Spagna: calcolo delle imposte sulla vendita di una casa (IRPF)
La plusvalenza, le esenzioni per reinvestimento e per età e l’IRPF da pagare con la scala del risparmio 2026.
IRPF della vendita
13.715,00 €
su una plusvalenza di 64.500,00 €: il 21,3% della plusvalenza
- Plusvalenza di 64.500,00 €
- Aliquota media 21,3%
- Si paga con la dichiarazione dell’anno dopo
Vendi a 280.000,00 € e paghi 10.500,00 € di spese: il valore di trasmissione è 269.500,00 €. Il valore di acquisizione, con spese e lavori, è 205.000,00 €. La plusvalenza patrimoniale è 64.500,00 €. Questa plusvalenza è tassata al 19% su 6.000,00 €, al 21% su 44.000,00 € e al 23% su 14.500,00 €: 13.715,00 € di IRPF.
L’imposta si paga con la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita: la plusvalenza entra nella base del risparmio e, in una vendita tra privati, l’acquirente non ti trattiene nulla (articolo 99 della legge). La plusvalía comunale è un’altra imposta, del comune, e qui si sottrae come spesa della vendita.
- Per lasciare esente la plusvalenza dovresti comprare un’altra abitazione principale di almeno 209.500,00 € nei due anni precedenti o successivi alla vendita: è la vendita meno il mutuo residuo (Regolamento, articolo 41).
Che fine fa la plusvalenza
- Ti resta50.785 €79%
- IRPF13.715 €21%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Prezzo di vendita | 280.000,00 € | |
|---|---|---|
| − | Spese e imposte della vendita a tuo caricoinclusa la plusvalía comunale se tocca a te pagarla (articolo 35.2) | 10.500,00 € |
| = | Valore di trasmissione | 269.500,00 € |
| − | Valore di acquisizioneprezzo di acquisto + spese e imposte dell’acquisto + lavori di miglioramento (articolo 35.1) | 205.000,00 € |
| = | Plusvalenza patrimoniale | 64.500,00 € |
| 19% su 6.000,00 € | 1.140,00 € | |
| 21% su 44.000,00 € | 9.240,00 € | |
| 23% su 14.500,00 € | 3.335,00 € | |
| = | IRPF della vendita | 13.715,00 € |
Come si calcola
- La plusvalenza patrimoniale è la differenza tra il valore di trasmissione e quello di acquisizione (articolo 34 della legge sull’IRPF). Il valore di trasmissione è il prezzo reale della vendita meno le spese e le imposte della vendita pagate dal venditore: agenzia, notaio e registro se li paghi tu, certificato energetico e la plusvalía comunale. Il valore di acquisizione è il prezzo di acquisto più le spese e le imposte dell’acquisto (notaio, registro, ITP o IVA e AJD, agenzia, senza gli interessi) più i lavori di miglioramento, meno gli ammortamenti se l’abitazione è stata affittata (articolo 35).
- Ci sono tre esenzioni. Se vendi la tua abitazione principale con più di 65 anni, o con dipendenza grave o grande dipendenza, la plusvalenza è esente senza reinvestire (articolo 33.4.b). Se vendi la tua abitazione principale e reinvesti l’importo ottenuto in un’altra abitazione principale entro due anni, prima o dopo la vendita, la plusvalenza è esente in proporzione a quanto reinvestito; l’importo da reinvestire è il valore di trasmissione meno il capitale del mutuo che restava (articoli 38.1 della legge e 41 del regolamento). E se hai comprato l’immobile tra il 12/05/2012 e il 31/12/2012, il 50% della plusvalenza è esente (disposizione aggiuntiva 37).
- La plusvalenza che viene tassata si somma alla base imponibile del risparmio e paga la scala degli articoli 66 e 76: 19% fino a 6.000 €, 21% da 6.000 a 50.000 €, 23% da 50.000 a 200.000 €, 27% da 200.000 a 300.000 € e 30% oltre, ogni aliquota solo sulla parte che cade nel suo scaglione, sovrapposta ai tuoi altri redditi da risparmio. L’IRPF della vendita è l’imposta con la plusvalenza meno l’imposta senza.
L’esempio svolto
Vendi a 280.000 € e paghi 10.500 € di spese: il valore di trasmissione è 269.500 €. Avevi comprato a 180.000 €, con 15.000 € di spese e 10.000 € di lavori: 205.000 €. La plusvalenza è di 64.500 €. Con la scala del risparmio: 6.000 × 19% = 1.140 €, 44.000 × 21% = 9.240 € e 14.500 × 23% = 3.335 €, in tutto 13.715 € (il 21,3% della plusvalenza). Se è la tua abitazione principale con 60.000 € di mutuo residuo e reinvesti 209.500 € o più in un’altra, non paghi nulla.
