 50.000 € y la tasa desaparece.
Fuentes
- Service Public: Impuesto sobre la renta, plusvalía inmobiliaria (F10864, verificada el 15 de abril de 2026; en francés)
- BOFiP: determinación de la plusvalía bruta, precio de cesión (BOI-RFPI-PVI-20-10-10; en francés)
- BOFiP: incremento del precio de adquisición, tantos alzados del 7,5 % y del 15 % (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20; en francés)
- BOFiP: determinación de la plusvalía imponible, reducción por años de tenencia (BOI-RFPI-PVI-20-20-20; en francés)
- BOFiP: tasa sobre las plusvalías inmobiliarias elevadas, modalidades de determinación (BOI-RFPI-TPVIE-20; en francés)
- BOFiP: exención de la primera venta de una vivienda que no es la residencia principal (BOI-RFPI-PVI-10-40-30; en francés)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026
Conviene saber
- Es una estimación de la plusvalía inmobiliaria de un particular con domicilio fiscal en Francia, con las reglas de 2026. El importe exacto es el que calcula el notario el día de la venta, que puede tener en cuenta casos que esta página no conoce.
- Los bienes recibidos por donación o herencia tienen otro precio de adquisición (el valor aplicado para los derechos), y los terrenos edificables una tributación particular. Esta página está hecha para un bien comprado.
- Existen otras exenciones, con condiciones: pensión de vejez o tarjeta de movilidad inclusión con una renta fiscal de referencia limitada, residencia en una residencia de mayores (Ehpad), venta a un organismo de vivienda social, precio de venta de 15.000 € como máximo. La página de Service Public las detalla.
- No se tienen en cuenta las reducciones excepcionales del 70 % o del 60 % por la demolición y la reconstrucción de viviendas colectivas, ni la amortización deducida si la vivienda se alquiló amueblada.
- Si no eres residente, la plusvalía tributa en las mismas condiciones, pero en la mayoría de los casos hace falta un representante fiscal.
- El tanto alzado del 15 % para las obras solo vale si tienes el bien desde hace más de 5 años, y no se acumula con obras reales: el cálculo toma el más favorable.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto se paga por la plusvalía de una venta inmobiliaria?
La plusvalía imponible, tras la reducción por años de tenencia, tributa al 19 % para el impuesto sobre la renta y al 17,2 % para las cargas sociales, es decir 36,2 % sin reducción. Una tasa del 2 % al 6 % se añade por encima de 50.000 € de plusvalía imponible por vendedor (Service Public).
¿Pasados cuántos años ya no se paga nada?
Ya no hay impuesto sobre la renta tras 22 años de tenencia, y ya no hay cargas sociales tras 30 años. La residencia principal está exenta desde el primer día.
¿Cómo se cuenta la tenencia?
Por años completos de doce meses, de la fecha de la escritura de compra a la fecha de la escritura de venta (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20-20). La reducción empieza en el 6.º año de tenencia.
¿Hacen falta facturas para las obras?
Para deducir las obras reales, sí. Sin facturas, si tienes el bien desde hace más de 5 años, se aplica un tanto alzado del 15 % del precio de compra. Para los gastos de adquisición, el tanto alzado es del 7,5 % del precio.
¿Quién calcula y paga el impuesto?
El notario encargado de la venta calcula la plusvalía imponible, hace la declaración y paga el impuesto al servicio de publicidad inmobiliaria. Tú lo indicas luego en tu declaración de la renta (Service Public).
El siguiente paso
- La guíaFrancia: plusvalía inmobiliaria, impuesto, reducciones y exenciones
- La checklistFrancia: vender una vivienda, del DPE a la plusvalía