Spagna: calcolo dell’aggiornamento dell’affitto (IRAV)
Il nuovo affitto con l’indice di riferimento dell’INE per i contratti di abitazione firmati dal 26 maggio 2023.
Nuovo affitto
819,76 €
2,47% di aumento: 19,76 € in più al mese
- IRAV di agosto 2026: 2,47%
- +19,76 € al mese
- +237,12 € all’anno
Il tuo affitto di 800,00 € diventa 819,76 € con l’IRAV di agosto 2026: 800,00 € × (1 + 2,47%) = 819,76 €, arrotondato al centesimo.
Va notificato per iscritto, con la percentuale applicata: l’affitto aggiornato si può esigere dal mese successivo alla notifica (articolo 18.2 della LAU). Dati dell’INE letti il 6 ottobre 2026.
- L’affitto si può aggiornare solo a ogni anno di vigenza del contratto, e solo se il contratto lo prevede: senza un patto espresso non c’è aggiornamento (articolo 18.1 della LAU).
- L’IRAV è il limite di riferimento per i contratti firmati dal 26 maggio 2023. Se il tuo è precedente o fissa un altro indice, vale quanto pattuito.
Il nuovo affitto
- Affitto attuale800 €98%
- Aumento20 €2%
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
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| Affitto attuale | 800,00 € | |
|---|---|---|
| × | 1 + IRAV di agosto 20262,47% | 1,0247 |
| = | Nuovo affitto, al centesimo | 819,76 € |
Come si calcola
- Durante il contratto, l’affitto può essere aggiornato solo a ogni anno di vigenza e nei termini pattuiti: senza un patto espresso non c’è aggiornamento (articolo 18.1 della LAU). L’affitto aggiornato si può esigere dal mese successivo a quello in cui viene notificato per iscritto, con la percentuale (articolo 18.2).
- La Legge 12/2023 ha affidato all’INE un indice di riferimento che faccia da limite per questo aggiornamento (disposizione aggiuntiva undicesima della LAU): l’IRAV. L’INE lo definisce come il valore più basso tra la variazione annuale dell’IPC, quella dell’IPC di fondo e un tasso medio corretto, calcolato con β = 2% (l’obiettivo di inflazione della BCE) e α = 0,5. Secondo l’INE, i contratti firmati dopo il 26 maggio 2023 si rivedono con l’IRAV.
- Si prende l’IRAV del mese dell’ultimo indice pubblicato alla data di aggiornamento del contratto. Il nuovo affitto è l’affitto attuale × (1 + IRAV / 100), arrotondato al centesimo.
L’esempio svolto
Affitto di 800 € e ultimo IRAV pubblicato quello di agosto 2026 (2,47%): 800 × 1,0247 = 819,76 €, cioè 19,76 € in più al mese e 237,12 € all’anno.
Fonti
- INE: Indice di riferimento degli affitti di abitazione (IRAV): ultimi dati (in spagnolo)
- INE: nota informativa sull’IRAV (20 dicembre 2024) (in spagnolo)
- INE: metodologia di calcolo dell’IRAV (dicembre 2024) (in spagnolo)
- BOE: Legge 29/1994 sulle locazioni urbane, testo consolidato (articolo 18 e disposizione aggiuntiva undicesima) (in spagnolo)
Testo controllato il 6 ottobre 2026
Da sapere
- L’IRAV è il limite di riferimento per i contratti di abitazione firmati dal 26 maggio 2023. Se il tuo contratto è precedente, o fissa un altro indice, vale quanto avete pattuito, entro i limiti della legge.
- Senza clausola di aggiornamento nel contratto non c’è aggiornamento dell’affitto, nemmeno con l’IRAV.
- Il testo della legge è cambiato da poco: il Regio decreto-legge 26/2026 del 29 settembre modificava l’articolo 18, ma il Congresso lo ha abrogato il 2 ottobre 2026 (BOE di quel giorno) e la legge è tornata alla formulazione precedente. Conviene controllare il testo vigente prima di reclamare.
- I dati sono dell’INE (serie IRAV1) e sono stati letti il 6 ottobre 2026: un mese nuovo compare quando l’INE lo pubblica.
- Le spese condominiali e le utenze qui non contano: seguono regole proprie (articolo 20 della LAU).
Domande frequenti
Quando si può aumentare l’affitto?
Solo a ogni anno di vigenza del contratto e nei termini pattuiti: senza un patto espresso non c’è aggiornamento dell’affitto (articolo 18.1 della LAU).
Che cos’è l’IRAV?
L’indice di riferimento che l’INE ha definito per mandato della Legge 12/2023 per evitare aumenti sproporzionati: il valore più basso tra l’IPC, l’IPC di fondo e un tasso medio corretto.
Quale mese dell’IRAV devo usare?
Quello dell’ultimo indice pubblicato alla data di aggiornamento del contratto (articolo 18.1 della LAU).
Da quando si paga l’affitto aggiornato?
Dal mese successivo a quello in cui la parte interessata lo notifica per iscritto, con la percentuale applicata (articolo 18.2 della LAU).
E se il mio contratto è precedente a maggio 2023?
L’INE indica che l’IRAV si applica ai contratti firmati dopo il 26 maggio 2023. Per quelli precedenti vale quanto pattuito nel contratto.