Vender una vivienda: la lista, de la nota simple al IRPF
Qué preparar antes de anunciar, qué firmar y qué impuestos pagar, con los artículos de la ley.
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Tiempo: de la preparación a la declaración
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Preparar
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Si hay hipoteca, embargo u otra carga, hay que cancelarla o pactar con el comprador cómo se paga el día de la firma.
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Lo encarga el propietario y vale como máximo 10 años, 5 si la letra es G (Real Decreto 390/2021, arts. 3, 6, 13 y 15).
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La comunidad lo emite en siete días naturales; sin él no se autoriza la escritura, salvo que el comprador te exonere (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
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El inmueble queda afecto al pago del IBI aunque cambie de dueño, y el notario avisa de las deudas (Ley de Haciendas Locales, art. 64).
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El capital pendiente decide cuánto hay que reinvertir para la exención del IRPF (Reglamento del IRPF, art. 41).
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Entran en el valor de adquisición y bajan la ganancia del IRPF; las reparaciones de conservación, no (Ley del IRPF, art. 35.1).
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La calculadora del sitio muestra la ganancia, las exenciones y el impuesto.
Precio y agencia
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Del precio restan la hipoteca, los gastos de venta, la plusvalía y el IRPF: lo que queda es lo que cobras de verdad.
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La etiqueta es obligatoria en toda oferta, promoción y publicidad de venta (Real Decreto 390/2021, art. 15).
Oferta y arras
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Los gastos de otorgar la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores, del comprador, salvo pacto (Código Civil, art. 1.455).
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Con arras, el comprador puede echarse atrás perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas (Código Civil, art. 1.454).
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Las arras no son todavía la venta: la ganancia del IRPF se produce al transmitir. La escritura equivale a la entrega (Código Civil, art. 1.462).
Escritura
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La escritura pública hace falta para transmitir derechos reales sobre inmuebles (Código Civil, art. 1.280).
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Si hubiera deudas, el comprador responde con la vivienda del año de la compra y de los tres anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
Impuestos
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El contribuyente es el vendedor; si la ganancia real fue menor, puedes pedir tributar por ella (Ley de Haciendas Locales, arts. 106, 107.5 y 110.2).
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Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %; en una venta entre particulares el comprador no retiene nada (Ley del IRPF, arts. 66, 76 y 99).
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La reinversión vale en los dos años anteriores o posteriores a la venta; si es después, hay que decirlo en la declaración (Reglamento del IRPF, art. 41).
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Va en el apartado F2, ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de inmuebles (Agencia Tributaria, Manual de Renta 2025).
Declaración
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Conviene saber
- Esta lista vale para vender una vivienda en España siendo residente. Algunas exigencias dependen de tu comunidad autónoma o de tu ayuntamiento, y los honorarios de notaría y registro varían: pregunta en la notaría.
- El IRPF y la plusvalía municipal son dos impuestos distintos: el primero, del Estado, se paga con la declaración de la renta del año siguiente; el segundo, del ayuntamiento, en 30 días hábiles desde la venta.
- Una vivienda heredada, una que estuvo alquilada o una comprada antes de 1995 tienen otro cálculo del IRPF: la calculadora y la guía del sitio dicen qué no cubren.
- Si vendes con hipoteca, lo que cobras neto es el precio menos el capital pendiente, los gastos de venta y los impuestos: haz la cuenta antes de fijar el precio.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la escritura?
Los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores, del comprador, salvo pacto en contrario (Código Civil, artículo 1.455).
¿Firmar las arras es vender la vivienda?
No. Las arras reservan la compraventa: la ganancia del IRPF se produce cuando se transmite la vivienda, y el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega (Código Civil, artículo 1.462).
¿Qué pasa si me echo atrás después de cobrar arras?
Con arras, el vendedor que se echa atrás las devuelve duplicadas y el comprador que se echa atrás las pierde (Código Civil, artículo 1.454), salvo que el contrato diga otra cosa.
¿El comprador hereda las deudas de la comunidad?
El comprador responde con la propia vivienda de las deudas con la comunidad de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores; por eso el vendedor debe aportar el certificado de deudas (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e).
¿Cuándo pago la plusvalía y el IRPF?
La plusvalía municipal, en 30 días hábiles desde la venta (Ley de Haciendas Locales, artículo 110.2). El IRPF, con la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoCalculadora de impuestos al vender una vivienda
- La guíaImpuestos al vender una vivienda
- La listaComprar una vivienda
- La listaLista de mudanza
- La rutaVender una vivienda
Fuentes
- Código Civil, arts. 1.280, 1.454, 1.455 y 1.462 — BOE
- Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960), art. 9: las deudas con la comunidad — BOE
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales: arts. 64 y 104 a 110 — BOE
- Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado: arts. 35, 38, 66, 76 y 99 — BOE
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), art. 41: la reinversión en vivienda habitual — BOE
- Real Decreto 390/2021, certificación de la eficiencia energética de los edificios — BOE
- Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025: caso práctico de ganancias y pérdidas patrimoniales
Para el contrato, la escritura y las deudas, hazte seguir por un notario o un abogado; para el IRPF y la plusvalía, por un gestor o asesor fiscal.