Fonti
- Legge 35/2006 sull’IRPF, testo consolidato: artt. 33.4.b, 34, 35, 38, 49, 66, 76 e disposizione aggiuntiva 37 (BOE) (in spagnolo)
- Regolamento dell’IRPF (Regio decreto 439/2007), artt. 41 e 41 bis: il reinvestimento e l’abitazione principale (BOE) (in spagnolo)
- Agenzia delle Entrate, Manuale pratico Renta 2025: regole generali di calcolo della plusvalenza o minusvalenza (in spagnolo)
- Agenzia delle Entrate, Manuale pratico Renta 2025: esenzione per reinvestimento nell’abitazione principale (in spagnolo)
- Regio decreto legislativo 2/2004, Legge sulle finanze locali: plusvalía comunale (artt. 104-110) (BOE) (in spagnolo)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- È una stima dell’IRPF di una vendita con la legge del 2026 per residenti in Spagna. La cifra ufficiale esce dal programma della dichiarazione dei redditi dell’Agenzia delle Entrate, che applica anche il tuo minimo personale e familiare e i tuoi altri redditi.
- Il minimo personale e familiare (almeno 5.550 €) non è considerato: si dà per coperto dal resto dei tuoi redditi. Se il tuo reddito dell’anno senza questa vendita è basso, pagherai un po’ meno.
- Se l’abitazione è stata affittata, bisogna sottrarre gli ammortamenti dal valore di acquisizione, con un minimo del 3% annuo del maggiore tra il costo di acquisizione e il valore catastale senza suolo. Questa pagina non li conosce.
- Un’abitazione ereditata o donata ha un altro valore di acquisizione, quello dell’Imposta su successioni e donazioni, e un’altra data di acquisizione. Nemmeno questo lo calcola la pagina.
- La plusvalía comunale (imposta sull’incremento di valore dei terreni urbani) la fissa ogni comune, con l’aliquota che vuole fino al 30% e coefficienti massimi che cambiano per legge: è un’imposta diversa dall’IRPF e il contribuente è il venditore (articoli 106 e 108). Quanto paghi per essa si sottrae dalla plusvalenza.
- L’esenzione per chi ha più di 65 anni richiede che l’abitazione sia stata la tua residenza abituale per almeno tre anni di fila e che tu ne fossi pieno proprietario, anche con altri: con la proprietà divisa tra nudo proprietario e usufruttuario non si applica. Se hai smesso di viverci, hai due anni per venderla senza perdere il diritto (Manuale Renta 2025).
- Se il venditore non risiede in Spagna ci sono altre regole (l’acquirente trattiene il 3% del prezzo): questa pagina è per i residenti.
Domande frequenti
Quanta IRPF si paga vendendo una casa?
La plusvalenza patrimoniale, cioè il valore di trasmissione meno quello di acquisizione, è tassata nella base del risparmio: 19% fino a 6.000 €, 21% fino a 50.000 €, 23% fino a 200.000 €, 27% fino a 300.000 € e 30% oltre. Senza plusvalenza o con un’esenzione non si paga.
Quando è esente la vendita dell’abitazione principale?
Se il venditore ha più di 65 anni o una dipendenza grave o grande dipendenza, o se reinveste l’importo ottenuto in un’altra abitazione principale entro due anni, prima o dopo la vendita. Con un reinvestimento parziale è esente solo la parte proporzionale.
Quanto devo reinvestire se devo ancora un mutuo?
Il valore di trasmissione meno il capitale del mutuo ancora da pagare alla vendita: quello che serve a estinguerlo non conta come reinvestimento parziale (Regolamento dell’IRPF, articolo 41).
Che cos’è un’abitazione principale per queste esenzioni?
L’edificio che è stato la tua residenza per un periodo continuativo di almeno tre anni, con alcune eccezioni per cause giustificate come il trasferimento di lavoro o il matrimonio (Regolamento dell’IRPF, articolo 41 bis).
La plusvalía comunale si sottrae dalla plusvalenza?
Sì: la plusvalía che paghi tu come venditore è un tributo inerente alla trasmissione e si sottrae dal valore di trasmissione, come mostra il caso pratico dell’Agenzia delle Entrate.